Archiwa autora: adw. Jan Jakub Jańczak

Nie można uchwałą ograniczać kandydatów na członka zarządu wspólnoty

wspólnota mieszkaniowa Niedopuszczalne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zakazującej wybierania do zarządu wspólnoty najemców lokali komunalnych i innych kategorii osób fizycznych. Art. 20 u.w.l. jednoznacznie reguluje, że właściciele mogą wybrać członków zarządu spośród osób fizycznych. Mimo, że w praktyce utarło się, że ten rodzaj zarządu (przy braku zarządu powierzonego) nazywa się zarządem właścicielskim, a do zarządu wybierani są członkowie wspólnoty (właściciele lokalu), to członkiem zarządu może być także wybrana każda inna osoba fizyczna. Uniemożliwianie wyboru takiej osoby stanowi niedopuszczalną ingerencję właścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16 (orzeczenia.ms.gov.pl) Czytaj dalej

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Mieszkanie PlusDnia 9 sierpnia 2017 roku Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. (sejm.gov.pl) o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jest to część pakietu „Mieszkanie Plus”. Wprowadza wiele zmian, z jednej strony zwiększających dostępność mieszkań pod wynajem i ułatwiających dojście do własności, z drugiej strony nowy, kontrowersyjny rodzaj najmu (nazwany najmem instytucjonalnym) pozwalający eksmitować na bruk, bez prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, czyli wprost do noclegowni. Czytaj dalej

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 2017 r.

spółdzielnia mieszkaniowaCzłonkostwo w spółdzielniach mieszkaniowych z automatu bez deklaracji i opłat? Dnia 3 sierpnia 2017 Prezydent roku podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r.(sejm.gov.pl) o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Nowelizacja miała początkowo zrealizować treść wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2012, 2013 i 2015 roku. Dzięki poprawkom senatorów całkowicie zmienia zasady członkostwa i zarządu w spółdzielniach. W ten sposób obok niewątpliwych ułatwień dla mieszkańców może sprawić spółdzielniom i pośrednio samym mieszkańcom dużo kłopotu. Czytaj dalej

Droga konieczna dla ciężarówek z dala od osiedla

droga koniecznaSąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2017 roku, sygn. akt II CSK 476/16 (www.sn.pl), przesądził, iż przy ustanowieniu drogi koniecznej dla nieruchomości przemysłowej, najważniejsze jest uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego. Droga konieczna poprowadzona w celu dojazdu do składu budowlanego ciężkich samochodów ciężarowych nie może być poprowadzona przez teren osiedla, nawet jeśli wytyczenie drogi w inny sposób jest dla przedsiębiorcy znacznie bardziej uciążliwe i mniej komfortowe. Czytaj dalej

Adwokat pomoże w sprawach o uchylenie uchwały 

sprawy mieszkanioweZlecenie przeprowadzenia sprawy sądowej może przynieść wspólnocie mieszkaniowej sporo korzyści. Pozwy o uchylenie uchwały to częsta broń właścicieli lokali w walce z działaniami zarządu aprobowanymi przez większość właścicieli. Często sprawy te są lekceważone przez zarząd i niekiedy sądy przyznają rację skarżącym.

Pamiętajmy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Szczególnie te dwie ostatnie przesłanki do uchylenia uchwały nie są ostre stąd bardzo przydaje się nie tylko dobra znajomość przepisów ustawy o własności lokali ale i orzecznictwa. Czytaj dalej

Brak dostępu do lokalu

brak dostępuBrak dostępu do lokalu to bardzo częsty problem, z którymi borykają się zarządcy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Niekiedy właściciel uprze się, że nie wpuści i już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokali czy jakimkolwiek lokatorem.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Podobnie w art. 6[1] ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Czytaj dalej

Zarządca może reprezentować wspólnotę w sądzie

zakres umocowania zarządcyUstanowiony w trybie art. 18 ust. 1 lub 2a ustawy o własności lokali zarządca może samodzielnie reprezentować wspólnotę w sądzie i udzielać pełnomocnictw do jej reprezentowania. Dzięki temu profesjonalni zarządcy, którym właściciele lokali powierzyli sprawowanie zarządu w umowie w formie aktu notarialnego (najczęściej w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego nabycia od dewelopera), będą mogli bez obaw samodzielnie reprezentować wspólnoty przed sądami, w tym udzielać pełnomocnictw adwokatom i radcom prawnym.

Zakres umocowania zarządcy był już przedmiotem wielu orzeczeń. Dotychczasowe orzecznictwo sądowe przychylało się do tego stanowiska. Mimo to nie doczekaliśmy się dotąd uchwały Sadu Najwyższego w tym zakresie, a zdarzało się, że sądy niekiedy w dalszym ciągu kwestionowały uprawnienia zarządców i potrzebna była uchwała podjęta przez ogół właścicieli lokali. Obecnie sprawowanie obsługi prawnej przez zarządców, w tym dochodzenie roszczeń przez zarządców stanie się prostsze.

Czytaj dalej

Kupno mieszkania z hipoteką – czy jest bezpieczne?

bankKupno mieszkania z hipoteką może być taka samo bezpieczne jak kupno innego mieszkania, o ile poświęcimy trochę czasu, by sprawdzić niezbędne rzeczy i dopełnić wszelkich formalności. Postaram się je wyjaśnić tak, by kupno mieszkania i całe te formalności nie przyprawiały o zawrót głowy.

Hipoteka jest prawem wpisywanym do księgi wieczystej, na mocy której wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Czytaj dalej