Ustawa o własności lokali
Dz. U. 2018 r. poz. 716
tekst jednolity z późn. zm.
wynikającymi z :
- Dz. U. 2018 r. poz. 1496.
- Dz. U. 2018 r. poz. 1506.
USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali.
(tekst jednolity)
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2002 roku, SK 22/00
Analiza art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w konfrontacji z art. 3 ust. 3 i 4 tej ustawy, prowadzi do wniosku, iż poza zakresem uregulowanym przez art. 3 ust. 3 i 4 – przepisy Kodeksu cywilnego, dotyczące zasad znoszenia współwłasności przez sąd, miały i mają zastosowanie bez względu na odesłanie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 ustawy. Regulują one w sposób zupełny zasady wyrównywania wartości poszczególnych udziałów w trakcie znoszenia współwłasności. Zasady te mają zawsze zastosowanie, niezależnie od postanowień ustawy o własności lokali. Natomiast art. 3 ust. 3 i 4 ustawy dotyczy innej materii – tj. ustanawiania udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz określania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w tej własności. Zasady wyrównywania udziałów w trakcie znoszenia współwłasności stosuje się zatem równolegle z zasadami ustalania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie ani kc nie odsyła do postanowień ustawy, ani tym bardziej ustawa do postanowień kc. Unormowania te powinny być stosowane łącznie i kompleksowo.
(otk.trybunal.gov.pl – wyrok TK – SK 22/00)
Art. 1a.
Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.
Art. 2. – zmieniony 23.08.2018 r.
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 roku, II CZP 85/10
W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.
(www.sn.pl – wyrok SN – II CZP 85/10)
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2010 roku, III SA/Gd 142/10
Za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej. Oznacza to, iż pomieszczenie WC jako przynależne nie musi się znajdować w obrębie budynku, byleby znajdowało się na tej samej nieruchomości, na której znajduje się lokal mieszkalny.
(orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Gdańsk – III SA/Gd 142/10)
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2008 roku, II SA/Sz 959/07
Jeżeli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego. Lokal jako zespół izb wraz z pomieszczeniem przynależnym nie jest wtedy wydzielony w obrębie budynku (od innego lokalu) trwałymi ścianami i jego część (korytarz) służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych także innych osób, oprócz mieszkających w tym lokalu. Nie jest więc samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy.
(orzeczenia.nsa.gov.pl – wyrok WSA Szczecin – II SA/Sz 959/07)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 3.
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2016 roku, IV CSK 259/15
1. Określenie w umowie zobowiązującej darowizny (zawartej pod warunkiem, że zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i jego sprzedaż na rzecz darczyńcy) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej nieważności.
2. Błędne określenie w umowie zobowiązującej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie powoduje jej nieważności, ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) jest wystarczającą podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału.
(www.sn.pl – wyrok SN – IV CSK 259/15)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 roku, III CZP 65/13
Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej.
(www.sn.pl – uchwała SN – III CZP 65/13)
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 roku, II CSK 432/11
Wpis do księgi wieczystej powstającej odrębnej własności lokalu tworzy nie tylko nowy stan prawny, ale również stan faktyczny. Powstaje nowy przedmiot majątkowy. Choć samodzielny lokal mieszkalny jest jedynie konstrukcją normatywną i faktycznie, w potocznym tego słowa znaczeniu nie jest rzeczą, to jednak z mocy fikcji prawej należy go traktować jak rzecz (przedmiot materialny). W tym sensie wpis do księgi wieczystej nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe (własność lokalu), ale również jego przedmiot (nieruchomość lokalową). Z chwilą wyodrębnienia (ustanowienia odrębnej własności) dochodzi do powstania w danej nieruchomości budynkowej swoistego podziału i powstania jakby kilku nieruchomości. I tak można wyróżnić nieruchomość lokalową powstałą w wyniku wyodrębnienia lokalu, nieruchomość w skład której wchodzą niewyodrębnione lokale oraz nieruchomość wspólną. Ta ostatnia nieruchomość, w skład której wchodzą elementy wspólne budynku oraz prawo do gruntu, formalnie nie jest wyodrębniona. Prawnie jednak istnieje i jest objęta ustawową współwłasnością. Udział w tej współwłasności jest ustawowo związany z własnością nieruchomości lokalowej.
