Uchwałą wspólnoty można ustalać opłaty za korzystanie jedynie z części wspólnej

nieruchomość wspólnaUchwałą wspólnoty można ustalać opłaty za korzystanie jedynie z części wspólnej. Przekonali się o tym właściciele lokali, spośród których sprzedawca (deweloper) był właścicielem lokalu użytkowego, w którym wybudował basen. Miał być on dostępny dla wszystkich właścicieli lokali. Właściciele lokali zobowiązali się w aktach notarialnych do ponoszenia kosztów utrzymania basenu w zamian za możliwość z korzystania z tego basenu. Zasady korzystania z basenu oraz wysokość zaliczek na koszty jego utrzymania zostały ustalone w uchwale określającej plan gospodarczy wspólnoty.

Okazuje się, że taka uchwała jest sprzeczna z prawem. Nie ulega wątpliwości, że aby zaliczyć wydatek do kosztów zarządu nieruchomości musi być spełnione kryterium powiązania wydatku z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Podstawowy obowiązek majątkowy właściciela lokalu wynika z art. 12 ust. 2 i polega na ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Również art. 13 podkreśla, iż właściciel lokalu jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Tym samym wszelkie wydatki, które leżą poza sferą utrzymania nieruchomości wspólnej, nie mogą być przedmiotem zaliczek ponoszonych na koszty zarządu.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyrok z dnia 8 lipca 2015 r., sygn. II C 40/13 (orzeczenia.ms.gov.pl) Na potwierdzenie powyższego stanowiska można przywołać także wyrok tego sądu z dnia 6 grudnia 2013 r. w sprawie I ACa 773/13 oraz z dnia 25 września 2013 r. sygn. akt I ACa 435/13.

To, że basen stanowi lokal użytkowy jednego właściciela, powoduje, że właściciele lokali mogą z niego korzystać wyłącznie na zasadach komercyjnych. Oznacza to, że właściciel basenu powinien zawrzeć z chętnymi odrębne umowy. Taka umowa może być zawarta także w akcie notarialnym przy nabyciu lokali. Jednakże nie może ona skutkować rozliczaniem kosztów utrzymania basenu jak w przypadku nieruchomości wspólnej. Właściciel basenu powinien pobierać opłaty bezpośrednio od jego użytkowników oraz płacić wspólnocie koszty licznikowe i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypadające na dany lokal.

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.