Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Wspólnoty mieszkaniowe często zwiększają obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej uchwalając, iż obciążenia te wynoszą nawet wielokrotność stawek obciążających właścicieli lokali mieszkalnych. Ponadto wspólnoty często traktują wszystkie lokale użytkowe jednakowo. Nie zawsze ta praktyka jest uzasadniona.
Art. 12 ust. 3 u.w.l. wyraźnie stanowi, iż zwiększenie obciążeń może zostać uchwalone wyłącznie gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie można zatem ustalić tak samo zwiększonych obciążeń dla wszystkich takich lokali, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć tych obciążeń bez żadnego związku z wpływem sposobu korzystania z ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, np. w takiej sytuacji gdy koszty utrzymania lokali mieszkalnych i użytkowych są takie same.
Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 28 marca 2013 roku (orzeczenia.ms.gov.pl – SA w Białymstoku, I ACa 28/13) czynnikiem podjęcia takiej uchwały winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Ustalenie zwiększonych obciążeń musi również być proporcjonalne do generowanych przez nie wyższych kosztów, pozostawać w związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i nie może być nadmiernie. (orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA w Lublinie, I ACa 422/12)
Okolicznościami uzasadniającymi zwiększenie obciążeń dla właścicieli lokali użytkowych może być np. zwiększenie liczy osób korzystających z klatek schodowych, wind, parkingów (klienci, dostawy itp., większe straty grzewcze (np. wywołane częstym otwieraniem drzwi, większe ilości odpadów, większe zużycie części wspólnych w zw. z prowadzoną działalnością, konieczność zapewnienia większego standardu nieruchomości w związku z obsługą klientów np. dodatkowe remonty elewacji, utrzymywanie większej ilości chodników, parkingów, odśnieżanie chodników na całej szerokości itp. Nie może natomiast być przyczyną zwiększonych opłat np. subiektywny dyskomfort właścicieli lokali mieszkalnych z prowadzonej działalności w lokalach użytkowych.
Obciążenie z tytułu kosztów lokali użytkowych nie może być za to niższe niż mieszkalnych. Jak wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 roku (wyr. SA W-wa I ACa 232-11) wykładnia bezwzględnie obowiązującego art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali sprzeciwia się przyjęciu, iż dopuszczalnym jest, aby zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu użytkowego ustalona była w kwocie niższej niż zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu mieszkalnego. Czyli to, że koszt utrzymania takie lokalu użytkowego np. garażu jest niższy niż lokalu mieszkalnego nie ma żadnego znaczenia.
Ustalenie zakresu, w jakim lokale użytkowe generują wyższe koszty może być skomplikowane. Z tych powodów warto, aby prowadzenie spraw, a w szczególności sporów sądowych, w tym zakresie zlecić adwokatowi lub radcy prawnemu.