(www.sn.pl – postanowienie SN – II CSK 432/11)
wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24 października 2012 roku, V Ca 1924/12
Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. wprowadza zasadę ustalania wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej, wedle której udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe, a ułamek ten jest określony przez stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali). Mając na uwadze powyższe z cała mocą zważyć trzeba, że zbycie przez pozwane miasto (…) części nieruchomości, która jak twierdzi powódka stanowiła części wspólne nie spowodowało uszczerbku w majątku Wspólnoty, a każdego jej członka w wymiarze o jaki jego udział byłby większy, gdyby pozwany nie przyłączył części wspólnych do lokalu zbytego na rzecz … . … w ocenie Sądu Okręgowego wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej w sprawie opartej na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, kiedy ewentualny uszczerbek w majątku dotyka wszystkich jej członków. … Niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), czy też przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 u.w.l.) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń, w których sporne są kwestie własności, czy też wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Członkowie wspólnoty mogli wprawdzie upoważnić zarząd do wystąpienia z niniejszym powództwem jako do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną w ich imieniu, ale stosowna uchwała nie została podjęta. Podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. Wspólnota taka ma zdolność prawną, chociaż nie jest osobą prawną.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SO W-wa – V Ca 1924/12)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 roku, I CSK 6/09
Umowa przeniesienia odrębnej własności lokalu bez określenia udziału w prawie do gruntu jest nieważna, chyba że na podstawie innych danych w niej zawartych można ustalić związany z lokalem udział w prawie do gruntu.
(www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 6/09)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, III CZP 10/08
Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.
(www.sn.pl – uchwała SN – III CZP 10/08)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 3a.
1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali;
2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali;
3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.
Art. 4.
1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
Art. 5.
1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84
Przy zniesieniu współwłasności zabudowanej domem mieszkalnym, budynek mieszkalny wraz z działką – może być podzielony pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu.
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 6.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
uchwała 7 siędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 roku, III CZP 84/13
Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 84/13)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 roku, I CSK 379/12
Wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń.
(www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 379/12)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 roku, I CSK 118/08
Skoro na podstawie art. 209 k.c. – każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia.
(www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 118/08)
uchwała 7 siędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07
Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 65/07)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2007 roku, I CSK 387/06
Roszczenia dotyczące obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
(www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 387/06)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 roku, III CZP 48/04
Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 48/04)
PublikacjeUkryj publikacje
Rozdział 2
Ustanowienie własności lokalu
Art. 7. – zmieniony 11.09.2017 r.
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
3. W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta.
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 8.
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Art. 9.
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Art. 10.
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
Art. 11. – zmieniony 23.08.2018 r.
1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
3. 3. Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a-2, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.
Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Art. 12.
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2016 roku, I ACa 1743/15
Nieuzasadnione jest obciążenie właściciela wszystkich lokali użytkowych zaliczką na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w różnych wysokościach w zależności od usytuowania lokalu i prowadzonej w nim działalności.
(orzeczenia.ms.gov.pl – SA w Warszawie, I ACa 1743/15)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z z dnia 28 marca 2013 roku, I ACa 28/13
Czynnikiem podjęcia uchwały o zwiększeniu obciążeń lokalu użytkowego winno być istnienie określonych uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.
(orzeczenia.ms.gov.pl – SA w Białymstoku, I ACa 28/13)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z z dnia 15 marca 2013 roku, I ACa 912/12
Umieszczenie zatem na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału.
W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku (zarząd nieruchomością wspólną).
(orzeczenia.ms.gov.pl – SA w Białymstoku, I A Ca 912/12)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013 roku, I ACa 847/12
Wobec właściciela lokalu, który samowolnie korzysta z części nieruchomości wspólnej, bez zgody Wspólnoty, możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ponad udział wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa, I ACa 847/12)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z z dnia 26 lutego 2013 roku, VI ACa 972/12
Jeżeli szyld umieszczony zostaje w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu użytkowego i zawiera nazwę prowadzonej w tym pomieszczeniu działalności to nie sposób zakładać, że dochodzi wówczas do ograniczenia praw pozostałych współwłaścicieli gdyż użytkownik takiego lokalu czyni wtedy z fragmentu zewnętrznej ściany budynku użytek odpowiadający charakterowi lokalu.
(orzeczenia.ms.gov.pl – SA w W-wie, VI ACa 972/12)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 27 września 2012 roku, I ACa 422/12
Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest więc regułą i nie może być dowolne, zarówno co do zasady, jak i jego zakresu. Zawsze musi być uzasadnione takim sposobem używania lokali użytkowych, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie może zatem dotyczyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych, lecz tylko tych, których lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Musi również być proporcjonalne do generowanych przez nie wyższych kosztów, pozostawać w związku z wpływem używania tych lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i nie może być nadmiernie.
(orzeczenia.ms.gov.pl – SA w Lublinie – I ACa 422/12)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 roku, III CZP 25/12
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej.
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 25/12)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 marca 2012 roku, sygn. I ACa 886/11
Nie można uznać, że w sytuacji, gdy na nieruchomości wspólnej brakuje miejsc parkingowych, co wywołuje konflikty, uchwała wspólnoty wprowadzająca jasne i przejrzyste reguły korzystania z miejsc parkingowych na terenie nieruchomości wspólnej stanowi nieuprawnioną ingerencję w prawo własności poszczególnych współwłaścicieli, w szczególności zaś narusza uprawnienia przewidziane w art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.
