Dochodzenie roszczeń za wady budynku przez wspólnotę

wadyW razie ujawnienia się wady nieruchomości, sprzedawca (czyli deweloper) staje się odpowiedzialny wobec nabywcy za istnienie wady. Powołanie się na rękojmie jest najłatwiejszą drogą dochodzenia roszczeń, a często w przypadku skomplikowanych wad budowlanych, jedynym sposobem, by deweloper nie uniknął odpowiedzialności. Czasami np. w przypadku wygaśnięcia rękojmi konieczne staje się dochodzenie odszkodowania za szkodę na zasadach ogólnych. Wydawałoby się, że najłatwiejszym rozwiązaniem, w budynkach w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa jest dochodzenie wszelkich roszczeń przeciwko deweloperowi właśnie przez wspólnotę mieszkaniową. Niestety nie zawsze jest to możliwe.

Zagadnienie jest niezwykle skomplikowane i kontrowersyjne, dlatego chciałbym skupić się jedynie na najważniejszych błędach popełnianych przez wspólnoty.

Co do zasady uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jak i roszczeń odszkodowawczych są strony umowy o wybudowanie i sprzedaż budynku bądź lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 48/04), wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Tak samo w wyroku z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 387/06 (www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 387/06) Sąd Najwyższy stwierdził, iż roszczenia dotyczące obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej przysługują natomiast każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Powyższa zasada nie stanowi jednak przeszkody w przelaniu roszczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej na podstawie umowy. W przypadku roszczeń odszkodowawczych, aby wspólnota mieszkaniowa mogła chodzić pełnych roszczeń, umowę cesji muszą podpisać wszyscy właściciele lokali.

Inaczej będą kształtowały się zagadnienia dotyczące roszczenia z tytułu rękojmi, przede wszystkim o to, by deweloper sam usunął szkodę dotyczącą części wspólnej budynku, zamiast wypłaty odszkodowania. Cesji całego takiego roszczenia na wspólnotę może dokonać każdy z właścicieli lokali, gdyż jest to czynność zachowawcza (art. 209 k.c.), chyba że ktoś z pozostałych właścicieli lokali sprzeciwi się takiej czynności.

Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08 (www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 118/08) skoro na podstawie art. 209 k.c. – każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia.

Przy dochodzeniu roszczeń przez wspólnotę na podstawie cesji, trzeba jeszcze pamiętać o jednym. Przedmiotem cesji mogą być tylko roszczenia dotyczące części wspólnej nieruchomości. Nie mogą to być roszczenia o naprawienie wad, które wystąpiły w poszczególnych lokalach, czy nawet w garażu, jeżeli stanowi on odrębny lokal, będący współwłasnością właścicieli lokali, a nie częścią wspólną nieruchomości. Przekonała się o tym wspólnota, która dochodziła roszczeń za wady, które wystąpiły właśnie w takim garażu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 2013 roku, I CSK 379/12 (www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 379/12), wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń. Jeżeli, jak to przyjął Sąd Najwyższy we wskazanej wyżej uchwale z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07 (www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 65/07), w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, to wykluczyć należy możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej nawet na podstawie umów cesji zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu.

Powyżej opisaną linię orzeczniczą usankcjonowała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 roku podjęta w składzie 7 sędziów w sprawie o sygnaturze III CZP 84/13 (www.sn.pl – uchwała SN – III CZP 84/13). Sąd Najwyższy potwierdził, iż właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Jednocześnie wykluczył możliwość cesji roszczeń dotyczących poszczególnych lokali.

Jak można przeczytać powyżej, zagadnienia te są skomplikowane, warto zatem skorzystać z pomocy prawnika najlepiej adwokata lub radcy prawnego.

14 myśli nt. „Dochodzenie roszczeń za wady budynku przez wspólnotę

  1. karol

    Witam,
    bardzo ciekawy wpis!
    czy wg Pana w sytuacji kiedy budynek został wybudowany wadliwie, a nastepnie lokal został sprzedany kolejnemu właścicielowi, nowemu (aktualnemu) wlascicielowi przysluguje prawo do dochodzenia odszkodowania za wady które występują w częściach wspólnych budynku? czy ma on do tego prawo? przeciez to nie on byl strona umowy z deweloperem.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Witam i dziekuję za zainteresowanie.

