Czy można zmienić rozmiar okien bez zgody wspólnoty?

hundertwasserSąd Najwyższy zajmie się problemem, czy wspólnota mieszkaniowa może domagać się od najemcy lokalu przywrócenie kształtu i rozmiaru otworów okiennych do stanu poprzedniego.

Najemczyni lokalu bez uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową czy z właścicielem lokalu, wymiany 3 okien. W wyniku jej działań zmniejszył się rozmiar otworów okiennych (nadmurowano parapet na wysokość 2 cegieł) oraz wygląd, kolor i kształt stolarki okiennej. Sytuacja dotyczy budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa.

Sprawa ta budzi kontrowersje, ponieważ przepisy ustawy o własności lokali, które decydują, co jest własnością każdorazowego właściciela lokalu, a co własnością wszystkich właścicieli lokali (wspólnoty mieszkaniowej) są bardzo ogólne. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Są to np. klatki schodowe, korytarze. Natomiast te części budynku, które służą wyłącznie do użytku osób zamieszkałych w danym lokalu, czyli wydzielone lokale mieszkalne, ale także okna, balkony na które można wejść tylko z mieszkania, stanowią wyłączną własność właściciela lokalu.

Sąd Rejonowy ocenił, mając na uwadze regulację zawartą w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, że wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje tytułem własności do części nieruchomości, w której zmian dokonała pozwana i powództwo wspólnoty oddalił. Uznał, że tytuł własności przysługiwał właścicielowi lokalu i to on mógłby skutecznie wystąpić z takim powództwem, a nie wspólnota.

Wspólnota zaskarżyła apelacją wyrok Sądu Rejonowego, a Sąd Okręgowy rozpoznający apelację powziął wątpliwości i skierował do Sądu Najwyższego zapytanie prawne.

Z jednej strony z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (np. okna mieszkania) nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Jednak otwory okienne jako część elewacji budynku stanowią część wspólną budynku. Elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla Wspólnoty jako całości w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku. Sąd Najwyższy uznał już w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku, III CZP 10/08 , że elementy architektonicznej części balkonu trwale połączone z bryłą budynku usytuowane na zewnątrz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego użytkowania przez osoby zamieszkałe, wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Wiele wskazuje zatem na to, że i tym razem uzna, że otwory okienne wchodzące w skład elewacji okienne stanowią część wspólną wszystkich właścicieli budynku, a zatem do wszelkich prac przekraczających zwykłą wymianę okien na nowe, związanych ze zwiększeniem, zmniejszeniem, zmianą kształtu, tudzież wszelkim innym naruszeniem elewacji budynku (innym niż zmierzającym do przywrócenia poprzedniego, należytego stanu elewacji) konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Rozstrzygnięcie może mieć wpływ nie tylko na to w jakim zakresie wspólnota może ingerować w wygląd zewnętrznej elewacji budynku i stolarki okiennej, ale także wygląd klatek schodowych, drzwi wejściowych, progów, krat na korytarzach i wszelkich innych elementów budynku, co do których ścierają się prawa indywidualnego właściciela lokalu i ogółu właścicieli.

Sprawa w Sądzie Najwyższym została już rozpoznana, zapraszam do
nowszego artykułu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.