Istnieje wiele możliwości prawnych, w przypadku których będziemy mogli zamieszkać na poddaszu zaadoptowanym na lokal mieszkalny. W tym miejscu chciałbym przybliżyć ścieżkę w przebrnięciu przez formalności dla jednej z najczęstszych sytuacji gdy lokal zostaje adoptowany ze strychu, poddasza, korytarza lub innego pomieszczenia będącego częścią wspólną właścicielu lokali w nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa oddaje powierzchnię w użyczenie lub najem osobie, która chce ją zaadoptować na lokal, którą to osobę nazywać będziemy inwestorem, a na skutek wykonanej przebudowy lub remontu inwestor staje się właścicielem nowo powstałego lokalu ze strychu. Należy też pamiętać o kwestiach technicznych przebudowy, czy jest ona w ogóle możliwa, najlepiej uzyskując pomoc architekta i uzyskując informacje o cenach przebudowy u wykonawcy. Są one równie ważne jak kwestie prawne, które chciałbym opisać.
Zgoda wspólnoty
Pierwszym etapem jest uzyskanie zgody właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową. Zgody nie może udzielić zarząd, gdyż udzielenie takiej zgody przekracza zakres zwykłego zarządu we wspólnocie. Właściciele lokali podejmują uchwałę zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5 u.w.l. udzielają zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Uchwała musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, który to wymaganie można spełnić poprzez zaprotokołowanie zebrania właścicieli lokali przez notariusza.
Umowa przedwstępna
Następnie warto podpisać z zarządem wspólnoty u notariusza przedwstępną umowę ustanowienia własności lokalu, która dokładnie określi warunki i termin przebudowy, cenę nabycia lokalu po zakończeniu przebudowy, warunki wykonywania prac budowlanych oraz warunki użyczenia lokalu w szczególności korzystania z lokalu w okresie przejściowym po oddaniu lokalu do użytkowania a przed ustanowieniem odrębnej własności lokali. Zarówno z perspektywy inwestora jak i wspólnoty, warto zadbać zawczasu o swoje prawa i dokładnie opisać prawa i obowiązki stron, tak by inwestor wiedział, jaki lokal powstanie z adaptacji, czy będą przynależały do niego jakieś pomieszczenia np. czy zostanie przydzielone miejsce postojowe lub piwnica, a wspólnota miała wpisane w umowie postanowienia gwarantujące, iż remont nie będzie nadmiernie przeszkadzał właścicielom lokali, inwestor a najlepiej ubezpieczyciel pokryje ewentualne szkody związane z remontem, a wspólnota otrzyma zwrot opłat za media zużytych w czasie remontu.
Obowiązki z zakresu prawa budowlanego.
W świetle Prawa budowlanego adaptacja poddasza wymaga złożenia wniosku o zmianę sposobu użytkowania danego pomieszczenia (w niektórych przypadkach ponadto pozwolenia na budowę). Do wniosku należy złożyć szereg technicznych dokumentów między innymi projektu architektonicznego. Stąd warto skorzystać z pomocy architekta sporządzi i pomoże skompletować wszelkie niezbędne dokumenty. W przypadku, gdy przebudowa ingeruje w wygląd zewnętrzny budynku (przebudowa ścian, dachu), uzyskanie zgody może być uzależnione od zgodności przebudowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź uzyskania warunków zabudowy. Jeszcze więcej formalności i problemów może sprawić fakt, iż budynek jest wpisany do rejestru zabytków, leży w strefie ograniczonego użytkowania w związku z pobliskim istniejącym bądź planowanym lotniskiem, wysypiskiem, trasą szybkiego ruchu, linią energetyczną, instalacją radiokomunikacyjną czy inną temu podobną, czy też w strefie związanej z ochroną środowiska. Wszelkie tego typu ograniczenia mogą poważnie utrudniać lub uniemożliwić wykonanie adaptacji.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu i inne dokumenty niezbędne do aktu notarialnego
Po zakończeniu prac adaptacyjnych należy uzyskać zgodę na użytkowanie lokalu, sporządzić rzut kondygnacji budynku, uzyskać nadanie lokalowi numeru porządkowego oraz uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Trzeba jeszcze uzyskać wypis lokalu z ewidencji budynków wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej. W przypadku gdy lokale w budynku nie mają w sposób jasno przypisanego udziału w budynku wskazane jest także przeprowadzenie ich inwentaryzacji.
Akt notarialny
Dopiero po spełnieniu tych wszystkich wymagań możliwe jest podpisanie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży tego lokalu na rzecz inwestora. Po podpisaniu umowy wystarczy złożenie przez notariusza wniosku w wydziale wieczystoksięgowym oraz wpis w księdze wieczystej. Dopiero wtedy inwestor może powiedzieć oficjalnie, że jest właścicielem lokalu powstałego w wyniku adaptacji poddasza.