(wyrok SA W-wa, I ACa 886/11)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 roku, sygn. akt I ACa 232/11
Wykładnia bezwzględnie obowiązującego art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali sprzeciwia się przyjęciu, iż dopuszczalnym jest, aby zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu użytkowego ustalona była w kwocie niższej niż zaliczka na koszty utrzymania części wspólnej lokalu mieszkalnego.
(wyr. SA W-wa I ACa 232-11)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 14.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art. 15.
1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
Art. 16.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Najwyższego z 13 lutego 2014 roku, V CSK 170/13
Art. 16 ust. 1 u.w.l. nie wymaga, aby kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości lokalu zadłużonego członka wspólnoty.
(www.sn.pl – wyrok SN – V CSK 170/13)
wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 roku, SK 12/12
Samo obiektywne zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat nie oznacza jeszcze automatycznego spełnienia przesłanki „długotrwałości zalegania” ujętej w art. 16 ust. 1 u.w.l. W orzecznictwie sądowym sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu stosuje się w ostateczności. Dochodzi do niej wówczas, gdy we wspólnocie pojawia się wyraźna konsekwencja długotrwałego zalegania członka wspólnoty z uiszczaniem należności, tj. gdy odczuwalne staje się przerzucanie tego ciężaru na pozostałych właścicieli i istnieje zagrożenie dalszym pogłębianiem się obciążeń finansowych pozostałych właścicieli lokali.
(trybunal.gov.pl – wyrok TK – SK 12/12)
Publikacje
Ukryj publikacje
Art. 17.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Rozdział 4
Zarząd nieruchomością wspólną
Art. 18.
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 roku, sygn. III CZP 106/16
W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 roku, sygn. I CSK 1047/14
Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.
(www.sn.pl – wyrok SN, I CSK 1047/14)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 19.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 13 kwietnia 2016 roku, sygn. akt III Ca 1957/15
Uchwałę właścicieli małej wspólnoty o ustanowieniu zaliczek na poczet obciążeń na rzecz wspólnoty może wypowiedzieć każdy właściciel lokalu na skutek zmiany okoliczności.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SO Gliwice, III Ca 1957/15)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 października 2014 roku, sygn. akt II Ca 702/14
Zarząd ustanowiony przez sąd w trybie art. 203 k.c. wygasa z mocy prawa w dacie uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Białystok, II Ca 702/14)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2013 r. sygn. I ACa 239/13
Podjęcie uchwały w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem współwłaściciele winni głosować nad nią zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 199 k.c., a więc oddać jeden wspólny głos.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Warszawa, I ACa 239/13)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 paźdiernika 2009 roku, sygn. akt III CZP 60/09
Artykuł 25 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.
(www.sn.pl – uchwała SN, III CZP 60/09)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 20.
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2017 roku, I ACa 329/16
Decyzja o tym kto zostanie wybrany na członka zarządu wspólnoty (czy osoby z grona współwłaścicieli czy spoza tego grona), może być wyłącznie wynikiem aktu głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu spośród kandydatów (osób fizycznych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona) ubiegających się o taki wybór. Zakazanie wybierania do zarządu określonych kategorii osób fizycznych stanowi niedopuszczalną ingerencję współwłaścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków
zarządu. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem ustawowe prawo oddania głosu za lub przeciwko określonemu kandydatowi ubiegającemu się o stanowisko członka zarządu ( należącego do kręgu kandydatów dopuszczonych treścią art. 20 ust. 1 u.w.l.) i brak jest podstaw do przyjęcia, że prawo to może zostać ograniczone przez współwłaścicieli w drodze uchwały zakazującej głosowania na określonego kandydata.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa – I ACa 329/16)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 21.
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2011 roku, sygn. akt II CSK 23/11
Skoro art. 21 ust. 3 u.w.l. zawiera enumeratywne wyliczenie czynności z zakresu zarządu nieruchomością wspólną, które zarząd wspólnoty na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, o którym stanowi art. 22 ust. 2 u.w.l., podejmuje składając oświadczenia w celu wykonania uchwały wspólnoty, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, to oznacza to, że w trybie przewidzianym w art. 21 ust. 3 u.w.l. nie może być udzielone pełnomocnictwo do złożenia przez zarząd oświadczenia w celu wykonania innych uchwał niż w nim wymienione. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. O ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to – po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. – pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.
(sn.pl – postanowienie SN, II CSK 23/11)
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 roku, sygn. akt III CZP 127/09
Na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej.
(sn.pl – uchwała SN, III CZP 127/09)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 22.
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
6a) nabycie nieruchomości;
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 roku, III CZP 42/13
Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 42/13)
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2010 roku, VII SA/Wa 203/10
Ustawodawca w art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązał do uzyskania zgody właścicieli jedynie w sytuacji gdy dochodzi do połączenia (podziału) lokalu w sensie prawnym.
