Archiwa kategorii: wspólnoty mieszkaniowe

Nie można uchwałą ograniczać kandydatów na członka zarządu wspólnoty

wspólnota mieszkaniowa Niedopuszczalne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zakazującej wybierania do zarządu wspólnoty najemców lokali komunalnych i innych kategorii osób fizycznych. Art. 20 u.w.l. jednoznacznie reguluje, że właściciele mogą wybrać członków zarządu spośród osób fizycznych. Mimo, że w praktyce utarło się, że ten rodzaj zarządu (przy braku zarządu powierzonego) nazywa się zarządem właścicielskim, a do zarządu wybierani są członkowie wspólnoty (właściciele lokalu), to członkiem zarządu może być także wybrana każda inna osoba fizyczna. Uniemożliwianie wyboru takiej osoby stanowi niedopuszczalną ingerencję właścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16 (orzeczenia.ms.gov.pl) Czytaj dalej

Droga konieczna dla ciężarówek z dala od osiedla

droga koniecznaSąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 kwietnia 2017 roku, sygn. akt II CSK 476/16 (www.sn.pl), przesądził, iż przy ustanowieniu drogi koniecznej dla nieruchomości przemysłowej, najważniejsze jest uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego. Droga konieczna poprowadzona w celu dojazdu do składu budowlanego ciężkich samochodów ciężarowych nie może być poprowadzona przez teren osiedla, nawet jeśli wytyczenie drogi w inny sposób jest dla przedsiębiorcy znacznie bardziej uciążliwe i mniej komfortowe. Czytaj dalej

Adwokat pomoże w sprawach o uchylenie uchwały 

sprawy mieszkanioweZlecenie przeprowadzenia sprawy sądowej może przynieść wspólnocie mieszkaniowej sporo korzyści. Pozwy o uchylenie uchwały to częsta broń właścicieli lokali w walce z działaniami zarządu aprobowanymi przez większość właścicieli. Często sprawy te są lekceważone przez zarząd i niekiedy sądy przyznają rację skarżącym.

Pamiętajmy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Szczególnie te dwie ostatnie przesłanki do uchylenia uchwały nie są ostre stąd bardzo przydaje się nie tylko dobra znajomość przepisów ustawy o własności lokali ale i orzecznictwa. Czytaj dalej

Brak dostępu do lokalu

brak dostępuBrak dostępu do lokalu to bardzo częsty problem, z którymi borykają się zarządcy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Niekiedy właściciel uprze się, że nie wpuści i już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokali czy jakimkolwiek lokatorem.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Podobnie w art. 6[1] ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Czytaj dalej

Zarządca może reprezentować wspólnotę w sądzie

zakres umocowania zarządcyUstanowiony w trybie art. 18 ust. 1 lub 2a ustawy o własności lokali zarządca może samodzielnie reprezentować wspólnotę w sądzie i udzielać pełnomocnictw do jej reprezentowania. Dzięki temu profesjonalni zarządcy, którym właściciele lokali powierzyli sprawowanie zarządu w umowie w formie aktu notarialnego (najczęściej w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego nabycia od dewelopera), będą mogli bez obaw samodzielnie reprezentować wspólnoty przed sądami, w tym udzielać pełnomocnictw adwokatom i radcom prawnym.

Zakres umocowania zarządcy był już przedmiotem wielu orzeczeń. Dotychczasowe orzecznictwo sądowe przychylało się do tego stanowiska. Mimo to nie doczekaliśmy się dotąd uchwały Sadu Najwyższego w tym zakresie, a zdarzało się, że sądy niekiedy w dalszym ciągu kwestionowały uprawnienia zarządców i potrzebna była uchwała podjęta przez ogół właścicieli lokali. Obecnie sprawowanie obsługi prawnej przez zarządców, w tym dochodzenie roszczeń przez zarządców stanie się prostsze.

Czytaj dalej

Zakazane postanowienia w regulaminie porządku domowego

uchwała wspólnotyRegulamin porządku domowego jest ważnym dokumentem umożliwiającym gaszenie konfliktów między właścicielami lokali. Żaden przepis prawny nie wymaga uchwalenia przez właścicieli lokali takiego dokumentu, jednak gdy taki dokument zostanie przyjęty, właściciele lokali posiadają precyzyjniejsze środki prawne przeciwko kłopotliwym mieszkańcom utrudniającym życie swoim sąsiadom. Kompetencje właścicieli lokali w regulowaniu swoich praw i obowiązków mają jednak pewne granice – są nimi zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i prawa podmiotowe właścicieli lokali Czytaj dalej

Ponoszenie przez wspólnotę kosztów korzystania z nieruchomości sąsiedniej

ponoszenie przez wspólnotę kosztówPierwszy kwartał roku to czas przygotowania przez zarządców wspólnot sprawozdań finansowych i planów gospodarczych na obecny rok. Ponoszenie przez wspólnotę mieszkaniową kosztów powinno być ograniczone do nieruchomości wspólnej, inaczej podjęta przez właścicieli lokali uchwała może być skutecznie zaskarżona. Wydany dnia 16 listopada 2016 roku wyrok Sądu Najwyższego, I CSK 791/15 opisuje, gdzie istnieje granica kompetencji wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie. Czytaj dalej

Podział lokalu na dwa

podział lokaluNiekiedy spotykam się z pytaniami o podział lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lub więcej. Właściciel chce wybudować nowe drzwi wejściowe i zamurować przejście między lokalami. Inny sposobem jest zamontowanie dwóch dodatkowych drzwi wejściowych od wspólnego hallu. Oczywiście kwestie techniczne pozostawiam na boku. Skupmy się na problemach prawnych. Czytaj dalej