Brama lub szlaban może naruszać interesy właścicieli lokali

bramaZamontowanie bramy lub szlabanu w miejscu wskazanym przez zarządcę uniemożliwiający dojazd do lokalu użytkowego może naruszać interesy właściciela lokalu użytkowego. Tak wynika z uzasadnienia Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 września 2014, I ACa 377/14 (orzeczenia.ms.gov.pl).

Sprawa, której dotyczył powyższy wyrok, dotyczyła dyskontu odzieżowego, czyli lokalu użytkowego, znacznie większego niż mały sklep osiedlowy. Lokal był zaprojektowany i wykonany, jako lokal wyłącznie użytkowy (sklep), z oddzielnym, specjalnym wejściem, z przeznaczeniem na działalność handlową, w formie wysuniętej części budowli, przyległej bezpośrednio do placu manewrowo-parkingowego wykonanego na nieruchomości wspólnej. Ze względu na przeznaczenie lokalu powodowie opłacali wyższe zaliczki na koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną. Powodowie wynajmują lokal przedsiębiorcy prowadzącemu sklep. Miejsce, skala i rodzaj prowadzenia tej działalności sprawiały, że zarówno dostawa towarów do lokalu sklepowego w nieruchomości powodów wymagała stałego i swobodnego dojazdu do wejścia do lokalu, jak też taki swobodny dostęp był kategorycznym, koniecznym warunkiem dla pozyskiwania klientów dyskontu odzieżowego – oferta tak dużego sklepu jest bowiem adresowana do ogółu mieszkańców miasta, a nie bezpośrednich sąsiadów lokalu. Plan zagospodarowania terenu zakazywał ograniczania ciągów komunikacyjnych.

Ograniczenie możliwości dostępu do lokalu godziło zatem, jak stwierdził Sąd, w interesy gospodarcze właścicieli lokalu użytkowego, ponieważ znacznie utrudnia wykorzystywanie tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Warto zaznaczyć, iż uchwała wspólnoty może być uznana za krzywdzącą nawet wtedy, gdy cel pokrzywdzenia członka nie leżał u podstaw jej podjęcia, ale treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło, lub może doprowadzić do pokrzywdzenia konkretnego właściciela lokalu (tak wprost Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 11 października 2012 roku, I ACa 507/12 (orzeczenia.ms.gov.pl)). Naruszenie interesu właściciela lokalu jest kategorią obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 12 czerwca 2013 roku, VI ACa 1727/12 (orzeczenia.ms.gov.pl)).

Przy podejmowaniu uchwał dotyczących ogrodzenia terenu we wspólnocie, posadowienia bramy lub szlabanów warto zatem rozważyć, czy nie narusza to interesów niektórych członków wspólnoty. Uchwała taka powinna nadto precyzować miejsce usytuowania bramy, sposób jej wykonania, zasady korzystania z tej bramy, zasady finansowania prac i następnie koszty eksploatacji. Nie może zezwalać zarządcy na całkowicie swobodne i nieograniczone działania w tym zakresie, a jedynie pozostawić zarządcy wykonanie jasno ustalonych postanowień uchwały.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.