Wspólnota może ingerować w system grzewczy lokalu

kaloryferUrządzenia instalacji podłogowego ogrzewania co do zasady nie są własnością właściciela lokalu, a Wspólnota posiada uprawnienia do ingerencji w jej strukturę. Instalacja grzewcza jest bowiem urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Korzystają z nich wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikami własności przymusowej są więc zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Instalacja takiego ogrzewania w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, zazwyczaj wymaga zatem zgody wspólnoty.

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 maja 2014 roku, I ACa 42/14 (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Katowice – I ACa 42/14). Wyrok ten wydano na następującym stanie faktycznym. Jeden z właścicieli lokali wbrew projektowi budowlanemu podłączył do pieca głównego w kotłowni ogrzewanie podłogowe, którego funkcjonowanie generowało koszty wyższe aniżeli w pozostałych lokalach, co doprowadziło do kolejnej ingerencji powoda w instalację wspólną poprzez założenie przez niego elektrozaworu, wskutek czego zaburzeniu uległ dotychczas stosowany we Wspólnocie system rozliczeń i sposób opomiarowania. W takiej sytuacji wspólnota słusznie podjęła uchwałę nakazującą demontaż elektrozaworu oraz doprowadzenie instalacji grzewczej w jego mieszkaniu do projektu budowlanego, czyli do zdemontowania ogrzewania podłogowego i zamontowania grzejników ściennych.

Należy jednak zwrócić uwagę, że jeżeli możliwość instalacji ogrzewania podłogowego nie narusza projektu budowlanego, jest to możliwe bez konieczności ingerencji w instalacje znajdującą się poza lokalem, a instalacja w żaden sposób nie oddziałuje na ogrzewanie części wspólnych budynku lub innych lokali, ani też na system rozliczeń i przez to służy do użytku tylko właściciela lokalu, uważam, że w takiej sytuacji, może stanowić własność właściciela lokalu. Teza wskazana w uzasadnieniu wyroku jest zatem moim zdaniem nieznacznie zbyt daleko idącą.

2 myśli nt. „Wspólnota może ingerować w system grzewczy lokalu

  1. ryszard

    Pan mecenas nie ma racji. To nie takie proste technicznie i rozliczeniowo.
    To nieprawda, że „… instalacja w żaden sposób nie oddziałuje na ogrzewanie części wspólnych budynku lub innych lokali, ani też na system rozliczeń…”
    Montaż indywidualnego sposobu ogrzewania w wydzielonej części wspólnej (np. lokalu) innego typu niż jest zastosowane w pozostałych częściach budynku musi być wykonane rozważnie i w oparciu o:
    1. zgodę pozostałych właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej – bo instalacja c.o. jest w całości częścią wspólną.
    2. wykonanie projektu ogrzewania w tym lokalu (np. podłogówki) z uwzględnieniem jego istnienia w całości instalacji c.o. Projektu wykonanego przez uprawnionego projektanta i uzgodnionego z Zarządem Wspólnoty. W projekcie należy uwzględnić fakt, że w pierwotnej wersji ogrzewania (z grzejnikami) wyliczono zapotrzebowanie ciepła dla tego lokalu i tą wartość projektant ma do dyspozycji przy doborze nowej instalacji w lokalu (problem wystąpi wtedy gdy grzejniki były podłączane do pojedynczych pionów a np. podłogówka miałaby być podłączona zw całości z jednego pionu – wtedy może brakować ciepła w tym pionie tak dla nowej wersji instalacji lokalu jak i dla pozostałych odbiorców). Sprawa
    3. Wykonaniem instalacji zgodnie z projektem.
    Uwaga:
    Rozliczenie ulegnie zmianie, ponieważ ewentualne opomiarowanie lokali – gdy jest ogrzewanie tradycyjne tj. piony i grzejniki – może być rozliczne np. na powierzchnię lokalu lub za pomocą podzielników montowanych na grzejnikach. Gdy pojawi się podłogówka musi być zamontowany indywidualny licznik ciepła na jej podłączeniu.
    Tak więc lokal z podłogówką musi być wyłączony z powierzchni ogrzewanej i rozliczany indywidualnie.

    Odpowiedz
    1. adw. Jan Jakub Jańczak Autor wpisu

      Dziękuję za głos w dyskusji. Proszę zwrócić uwagę, że mój artykuł dotyczył jedynie kwestii prawnych, takich jak wymóg zgody Wspólnoty na przerobienie instalacji grzewczej, czy demontażu nielegalnych instalacji. Nie wnikałem natomiast w kwestie techniczne czy rozliczeniowe.

      Wciąż jeszcze w niewielu budynkach znajdziemy jednopunktowy dopływ ciepła z profesjonalnym ciepłomierzem (nie mylić z podzielnikami ciepła niebędącymi w ogóle urządzeniami pomiarowymi), uwzględniającym możliwość przerobienia instalacji i zamontowania ogrzewania podłogowego. Stąd właśnie podtrzymuje moje stanowisko, iż takie przebudowy wymagają co do zasady zgody wspólnoty, nie wnikając w kwestie techniczne, np. czy są one w danym budynku w ogóle technicznie możliwe.

      Odpowiedz

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.