Wspólnota także może odpowiadać za wady budynku

hałasWspólnota może odpowiadać z deweloperem za wady budynku – błędy powstałe podczas budowy przez dewelopera. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2015 roku (sygn. III CSK 230/14 – www.sn.pl). Oznacza to, że nie tylko deweloper może odpowiadać za takie wady. W przypadku, gdy deweloper nie usunie wady budynku, odpowiedzialna wobec właścicieli lokali jest wspólnota mieszkaniowa. Na wspólnocie mieszkaniowej ciążą bowiem obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej.

Sprawa dotyczyła źle zamontowanych urządzeń wentylacyjnych. Mimo błędów w budowie możliwe było ich naprawienie w drodze przeniesienia wentylatorów na sąsiadujący z mieszkaniem szyb windy i zastosowanie jednocześnie elementów tłumiących. Z pozwem o nakazanie usunięcia naruszenia dóbr osobistych poprzez naprawienie urządzeń w powyższy sposób wystąpiła właścicielka lokalu. Sąd przyznał rację powódce i obciążył obowiązkiem naprawy nie tylko dewelopera, ale i wspólnotę.

W uzasadnieniu wyroku powołano się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2006 r., (sygn. III CZP 5/06 – www.sn.pl), zgodnie z którą istnienie odpowiedzialności umownej dewelopera wobec właścicieli lokali nie wyłącza odpowiedzialności także wspólnoty mieszkaniowej za naruszenie dóbr osobistych powódki, jeżeli niewykonanie obowiązków zarządcy doprowadziło do skutku w postaci naruszenia dóbr osobistych.

Sąd Najwyższy przypomniał, iż do zadań wspólnoty należy wykonywanie praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem, administrowaniem) nieruchomością wspólną i – z mocy art. 17 u.w.l. – ciąży na niej odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Na wspólnocie spoczywają więc m. in. przewidziane w art. 61 pkt. 1 w zw. z art. 5 ust. 2 i ust. 1 pkt e pr. bud. obowiązki związane z utrzymywaniem i użytkowaniem nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 5 ust. 2 pr. bud., w tym zapewnienie, aby spełnione zostały podstawowe wymagania dotyczące m.in. ochrony przed hałasem i drganiami. Nie dopełniając tych obowiązków wspólnota w drodze zaniechania dopuściła do długotrwałego emitowania nadmiernego hałasu i drgań do mieszkania powódki, przy czym oddziaływanie to nie tylko stanowiło niedopuszczalne immisje, ale również, ze względu na negatywne konsekwencje dla zdrowia fizycznego i psychicznego powódki, naruszało jedno z jej najważniejszych dóbr osobistych. Nie można uznać, że zaniechanie wspólnoty było uchybieniem o nieznacznym ciężarze, jeśli zważyć, że powódka bezskutecznie domagała się od wspólnoty podjecia kroków przez wiele lat.

W przypadku, gdy Sąd nałoży obowiązek wykonania czynności w celu usunięcia naruszenia dóbr osobistych na kilka podmiotów na podstawie innej podstawy prawnej, należy stosować w drodze analogii przepisy o odpowiedzialności in solidum – art. 441 Kodeksu cywilnego. Jeżeli deweloper nie wykona niezwłocznie wyroku, wykonanie napraw powinna zlecić wspólnota mieszkaniowa, a kosztami napraw obciążyć dewelopera, jako odpowiedzialnego za wady budynku z jego winy lub z rękojmi.

Dodaj komentarz

Przeczytaj regulamin komentowania treści bloga.