      Problem, który Pan porusza to temat na kolejny artykuł. Zakładam, że wada wyszła na jaw już po sprzedaży lokalu. Co do zasady w takich sytuacjach możliwa byłaby cesja, jeśli nie dojdzie do cesji – drugi właściciel musiałby co do zasady pozwać pierwszego, a ten przypozwałby dewelopera. Problem staje się jeszcze trudniejszy, gdy z pierwszym właścicielem nie ma kontaktu, jest niewypłacalny, nie żyje czy nie istnieje. Są jednak konstrukcje prawne które, przynajmniej teoretycznie pomogą w takich sytuacjach nowemu właścicielowi. Powyższe zawiłości prawne nie przeszkadzają jednak kierować roszczeń bezpośrednio do dewelopera, bo być może ten zdecyduje się naprawić wadę samodzielnie.

      Są to skomplikowane sprawy i radzę skontaktować się z adwokatem lub radcą prawnym. Pozdrawiam. Adw. J. Jańczak.

      Odpowiedz
      1. karol

        serdecznie dziękuje za odpowiedź.

        mam jeszcze jedno pytanie. czy wg Pana wadą części wspólnej budynku jest zainstalowanie innego rodzaju windy (hydraulicznej zamiast elektrycznej nowszej generacji) niż była przewidziana w projekcie budowlanym? to samo tyczy się innego rodzaju instalacji (starszego typu zamiast nowszego) – to również jest odstepstwo od projektu.

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Wadą jest (w uproszczeniu) niezgodność z umową obniżającą wartość, użyteczność budynku lub brak właściwości opisanych w umowie i dotyczy to także wszelkich części składowych budynku takich jak windy czy instalacje. Z uwagi na to, że podstawą roszczeń jest umowa, istotne jest, kto dochodzi roszczeń i na podstawie jakiej umowy, czy inwestor (spółdzielnia, prywatni właściciele) w oparciu o umowę o roboty budowlane, czy nabywcy lokali i czy tylko w oparciu o umowę wyodrębnienia i sprzedaży odrębnej własności lokali, czy też umowę deweloperską, inwestycyjną lub jeszcze inną. Bez znajomości konkretnej umowy nie da się zatem odpowiedzieć na to pytanie.

          Pozdrawiam, adw. J. Jańczak.

          Odpowiedz
  2. lukasz

    witam
    W artykule jest mowa o konieczności przelania wierzytelności poszczególnych właścicieli na wspólnotę celem dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera, oczywiście w zakresie części wspólnych. Co w przypadku, gdy któryś z właścicieli bądź pewna ich grupa odmówi dokonania cesji, zaś wspólnota skieruje swoje roszczenia na drogę sądową i dojdzie swoich praw. Czy jest wówczas podstawa prawna dochodzenia przez wspólnotę różnicy pomiędzy przyznaną kwotą odszkodowania a np. rzeczywistą wartością szkody od tych którzy świadomie odmówili cesji wierzytelności i nie uczestniczyli w postępowaniu?
    Pozdrawiam

    Odpowiedz
  3. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

    Można podwyższyć wplaty należne na fundusz remontowy i zaliczyć odzyskane należności na poczet naleznosci za f.r. tych właścicieli, ktorzy podpisali cesję. To oczywiście zależy od postanowień umowy cesji.

    Odpowiedz
  4. Jacek

    Panie Mecenasie Minęło pare miesięcy ale temat jest gorący………Zaplanowany jest kredyt 500tys na remont wadliwego dachu, ustalone zwiększone stawki na fundusz remontowy i spłatę kredytu. Ale będzie też proces o 500 tys odszkodowania. Pewnie będzie tak : częściowa cesja (50%) więc częściowe odszkodowanie (250 tys) będące Wg majowej wypowiedzi będzie tak : spłata kredytu przez cesjonariuszy odbędzie sie z kwoty odszkodowania a pozostali płacic będa wcześniej ustalone stawki?
    (jestem świadomy uproszczeń)

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Dobrze że jest Pan świadomy uproszczeń, bo tak może to wyglądać tylko ekonomicznie, natomiast uchwała musi dla wszystkich właścicieli ustalać równe zaliczki na fr za m2, które mogą ulegać potrąceniom ze względu na cesję, może powstać problem, jeśli powództwo zostanie oddalone a potrącenia okażą się nieważne, dlatego warto by wspólnota korzystała z pomocy prawnika.

