Zaskarżenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

zaskarżenie uchwały

Początek roku to dla wspólnot mieszkaniowych wytężony czas z uwagi na konieczność odbycia corocznych zebrań ogółu właścicieli. Ustawodawca zobowiązał zarząd lub zarządców administrujących nieruchomością wspólną do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku. Przy czym zebranie powinno się odbyć nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Termin zebrania Z stritce literalnego brzmienia art. 30 ustawy o własności lokali wynika, iż należy „zwołać” zebranie, jednak powinno się ono odbyć do końca pierwszego kwartału. Odbycie się spotkania w późniejszym terminie niż w powyższym nie wywołuje niejako z automatu nieważności decyzji podjętych na zebraniu. W sytuacji niewywiązania się z obowiązku zwołania zebrania przez zarząd bądź zarządcę każdy z właścicieli lokali może zwołać coroczne zebranie. Minimalny zakres porządku obrad nałożony […]

Ustawa z 13.06.2019 r. – zmiany w prawie mieszkaniowym

prawo mieszkaniowe

Od kilku lat najważniejsze zmiany w przepisach uchwalane są lub wchodzą w życie w środku lata. Nie inaczej stało się w tym roku. Zmiany dotyczą przede wszystkim Narodowego Programu Mieszkaniowego znanego powszechnie pod hasłem „Mieszkanie+”, definicji małych wspólnot mieszkaniowych oraz przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na terenach mieszkaniowych

Brak dostępu do lokalu

wstęp

Brak dostępu do lokalu to bardzo częsty problem, z którymi borykają się zarządcy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Niekiedy właściciel uprze się, że nie wpuści i już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokali czy jakimkolwiek lokatorem. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Podobnie w art. 6[1] ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,

Zmiana zarządu umownego uchwałą zaprotokołowaną notarialnie

akt notarialny

Duże kontrowersje i problemy we wspólnotach wzbudza przepis art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Umożliwia on zmianę tego, co właściciele lokali ustalili w umowie, czyli jednomyślnie, zgodnie z art. art. 18 ust. 1 ustawy. Tymczasem uchwały w dużej wspólnocie podejmowane są większością głosów. Pojawia się pytanie, czy ustawodawca nie dopuścił do paradoksalnej sytuacji, w której właściciele lokali mogą po raz pierwszy zmienić sposób zarządu tylko jednomyślnie umową, tymczasem po zawarciu umowy będą mogli to robić większością głosów uchwałą. Powstaje pytanie jak należy interpretować ten przepis.

Mała wspólnota – niemały problem

współwłasność

Wydaje się, że administrowanie małymi budynkami z lokalami mieszkalnymi powinno być łatwiejsze. Niestety tak nie jest. Wszystko jest dobrze, jeśli wszyscy właściciele lokali współpracują przy zarządzaniu nieruchomością wspólną. W przypadku braku zgodności ustawodawca zafundował im prawdziwy horror. Jeden właściciel lokalu może blokować wszelkie nietypowe decyzje we wspólnocie, ale także decyzje o ustaleniu wynagrodzenia dla zarządcy, ustaleniu zaliczek na poczet opłat, czy przyjęciu planu gospodarczego. Brak możliwości uzyskania większości uniemożliwia zaś podjęcie jakiejkolwiek decyzji.

Budynek wspólnoty a rozmiar działki

kształt działki

Wspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem. Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa.

Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?

głos we wspólnocie

Nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.