Można także wnosić o stwierdzenie nieważności (nieistnienia) uchwały wspólnoty a nie tylko o uchylenie

stwierdzenie nieważnościStosownie do art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Oznacza to, że w przypadku braku zaskarżenia takiej uchwały w ciągu 6 tygodni uchwała wiąże właścicieli lokali, nawet mimo jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo nawet jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jedyną możliwości wyeliminowania takiej uchwały jest jej uchylenie przez właścicieli lokali.

Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek. Może się zdarzyć, że uchwała właścicieli, mimo zaprotokołowania jej treści przez zarząd wspólnoty w formie dokumentu, nie stanowiła woli wymaganej w ustawie większości właścicieli lokali. Do takich rażących niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali można zaliczyć przypadek, iż za uchwałą nie zagłosowała większość właścicieli lokali liczona udziałami, a wskutek błędu przyjęto, że została podjęta albo została ona przegłosowana w złym trybie i gdyby podliczyć głosy w trybie jaki miał zastosowanie (np. jeden właściciel jeden głos) uchwała nie zostałaby przyjęta.

Równie poważnym błędem zarządów wspólnot jest także dopuszczanie głosów, pod którymi podpisuje się osoba nieuprawniona bądź pełnomocnik bez przekazania zarządowi dokumentu pełnomocnictwa. Najczęściej dotyczy to osób prawnych np. spółek, za które oświadczenia woli mogą składać tylko osoby upoważnione do reprezentacji wskazane w Krajowym Rejestrze Sądowym, przy czym często reprezentacja jest łączna np. wymaga podpisów dwóch członków zarządu. Stąd należy sprawdzać, czy osoby, które podpisały się pod listą do głosowania, oddały głos na zebraniu, bądź udzieliły pełnomocnictwa do głosowania, były do tego uprawnione. W przypadku spółki, stowarzyszenia zasady reprezentacji można sprawdzić w internecie ems.ms.gov.pl, w przypadku innych osób prawnych dane są dostępne w innych państwowych rejestrach, zarząd wspólnoty powinien zatem poprosić przedstawicieli tej osoby prawnej o właściwy dokument urzędowy potwierdzający, iż są uprawnieni do jego reprezentacji.

W powyższych wypadkach, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2013 roku, (orzeczenia.ms.gov.pl – I ACa 250/13) istnienie regulacji z art. 25 ust. 1 u.w.l. nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej. W pozwie należy jednak wyraźnie wskazać, iż chcemy, żeby sąd ustalił, iż uchwała nie została podjęta (nie istnieje), a nie uchylenia istniejącej (podjętej w prawidłowy sposób) uchwały. Jak ponadto wskazał to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lutego 2006 „przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów” (I CK 336/05 – LEX nr 424423)

To oznacza, że mimo upływu 6 tygodni wciąż możemy podważyć uchwałę na tej podstawie, że nie stanowiła ona wymaganej w ustawie woli właścicieli lokali. Wnosimy wtedy o ustalenie, iż uchwała figurująca pod wskazanym numerem faktycznie nie w ogóle została podjęta. Art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego nie pozwala jednak kwestionowania merytorycznej treści uchwały podjętej przez prawidłowo wyliczoną większość we wspólnocie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.