      Odpowiedz
      1. Jacek

        Bardzo dziękuję. Najpierw musimy sprawdzić czy się nie przedawniło. 15 lat od budowy. 15 lat bezradności zarządu powierzonego wobec śpiącej wspólnoty. Trudna sprawa.

        Odpowiedz
  5. Michał

    Witam,

    Zarządca mojej nieruchomości na podstawie przyjętej uchwały chce przed sądem dochodzić od dewelopera naprawy usterek.
    Usterki wg mnie są niewielkie, znikome, nie mające wpływu na koszt nieruchomości natomiast koszty postępowania są olbrzymie.
    Zarządca, co jasne, przerzuca je na mieszkańców. Czy muszę partycypować w kosztach postępowania sądowego p. deweloperowi?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Niestety są to koszty zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli są niecelowe, właściciele lokali mogą odwołać zarządcę. Są także inne możliwości wpłynięcia na decyzje zarządcy, ale bez podania szczegółów, w trybie indywidualnej porady prawnej, trudno jest stwierdzić, które i czy w ogóle okażą się skuteczne.

      Odpowiedz
  6. Rafał

    Szanowny Panie Mecenasie ,

    bardzo interesujące zagadnienia Pan poruszył
    Mam zatem pytanie kilka pytań dotyczących powyższego wpisu czy po nowelizacji art. 560 k.c (25.12.2014) jest możliwa nadal cesja uprawnień z tytułu rękojmi o obniżeniu ceny czy przypadkiem po nowelizacji nie jest to prawo o charakterze kształtującym, które nie może być przedmiotem cesji. Drugie pytanie czy można żądać uprawnień z rękojmi (obniżenie ceny) jeśli źródłem pierwotnej umowy nie była sprzedaż, tylko zamiana? Niestety powyższe zagadnienia nie są jednoznaczne, a doktryna i orzecznictwo są w tej materii podzielone i chciałbym znać Pana opinię w tym temacie.

    Pozdrawiam.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Bardzo dziękuję za komentarz. Poruszył Pan bardzo interesujące zagadnienia. Uważam, że taka cesja jest możliwa także po nowelizacji. Być może wątpliwości wzbudza fakt, że w uzasadnieniu uchwały sygn. III CZP 84/13 zakazano cesji uprawnienia do odstąpienia do umowy, stanowiącego prawo kształtujące. Nadinterpretacją byłoby jednak stwierdzenie, że zakwalifikowanie tego prawa jako kształtującego uniemożliwia dokonanie cesji. Odstąpienie od umowy przeniesienia udziału w nieruchomości wspólnej musi pociągać za sobą odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu, gdyż prawa te nie są nierozerwalnie związane. Wspólnota mieszkaniowa nie ma natomiast legitymacji prawnej w sprawach wykraczających poza nieruchomość wspólną. Jest zresztą oczywiste, że tak właściciel lokalu nie może przekazywać wspólnocie uprawnień do podjęcia tak poważnej decyzji jak wycofanie się z nabycia lokalu z powodu istotnych wad nieruchomości wspólnej.

      Aby uniknąć wątpliwości, warto natomiast sprecyzować w dokumencie stanowiącym cesję, iż wraz z cesją na wspólnotę przechodzi prawo złożenia oświadczenia woli o obniżeniu ceny.

      Jeśli chodzi o możliwość żądania ekwiwalentu za obniżoną wartość przedmiotu wymiany, prawnicy są podzieleni. Z uwagi na małą ilość zamian nieruchomości w obrocie prawnym, nie ma wiele orzeczeń w tym przedmiocie. Zazwyczaj sądy nie dopuszczają tego typu konstrukcji przy klasycznych umowach zamiany, to jest umowach bez żadnych dopłat. Odpowiedź na to pytanie zależy zatem w dużej mierze od indywidualnych okoliczności sprawy. Warto zauważyć, że podane w umowie zamiany wartości nieruchomości mogą zarówno wpływać na przedmiotowo istotne elementy umowy np. określenie dopłat, jak również nie mieć żadnego cywilnoprawnego znaczenia (np. mogą mieć wpływ jedynie na ustalenie taksy dla notariusza i skutki podatkowe, natomiast strony mogą mieć różne wyobrażenie dotyczące wartości zamienianych nieruchomości).

      Być może lepiej nie ryzykować i wybrać inne uprawnienia z rękojmi.

      Pozdrawiam i zapraszam do dyskusji w tym przedmiocie.

      Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.