Możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK zostanie poszerzona

lokale mieszkalneZwiększy się grupa osób, które będą miały możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK. Jednak do wprowadzenia zmian, które rzeczywiście umożliwią taki wykup, jest jeszcze daleka droga, a zmiany wymagają doprecyzowania, gdyż nawet jeśli zostaną uchwalone, mogą pozostać na papierze i nie umożliwiać realnej możliwości wykupu mieszkań.

W Senackiej Komisji Praw Człowieka, Praworządności i Petycji trwają prace nad nowelizacją ustawy z dnia 2 kwietnia 2009 roku o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw (www.senat.gov.pl) Proponuje się uchylenie art. 17 ust. 3 tej ustawy (dziennikustaw.gov.pl) , co umożliwi przekształcenie we własność lokatorskiego prawa do lokalu, który to lokal (lub cały budynek) został wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 roku.

Kogo będą dotyczyć zmiany, jeśli zostaną przyjęte?

Powyższe zmiany prawne wydają się brzmieć bardzo skomplikowanie. Nic dziwnego, gdyż jest to już kolejna „łata” porządkująca przepisy po chaosie wywołanym nieustannymi zmianami polityki mieszkaniowej i nieudolnymi próbami pogodzenia tych przepisów z przepisami umożliwiającymi uwłaszczenie (wykup) spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu. Postaram się w dużym skrócie przybliżyć, o co chodzi.

Zgodnie z art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uprawniony ze spółdzielczego prawa do lokalu może wykupić to mieszkanie, to jest zażądać, by spółdzielnia mieszkaniowa zawarła z nim umowę na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Preferencyjne warunki tego zakupu były w ostatnich latach przedmiotem nowelizacji, orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego oraz wielu kontrowersji, których omówienie wychodzi poza temat tego artykułu.

Kwestia komplikuje się jeszcze bardziej, jeśli lokal (albo cały budynek) został wybudowany przy pomocy państwowego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Z uwagi na liczne nowelizacje dotyczące udzielania tych kredytów możemy wyróżnić trzy najczęstsze sytuacje, w których mogą znaleźć się lokatorzy.

1. Kredyt został udzielony z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na podstawie art. 16-22 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, przed nowelizacją uchylającą te przepisy z dniem 31 maja 2009 roku oraz likwidującą Krajowy Fundusz Mieszkaniowy.

Moim zdaniem w stosunku do powyższych lokali możliwy jest ich wykup począwszy od wejścia 11 października 2011 roku ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety, w kontrowersyjnym wyroku z dnia 6 marca 2014 roku Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. I CSK 194/13 (www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 194/13) uznał, że choć przepis art. 12[1] ust. 2 u.s.m., uniemożliwiający wykup mieszkań, został uchylony z dniem 11 października 2011 r., to inny przepis, mianowicie art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie został uchylony ani nie uległ zmianie, a zatem nadal niedopuszczalne jest przekształcenie w prawo własnościowe lub odrębną własność, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego przy użyciu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc nadal prawo to nie może być zbyte w żaden sposób.

Moim zdaniem art. 15e ust. 2 ustawy nie dotyczy kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, bo odwołuje się do art. 15a. Niemniej jednak, problem ten powinien zostać rozwiązany w trakcie prac legislacyjnych. Z uwagi na wyrok Sądu Najwyższego oraz niechęć spółdzielni do pozbywania się ich praw do lokali, możliwość wykupu mieszkania wprowadzona  11 października 2011 r. może pozostać na papierze. Art. 15e ust. 2 ww. ustawy powinien zatem zostać uchylony albo wprowadzony powinien zostać przepis przejściowy nakazujący jego stosowanie tylko do wniosków o kredyt złożonych po 30 września 2009 roku. Wyeliminuje to powyższe kontrowersje.

2. Kredyt został udzielony przez Bank Gospodarstwa Krajowego w imieniu własnym, na podstawie art. 17 ust. 4 z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw, czyli już po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na wniosek złożony do 30 września 2009 roku.

Tej sytuacji dotyczy proponowana zmiana. Obecnie art. 17 ust. 3 wyraźnie wyklucza możliwość wykupienia takiego mieszkania. W celu uniknięcia kontrowersji uchylenia bądź doprecyzowania wymaga przepis art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

3. Kredyt został udzielony przez Bank Gospodarstwa Krajowego w imieniu włansnym, na podstawie obecnych przepisów – art. 15a-15e ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W takich przypadkach w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości wykupu takiego mieszkania. Jednoznacznie wyklucza to art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Uwaga, wpis jest w części nieaktualny, gdyż po kolejnych, dużych zmianach w ustawie, które weszły w życie 25.10.2015 r. zmieniło się brzmienie art. 15e ust. 2 i dotyczy ono teraz nowego programu kredytowania nazwanego finansowaniem zwrotnym. Tym samym ustawodawca potwierdził związek pomiędzy art. 15e ust. 2 i art. 15a i dał jasny sygnał, że nie zamierza blokować wykupu mieszkań, co do których wnioski kredytowe zostały złożone do 30.09.2009 r.

