Rozstrzygnięcie sądu w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali

sąd rejonowyW razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Brak możliwości zebrania podpisów

Często we wspólnotach mieszkaniowych zdarza się, iż istnieje gospodarcza konieczność podjęcia określonej uchwały. Przykładowo bez proponowanej uchwały właściciele lokali nie osiągną zakładanego przysporzenia ze sprzedaży nieruchomości wspólnej, przez co wspólnotę nie będzie stać na generalny remont budynku, którego stan jest opłakany. Zarząd wspólnoty nakłania wspólnotę do podjęcia uchwały, tymczasem właściciele lokali z niezrozumiałych powodów odmawiają udzielenia poparcia uchwale. Głosują przeciwko uchwale, ale nie są też w stanie zmienić zarządu i dotychczasowy zarząd nie może racjonalnie zarządzać nieruchomością. Może także zachodzić sytuacja, że właściciele nie interesują się wspólnymi sprawami i nie sposób jest zebrać większości podpisów.

W takiej sytuacji zarząd wspólnoty lub zarządca ustanowiony zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. widząc, iż podjęcie uchwały jest konieczne do prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólnotą, może, a wręcz powinien zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Merytoryczne przesłanki wydania orzeczenia

Zgodnie z art. 24 u.w.l. sąd orzekając w takiej sprawie, wyda orzeczenie zastępujące uchwałę zgodnie z wnioskiem, jeśli cel zamierzonej w uchwale czynności będzie obiektywnie zgodny z interesami wszystkich właścicieli. Sąd wyważy zatem interesy wszystkich właścicieli i jeśli będą one sprzeczne, a także jeśli uchwała będzie w istotny sposób niekorzystna dla któregokolwiek właściciela (będzie pomniejszać jego prawa kosztem innych właścicieli) nie wyda rozstrzygnięcia. Jak bowiem stanowi przepis sąd „orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.”

W każdym przypadku celem zgodnym z interesami wszystkich właścicieli będą czynności niezbędne do zachowania wspólnego prawa, czyli wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, niezbędne do utrzymania nieruchomości w prawidłowym stanie np. podniesienie zaliczek na fundusz remontowy celem wykonania niezbędnych remontów we właściwym czasie.

Tryb nieprocesowy

Sprawa o zastępcze wyrażenie zgody wydawana jest w postępowaniu nieprocesowym. Oznacza to, że zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową nie pozywa nikogo, tylko wskazuje jako uczestników postępowania właścicieli lokali, którzy będą mogli zająć stanowisko (ale nie będą do tego zobowiązani).

Uprawnionym do wniesienia wniosku jest zarząd wspólnoty wybrany zgodnie z art. 20 u.w.l. bądź zarządca ustanowiony zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. Możliwość wniesienia wniosku jest zarezerwowana co do zasady dla dużych wspólnot, chyba że w małej wspólnocie działa zarządca. Jeśli w małej wspólnocie nie ma zarządcy, spory rozstrzygane są na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 199 i 202) a nie ustawy o własności lokali.

Do wniesienia wniosku właściwy jest sąd rejonowy położony na obszarze jego właściwości miejscowej.

Sąd nie zawsze zastąpi notariusza przy sprzedaży części wspólnej

Wspólnoty mieszkaniowe często wykorzystują możliwość wydania przez sąd rozstrzygnięcia, aby ominąć konieczność sporządzenia uchwały w formie aktu notarialnego. Dzieje się tak, ponieważ rozstrzygnięcie sądu zastępuje każdą uchwałę, także taką, do której podjęcia wymagana jest szczególna forma. Chodzi tu o uchwałę, która musi być zaprotokołowana notarialnie w przypadku zmiany zarządu umownego (art. 19 u.w.l.), a także taką, która musi być dokonana w formie aktu notarialnego np. w przypadku zbycia przez wspólnotę części nieruchomości wspólnej (wyodrębnienia adaptowanej powierzchni na lokal bądź sprzedaży niepotrzebnej niezabudowanej działki gruntu).

Okazuje się jednak, że sądy niechętnie wydają takie postanowienia, gdy większość właścicieli głosuje za przyjęciem takiej uchwały.

Przykładowo Sąd Rejonowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 19 grudnia 2015 roku (sygn. I Ns 2914/13 – orzeczenia.ms.gov.pl) oddalił wniosek wspólnoty mieszkaniowej, która podjęła uchwałę o sprzedaży niezabudowanej działki wspólnoty przylegającej do działki, na której stały budynki, i chciała orzeczenia zastępującego akt notarialny. Jak stwierdził, uzasadnienia dla ingerencji Sądu nie może stanowić ewentualna ocena prawidłowości formy podjętej uchwały. Należy przypomnieć, że art. 22 ust. 2 u.w.l. przewiduje, iż do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przepis ten przewiduje dla podejmowanej uchwały formę zastrzeżoną dla samej czynności, której dotyczyć ma podejmowana uchwała. Ewentualna ocena prawidłowości formy, którą członkowie wspólnoty wyrażali zgodę, pozostaje bez znaczenia dla wyniku postępowania. Nie jest rolą Sądu działającego na podstawie art. 24 u.w.l. zastępowanie orzeczeniem uchwał wspólnoty tylko z tych przyczyn, że forma wyrażonej zgody nie odpowiada formie zastrzeżonej dla dokonania czynności. Takie rozumienie art. 24 u.w.l. całkowicie wypaczałoby sens tego przepisu. Zasadą przepisów ustawy o własności lokali, jest natomiast pozostawienie autonomii członkom wspólnoty, tak dalece, jak tylko może samodzielnie rozwiązywać swoje problemy, jednocześnie nie naruszając praw swoich członków. W przypadku istnienia woli podjęcia określonej czynności przez wspólnotę mieszkaniową, a zatem w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w następstwie tego uzyskania większości głosów pozytywnych – popierających tę czynność, nie zachodzą przesłanki do orzekania w tym zakresie przez Sąd.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.