Zobacz komentarze (17)
Proszę o udzielenie odpowiedzi co w sytuacji dotyczącej części wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej postaci schronu w piwnicy. WM myśli o podnajmie tego pomieszczenia w ramach przetargu kto da więcej. Czy taka decyzja wymaga zwykłej uchwały WM czy też zgodę na to muszą wyrazić wszyscy członkowie tejże WM?
Samo wynajęcie schronu jako części wspólnej (rozpisanie przetargu i podpisanie umowy) jest czynnością zwykłego zarządu i wymaga zgody większości właścicieli lokali w przypadku małej wspólnoty lub decyzji zarządu w dużej. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest natomiast zmiana przeznaczenia schronu w sytuacji gdy schron był ogólnodostępny dla właścicieli lokali np. pod pomieszczenie na rowery a teraz miałby zostać wyłączony ze wspólnego użytkowania i wynajęty. To drugie wymaga jednomyślności w małej wspólnocie lub uchwały właścicieli lokali (większości) w dużej.
Szanowny Panie Jańczak,
chodzi o to, że moje udziały we WM liczą 8,61 natomiast ja dysponuję piwnicą o powiezchni raptem 1,5m na 3m. Schron stanowi część wspólną, zatem powinien być ogólno-dostępny. Jaka formalnie istnieje możliwość, abym to ja wynajął to pomieszczenie na cele piwniczne, w najgorszym razie podnajął schron od WM, osobiście będąc jej członkiem? Pozdrawiam
Musi Pan wystąpić z wnioskiem do zarządu wspólnoty. Jeśli zarząd się zgodzi, możecie podpisać umowę najmu. Uważam, że umowa powinna być poprzedzona uchwałą właścicieli lokali, jeśli pomieszczenie jest ogólnodostępne i nie było dotychczas wynajmowane. Życzę Panu, aby się udało.
Jednocześnie zalecam moim czytelnikom korzystanie z odpłatnych porad prawnych adwokatów i radców prawnych, gdyż komentarze udzielone na blogu nie mogą być dokladne. Ze względu na formę kontaktu, nie mogę zadać wielu pytań, ani zobaczyć dokumentów.
Witam mam problem moze pan mi pomoze ? Jestem najemca lokalu czyli mieszkanie jest gminne w bloku tym ktorym mieszkam jest wspolnota dokladnie 4 mieszkania i 4 sa gminne z tym ze w tym 4 nikt nie mieszka chciala bym z pomieszczenia za moja sciana dorobic pokoik dla dziecka czy mam takie prawo ??? Wiem ze lokatozy mi nie podpisza zgody abym to ja zajmowala to pomieszczenie bo sa to ludzie nie ugodowi a stryszek stoi wolny nie urzydkowany zarzadca twierdzi ze to jest jego wlasnosc i go nie odda tylko sprzeda wraz ze swoim mieszkaniem zaznacze rownierz ze tam znajduje sie glowne zabezpieczenie pradowe ktore z tego co sie dowiedzialam musi wyniesc na zewnatrz budynku do tej pory nic z tym nie zrobil wyprowadzil sie ok 2 lat temu i cisza prosze o pomoc i napusac czy mam jakies prawo ze wzgledem strychu .
Jeżeli jest to wspólnota, a pomieszczenie strychowe stanowi lokal gminy decyduje gmina, jeśli to część wspólna - decydują właściciele lokalu. Oczywiście mogę spróbować pomóc w drodze indywidualnej porady prawnej, aby sprawdzić stan prawny tego pomieszczenia i przekonać gminę lub właścicieli lokali np. do wynajęcia tego pomieszczenia.
Dzień dobry,
czy Pana zdaniem zapis w art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali stwarza większe możliwości inwestycyjne
polegające np. na adaptacji strychów/pomieszczeń na lokale mieszkalne? Czy zapis w tym ust. może powodować, że przed przystąpieniem do adaptacji np. strychu na lokal nie będą obowiązywać inwestora przepisy z zakresu wydania warunków zabudowy? Ta ostatnia nowela do uowl daje mi dużo do myślenia.
Witam, moja sprawa wygląda tak. Chcialabym zaadaptowac na cele mieszkalne strych ktory przylega do mojego mieszkania. Budynek jest pod nadzorem wspólnoty i firmy zarządzającej. Co powinnam zrobic zeby zabezpieczyc swoj interes, nie wydac pieniedze w bloto. Kiedy powinna byc okreslona cena za strych. Od jakiej ceny zaplace podate czy od tej ktora ustali wspolnota czy od wartosci po przebudowie. Jakie koszty poniose w zwiazku ze zmiana udzialow? co jak wspolnota nie wyda zgody?
Witam,
Mój problem jest dość nietypowy.
Kupiłem mieszkanie zaadaptowane ze strychu.
W mieszkaniu był problem z ogrzewaniem (zimne grzejniki).
