Archiwa tagu: ustawa o własności lokali

Brak dostępu do lokalu

brak dostępuBrak dostępu do lokalu to bardzo częsty problem, z którymi borykają się zarządcy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Niekiedy właściciel uprze się, że nie wpuści i już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokali czy jakimkolwiek lokatorem.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Podobnie w art. 6[1] ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Czytaj dalej

Zmiana zarządu umownego uchwałą zaprotokołowaną notarialnie

akt notarialnyDuże kontrowersje i problemy we wspólnotach wzbudza przepis art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Umożliwia on zmianę tego, co właściciele lokali ustalili w umowie, czyli jednomyślnie, zgodnie z art. art. 18 ust. 1 ustawy. Tymczasem uchwały w dużej wspólnocie podejmowane są większością głosów. Pojawia się pytanie, czy ustawodawca nie dopuścił do paradoksalnej sytuacji, w której właściciele lokali mogą po raz pierwszy zmienić sposób zarządu tylko jednomyślnie umową, tymczasem po zawarciu umowy będą mogli to robić większością głosów uchwałą. Powstaje pytanie jak należy interpretować ten przepis. Czytaj dalej

Mała wspólnota – niemały problem

współwłasnośćWydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji. Czytaj dalej

Budynek wspólnoty a rozmiar działki

kształt działkiWspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem.

Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa. Czytaj dalej

Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?

małżonkowie współwłaścicieleNowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Czytaj dalej

Rozstrzygnięcie sądu w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali

sąd rejonowyW razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Czytaj dalej

Można także wnosić o stwierdzenie nieważności (nieistnienia) uchwały wspólnoty a nie tylko o uchylenie

stwierdzenie nieważnościStosownie do art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Oznacza to, że w przypadku braku zaskarżenia takiej uchwały w ciągu 6 tygodni uchwała wiąże właścicieli lokali, nawet mimo jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo nawet jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jedyną możliwości wyeliminowania takiej uchwały jest jej uchylenie przez właścicieli lokali.

Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek. Czytaj dalej

Do ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnej nie wystarczy uchwała wspólnoty

służebnośćDo ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnej nie wystarczy uchwała wspólnoty, nawet gdy zostaje zaprotokołowana przez notariusza w formie aktu notarialnego.

Problem dotyczy to np. takiej sytuacji, gdy właścicielowi sąsiedniej działki służy prawo ustanowienia drogi koniecznej.

W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa ma złożyć oświadczenie woli (np. zawrzeć umowę) wykraczającą poza czynności z zakresu zarządu musi to uczynić na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale wspólnoty. Czytaj dalej