Archiwa kategorii: wspólnoty mieszkaniowe

Ponoszenie przez wspólnotę kosztów korzystania z nieruchomości sąsiedniej

ponoszenie przez wspólnotę kosztówPierwszy kwartał roku to czas przygotowania przez zarządców wspólnot sprawozdań finansowych i planów gospodarczych na obecny rok. Ponoszenie przez wspólnotę mieszkaniową kosztów powinno być ograniczone do nieruchomości wspólnej, inaczej podjęta przez właścicieli lokali uchwała może być skutecznie zaskarżona. Wydany dnia 16 listopada 2016 roku wyrok Sądu Najwyższego, I CSK 791/15 opisuje, gdzie istnieje granica kompetencji wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie. Czytaj dalej

Podział lokalu na dwa

podział lokaluNiekiedy spotykam się z pytaniami o podział lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lub więcej. Właściciel chce wybudować nowe drzwi wejściowe i zamurować przejście między lokalami. Inny sposobem jest zamontowanie dwóch dodatkowych drzwi wejściowych od wspólnego hallu. Oczywiście kwestie techniczne pozostawiam na boku. Skupmy się na problemach prawnych. Czytaj dalej

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych

koszty lokalu użytkowegoWśród zarządców panuje przekonanie (często słuszne), że lokale użytkowe generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne. Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.) umożliwia podwyższenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych ponad wysokość wynikającą z udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Musi to nastąpić poprzez podjęcie uchwały właścicieli lokali. Podniesienie obciążeń musi zostać jednak dokonane w sposób przemyślany, wykalkulowany i proporcjonalny do rzeczywistych i niewyimaginowanych powodów, dla których utrzymanie nieruchomości wspólnej staje się droższe. Uchwały w tym przedmiocie są bardzo często skarżone do sądów, a obecne orzecznictwo sądowe wymaga od wspólnot odpowiedniego wykazania zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości. Czytaj dalej

Regulamin rozliczania kosztów zużycia wody i ciepła

wodomierzRegulamin rozliczania kosztów zużycia mediów w pytaniach i odpowiedziach.

Czy wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów?

Tak. W odróżnieniu od zasad dostarczania mediów przez ich dostawców do budynków wspólnot lub dostarczania prądu i gazu bezpośrednio do odbiorców indywidualnych zasady rozliczania między wspólnotą a właścicielem lokalu nie zostały uregulowane. Czytaj dalej

Postępowanie egzekucyjne przeciwko właścicielowi lokalu krok po kroku

zadłużenieDochodzenie opłat za użytkowanie lokalu to obowiązek każdej wspólnoty. Ciąży on na podmiocie, który zarządza wspólnotą. Stanowi to bowiem czynność zwykłego zarządu. Co jednak wtedy, gdy wspólnota uzyska wyrok lub nakaz zapłaty, a właściciel lokalu nie zapłaci we wskazanym przez sąd terminie? Pozostaje dochodzenie należności w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika. Zawsze sugeruję, by wspólnoty korzystały z usług profesjonalnych pełnomocników także na etapie postępowania egzekucyjnego. Oto kilka najważniejszych rad na wypadek, gdyby wspólnota chciała skierować wniosek egzekucyjny do komornika sama. Czytaj dalej

Komornicze wyjawienie majątku – zmiany w egzekucji od 8 września

egzekucjaDnia 8 września 2016 roku weszły w życie korzystne dla wierzycieli zmiany w przepisach dotyczących egzekucji. Są to zmiany korzystne także dla wspólnot mieszkaniowych borykającymi się z problemem wyegzekwowania od właścicieli lokali zasądzonych opłat. Poniższy artykuł przedstawia wprowadzone zmiany właśnie z perspektywy wspólnot mieszkaniowych będących wierzycielami. Pojawi się możliwość przeprowadzenie postępowania zmierzającego do wymuszeniu na dłużniku podania składników swojego majątku bez konieczności wszczynania dodatkowego i często długotrwałego postępowania sądowego. Jest to tzw. komornicze wyjawienie majątku. Jest to ułatwienie dla wspólnot mieszkaniowych w przypadkach, gdy egzekucja z własnego lokalu należącego do dłużnika jest z jakichś względów niemożliwa i niewskazana. Czytaj dalej

Wypowiedzenie uchwały w małej wspólnocie

zaskarżenie uchwałyJednomyślne zawarcie umowy lub podjęcie uchwały w małej wspólnocie sprawach o charakterze ciągłym nie wiąże właściciela lokalu na przyszłość. Taka umowa lub uchwała (każda czynność we wspólnocie zawarta przez wszystkich właścicieli lokali bez względu na nazwę) może zostać przez niego wypowiedziana. Jeżeli większość właścicieli lokali widzi potrzebę kontynuowania stosowania postanowień uchwały, mogą zwrócić się do sądu.

Istniejące przepisy znacznie utrudniają małym wspólnotom ściąganie należności za media i fundusz remontowy. Czytaj dalej

Mała wspólnota – niemały problem

współwłasnośćWydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji. Czytaj dalej