Skutki adaptacji strychu bez zgody wspólnoty

strychNierzadko zdarzało się, że miasta (gminy lub Skarb Państwa) mimo wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nadal rozporządzały częściami wspólnymi nieruchomości, które stanowiły współwłasność wszystkich właścicieli, a nie tylko miasta. Dotyczy to adaptacji pod lokale takich części budynku, z którego mógł korzystać każdy z właścicieli lokali, w szczególności takich pomieszczeń jak strychy, suszarnie, części korytarzy. Miasto uzyskując cenę za sprzedaż lokalu (właściwie ustanowienie odrębnej własności lokalu) bogaciło się, wydawałoby się, kosztem wspólnoty mieszkaniowej. Okazuje się jednak, że to właściciele lokali a nie wspólnota mogą dochodzić od miasta roszczeń za zbycie części wspólnych nieruchomości.

Taki wniosek wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24 października 2012 roku, V Ca 1924/12 (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SO W-wa – V Ca 1924/12) , zgodnie z którym zbycie przez miasto części nieruchomości, która stanowiła części wspólne, nie spowodowało uszczerbku w majątku wspólnoty, a każdego jej członka w wymiarze, o jaki jego udział byłby większy, gdyby pozwany nie przyłączył części wspólnych do zbytego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej w sprawie opartej na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, kiedy ewentualny uszczerbek w majątku dotyka wszystkich jej członków. Niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), czy też przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 u.w.l.) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń, w których sporne są kwestie własności, czy też wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Członkowie wspólnoty mogli wprawdzie upoważnić zarząd do wystąpienia z niniejszym powództwem jako do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną w ich imieniu, ale stosowna uchwała nie została podjęta.

Należy zaznaczyć, że możliwość dochodzenia roszczeń jest uzależniona od wielu okoliczności. Ponadto warto zasygnalizować, że przed wejściem w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali miasto miało możliwości zadysponować adoptowanym strychem. Takie możliwości dawały miastu przepisy art. 22 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz § 19 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami. To, czy miasto zdążył wydać odpowiednią decyzję o zmianie wielkości udziałów lub uchwałę o zmianie przeznaczenia lokalu ma istotne znaczenie na możliwość i tryb dochodzenia roszczeń.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.