Przy remoncie wyszło, że do mojego mieszkania wchodzą tylko 2 piony grzewcze a powinno być ich tam 8. Kto powinien pokryć koszty doprowadzenia pozostałych 6 pionow? Wspulnota czy ja?
Witam,
Chcemy podzielic mieszkanie wlasnosciowe na dwa (mieszkanie dwupoziomowe-4 kondygnacja z poddaszem użytkowym). Spełnione są wszystkie niezbędne warunki:
- osobne wejscia
- media niezalezne
- kuchnie i łazinki na każdej kondygnacji
- udzialy bez zmian
- wspólnota się zgodzi
- zostaje usunięcie schodów wewnętrznych i wykonanie fragmentu stropu nad schodami.
Według Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynki o wysokości 5 kondygnacji i wyższe powinny być wyposażone w dźwigi osobowe (windy). Dopuszcza się jednak niewyposażenie w dźwigi budynku o wysokości 5 kondygnacji, jeżeli wszystkie pomieszczenia na ostatniej kondygnacji są częścią mieszkań dwupoziomowych. Czy w takim przypadku jeżeli w budynku nie ma windy,możliwe bedzie wydzielenie lokalu na poddaszu??
Witam,
kupilismy mieszknie w w blizniaku, w ktorym na umowie przedwspetpej mial byc dw lokale,jeden nasz jednopoziomowy i drugi dwupoziomowy z poddaszem. Deweloper zrobil zmiany dzielac drugie mieszkanie , jedno sprzedal, a w poddaszu (czesci wspolnej) zrobil sobie biuro) Czy takie zmiany sa dopuszczalne na tym etapie. Poddasze jest czescia wspolna.Kto placi rachunki za eksploatacje poddasza?Wspolnota, czy wlasciciel?
Mam przyspisana w umowie przedstepnej komorke lokatorska, w ktorej zrbiono 2 wodomierze, czy to jest legalne, skoro komorka jest przypisaana do nas?
Czy muszę płacić pozostałym mieszkancom za to że zmniejszyły się im udziały w związku z przerobieniem przeze mnie strychu do swojego mieszkania. Witam umówiliśmy my się z sąsiadami że przerobimy sobie części strychu na powiekszenie mieszkania spisaliśmy stosowną uchwale , w której nie było mowy o jakiej kolwiek zapłacie gdyż każdy miał korzyści z takiego rozwiązania jest też tam zapis że po inwestycji zostaną zmienione udziały w związku ze zmianą metraży poszczególnych mieszkań. Teraz po zakończeniu realizacji pozostali mieszkańcy wystąpili do sądu o to bym im zapłacił na ich rzecz za to że ich udziały się zmniejszyły bo mi najwięcej powiększyło się mieszkanie czy to zgodne z prawem skoro uchwała została sporządzona w taki sposób , uchwała była spisana w 2013roku dziękuję. Piotr
Mam pytanie we wspólnocie został sprzedany strych na powiększenie jednego z mieszkań. Dostęp do strychu miały zaledwie 4 mieszkania z tego trzy należą do właścicieli którzy kosztem strychu chcą powiększyć swoje mieszkanie. Uchwała o sprzedaży zostały podjęte zgodnie z prawem większością głosów członków wspólnoty, którym na strychu nie zależało. Sprzedaż obniżyła wartość jednego z lokali, który strych użytkował w 1/4 nie mniej właściciel zgodził się na sprzedaż. Sprzedaż odbyła się w roku 2019 a aktu notarialnego nie ma po dziś dzień. Czy właścicielowi mieszkania użytkującego strych i posiadającego do czasu sprzedaży strychu 135/10000 praw własności należy się jakieś pieniądze czy rekompensata? Czy jako członek wspólnoty ma wgląd w dokumentację sprzedaży swojej własności i informacja na co zostały pieniądze wydane?
Nie było aktu notarialnego, to nie było sprzedaży. Sugeruję kontakt janczak@adwokatjanczak.pl w celu uzyskania odpłatnej porady prawnej, podczas której mógłby przeanalizować treść uchwały oraz aktualny stan faktyczny i prawny.
20 lat temu dostałem zgodę zarządu spółdzielni na adaptację strychu , wyskonałem go na własny koszt , mam aneks do Przydziału Spółdzielczego Własnościowego Mieszkania w którym stych został doliczony do powierzmi lokalu za który płacę cały czas czynsz i podatki . Spółdzielnia nie zgłosiła adaptacji stychu do Urzedu Miasta w wyniku czego nie mogę wyrobić Kięgi Wieczystej na cały mertarz lokalu za co płace i uzytkuje ponad 20 lat . Czyja to wina ? Moja czy Zarządu Spółdzielni ?
Czy Zarząd Spółdzielni podejmował już uchwałę o ustaleniu przedmiotu odrębnej własności lokali?