11 myśli nt. „Możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK zostanie poszerzona

  1. Radek

    Czy już coś wiadomo o tej nowelizacji?
    Jaka jest ścieżka wykupu takiego mieszkania spółdzielczego, czy zna ktoś jakiś „przewodnik”?

    Pozdr.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Nowelizacja (wg projektu nr druku 3415) została 31 lipca 2015 r. podpisana jeszcze przez ustępującego prezydenta. Obecnie czeka na publikacje w Dzienniku Ustaw o wejście w życie. Ostatecznie zachowano kontrowersyjny art. 15 e, więc nowe przepisy wciąż mogą powodować wątpliwości.

      Odpowiedz
      1. wikroria

        Witam, SM oferuje mi do kupna lokal wybudowany z kredytów KFM przed 2009r. Wstapilam w prawa partycypanta i obecnie przysługuje mi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. OBECNIE SM Oferuje mi możliwość kupna lokalu na własność czy zmiany z sierpnia 2014r umożliwiają mi wykup tego mieszkania. Zaznaczam że spelniam przesłanki z art 33 u.p.bud.miesz. tj jestem najemca (co prawda wstąpiłem w ten stosunek), blok wybudowany przed 2009r.
        Czy mogę bez leku przystępować do wpłaty zamówionych kwot na konto spółdzielni? Dodam z spółdzielnia zachęca do nabywania lokali i przed sierpniem 2015 parę osób nabyło już lokale.
        Z góry dziękuje za wszelkie uwagi Pańskie.

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          W mojej ocenie jest to możliwe, proszę spojrzeć na mój komentarz poniżej, natomiast o szczegóły proszę pytać notariusza.
          Jednocześnie przypominam, że moje komentarze są tylko częścią dyskusji o artykule, nie znam Państwa dokładnej sytuacji prawnej, dlatego nie mogę brać odpowiedzialności za skutki Państwa konkretnych decyzji prawnych. W przypadku gdy chcecie Państwo upewnić się co do swojej sytuacji proponuję skorzystanie z odpłatnej porady prawnej.

          Odpowiedz
  2. Bodzio

    Witam, jestem posiadaczem mieszkania z KFM od 2003 roku- pierwszy właściicel. Mam pytanie, czy mogę wykupić takie mieszkanie, czy mam czekać na zmanę ustawy?

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      W mojej ocenie taki wykup (wyodrębnienie na własność) jest możliwy, w przypadku TBS-ów na zasadach opisanych w art. 33e i nast. ustawy o niekt. formach pop. budownictwa mieszk., a w przypadku spółdzielni art. 33k.

      Obecnie po kolejnych, dużych zmianach w ustawie, które weszły w życie 25.10.2015 r. zmieniło się brzmienie art. 15e ust. 2 i dotyczy on teraz nowego programu kredytowania nazwanego finansowaniem zwrotnym. Zaraz ustawodawca potwierdził związek pomiędzy art. 15e ust. 2 i art. 15a i dał jasny sygnał, że nie zamierza blokować wykupu mieszkań, co do których wnioski kredytowe zostały złożone do 30.09.2009 r.

      Jednocześnie w dalszym ciągu nie jest możliwy wykup lokali w oparciu o wnioski kredytowe z okresu między 1.10.2009 r. i 24.20.2015 r. w oparciu o art. 15 e ust. 2 i przepis przejściowy – art. 6 ust. 1 nowelizacji z 10.09.2015 r., a także wykup lokali wybudowanych przy wykorzystaniu obecnej instytucji – finansowania zwrotnego.

      Odpowiedz
      1. Glanet

        Witam,
        Mam podobną sytuację jak wcześniejszy komentator, czy mogę wykupić takie mieszkanie od spółdzielni? Od innego lokatora usłyszałam że złożył podobny wniosek a spółdzielnia proponuje mu tylko oddanie wkładu i kosztów spłaty kredytu KFM prze ostatnie lata. Czy mogą tak zrobić?

        Odpowiedz
        1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

          Tak jak już pisałem. Nie mogę udzielać takich odpowiedzi, nie znając konkretnej sytuacji prawnej. Należy udać się do prawnika albo napisać pismo do spółdzielni, może odpiszą, dlaczego uważają, że nie jest to możliwe.

          Odpowiedz
  3. ola

    witam
    czy w akcie notarialnym powinna być podana podstawa z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (art. 33e w zw. z art. 33k) czy jedynie art. 17(14) o spółdzielniach mieszkaniowych i przepisów ustawy o własności lokali? w projekcie aktu są jedynie te dwie ostatnie, boję się, iż może być to podstawa do odmowy wpisu w kw, albo nieważności

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Nie jest to moim zdaniem podstawa do odmowy wpisu ani nieważności, i to niezależnie czy przepis ten ma zastosowanie w Pani przypadku, czy nie. Decydujące znaczenie ma treść oświadczeń, a nie powołane przepisy.

      W razie wątpliwości może się Pani zapytać notariusza.

      Pamiętajmy, że jeśli stajemy do aktu u notariusza, nawet jeśli jest on wybrany przez drugą stronę, ma on obowiązek udzielania wyjaśnień dotyczących czynności prawnej obu stronom.

      Odpowiedz

Odpowiedz na „adw. Jan Jakub JańczakAnuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres email nie zostanie opublikowany.