Koszty wymiany liczników mediów nie zawsze mogą być pokryte z funduszu remontowego

rozliczenie ciepłaJeśli w budynku część lokali ma odrębne instalacje, wymiany dotyczące głównej instalacji nie mogą być pokrywane z funduszu remontowego. Tak w sprawie dotyczącej radiowych liczników ciepła orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 28 sierpnia 2014 r. I ACa 379/14 (orzeczenia.ms.gov.pl).

W powyższej sprawie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, na mocy której w lokalach zostały zamontowane nowe, elektroniczne podzielniki radiowe służące do liczenia kosztów zużycia ciepła. Spośród właścicieli lokali sześciu posiadało jednak własną niezależną instalację grzewczą, w lokalach tych nie dokonano wymiany podzielników. Koszty montażu nowych podzielników zostały pokryte z funduszu remontowego, a osobom u których nie dokonano montażu podzielników, koszty związane z wykonaniem uchwały zostały zwrócone z funduszu remontowego w odpowiedniej części. Mimo to uchwała została zaskarżona do sądu przez jednego z właścicieli tych lokali.

Okazuje się, że koszty te w ogóle nie mogły pochodzić z funduszu remontowego, a zatem powinny być rozliczne odrębnie z właścicielami lokali, u których wymieniono podzielniki.

Jak stwierdził Sąd Apelacyjny, gdy nie wszystkie lokale wyposażone są w urządzenia pomiarowe, o jakich mowa w uchwale, przyjąć należało, że nie stanowią one elementu nieruchomości wspólnej. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie poglądem przedmiot współwłasności przymusowej stanowi tylko taka instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, która jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro jednak część lokali – w tym lokal powoda – wyposażona jest w niezależną grzewczą instalację gazową, podzielniki ciepła nie mogą stanowić elementu nieruchomości wspólnej.

Oceny tej zmienić nie może podnoszony w toku procesu przez pozwaną Wspólnotę argument, iż powoda nie będą obciążać kwoty związane z wykonaniem zaskarżonej uchwały bowiem zostały one zwrócone z funduszu remontowego jemu i pozostałym osobom, u których nie zamontowano podzielników, z tym że w przypadku powoda zaliczone zostały one na poczet istniejącego zadłużenia. Powód jako członek Wspólnoty słusznie zarzucił wszakże, iż koszty podzielników z istoty swej nie mogą pomniejszać istniejącego funduszu remontowego, który przeznaczony jest na inne cele. Jedynie na marginesie zauważyć należy, że uchwała nie uregulowała zasad zwrotu równowartości kosztów montażu podzielników tym członkom Wspólnoty, u których nie zostały one zainstalowane.

Przy okazji chciałbym przypomnieć, iż przy uchwalaniu zasad rozliczeń ciepła należy mieć na względzie przepisy ustawy Prawo energetyczne, w szczególności art. 45 ust. 10 tej ustawy zgodnie z którym właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynku, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku.

Z jednej strony orzecznictwo nie jest rygorystyczne co do formy regulaminu. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 grudnia 2012 roku I ACa 970/12 (orzeczenia.ms.gov.pl), „sposób dokonywania rozliczeń opłat za korzystanie z mediów, w szczególności opłat za dostarczanie energii cieplnej, może być dokonywany w trybie uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty.”

Z drugiej strony zbyt ogólnikowe zasady uchwalone przez wspólnotę mogą zostać zakwestionowane przez sąd.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.