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 23.
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 roku, IV CSK 586/16
Art. 23 ust. 2 u.w.l. potwierdza dopuszczalność wyznaczenia konkretnej kategorii spraw, które będą głosowane sposób “jeden właściciel – jeden głos”.
(www.sn.pl – wyrok SN – IV CSK 586/16)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku, III CZP 82/12
Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.
(www.sn.pl – wyrok SN – III CZP 82/12)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 roku, II CSK 83/09
Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły “jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.
(www.sn.pl – wyrok SN – II CSK 83/09)
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o
treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność.
(www.sn.pl – wyrok SN – IV CK 543/03)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 24.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
postanowienie Sądu Rejonowego w Gliwicach z dnia 19 grudnia 2015 roku, I Ns 2914/13
Nie jest rolą Sądu działającego na podstawie art. 24 u.w.l. zastępowanie orzeczeniem uchwał wspólnoty tylko z tych przyczyn, że forma wyrażonej zgody nie odpowiada formie zastrzeżonej dla dokonania czynności. Takie rozumienie art. 24 u.w.l. całkowicie wypaczałoby sens tego przepisu. Zasadą przepisów ustawy o własności lokali, jest natomiast pozostawienie autonomii członkom wspólnoty, tak dalece, jak tylko może samodzielnie rozwiązywać swoje problemy, jednocześnie nie naruszając praw swoich członków. W przypadku istnienia woli podjęcia określonej czynności przez wspólnotę mieszkaniową, a zatem w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w następstwie tego uzyskania większości głosów pozytywnych – popierających tę czynność, nie zachodzą przesłanki do orzekania w tym zakresie przez Sąd.
orzeczenia.ms.gov.pl – postanowienie SR Gliwice – I Ns 2914/13 – )
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 25.
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 września 2014, I ACa 377/14
Zamontowanie bramy lub szlabanu w miejscu wskazanym przez zarządcę uniemożliwiający dojazd do lokalu użytkowego może naruszać interesy właściciela lokalu użytkowego.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Lublin – I ACa 377/14)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r., I ACa 435/17
Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Kraków – I ACa 435/17)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie w wyroku z dnia 19 stycznia 2017 roku, I ACa 792/16
Naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Szczecin – I ACa 792/16)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 sierpnia 2014 roku, I ACa 379/14
Jeśli w budynku część lokali ma odrębne instalacje gazowe zaopatrujące je w ciepło, wymiany podzielników radiowych dotyczące głównej instalacji nie mogą być pokrywane z funduszu remontowego.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Katowice – I ACa 379/14)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2014 roku, I ACa 1757/13
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być uchylona w części, chyba że wskazane w pozwie jednostki redakcyjne zaskarżonych uchwał nie mają charakteru autonomicznego ( tj. nie mogą funkcjonować w obrocie prawnym samodzielnie, niezależnie od pozostałych części uchwał) oraz gdy bez kwestionowanych zapisów uchwały w takim kształcie w ogóle nie zostałaby podjęte.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa – I ACa 1757/13)
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2013 roku, I ACa 250/13
Istnienie regulacji z art. 25 ust. 1 u.w.l. nie wyklucza możliwości kwestionowania wadliwości konkretnej uchwały lub uchwał wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 k.p.c. jako tzw. czynności prawnej nieistniejącej. Skoro (jednak) powód żądał (tylko) uchylenia zaskarżonej uchwały, to Sąd Apelacyjny nie mógł wydać wyroku na podstawie art. 189 k.p.c., że ona nie istnieje
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA W-wa – I ACa 250/13)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 roku, I CK 336/05
Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, IV CK 543/03
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.
(www.sn.pl – wyrok SN – IV CK 543/03)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 roku, IV CKN 1351/00
Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, tylko jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść.
(www.sn.pl – wyrok SN – IV CKN 1351/00)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 26.
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Art. 27.
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
Art. 28.
Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Art. 29.
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości;
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
2. Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 6 lutego 2013 roku, sygn. akt I ACa 1415/12
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej władni są udzielić poszczególnym członkom zarządu absolutorium za wybrany okres, o ile decyzja w tym zakresie nie będzie powiązana z wadliwym sprawozdaniem finansowym, które wpływa na akceptację działalności zarządu.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Wrocław, I ACa 1415/12)
wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 listopada 2012 roku, sygn. akt I ACa 990/12
Uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, w szczególności nie prowadzi ona do powstania zmiany lub ustania stosunku cywilnoprawnego. Jej celem jest stwierdzenie przez członków Wspólnoty, że sprawy finansowe w roku, którego dotyczy sprawozdanie, były prowadzone zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Zebranie ogółu właścicieli tworzących Wspólnotę zapoznaje się więc z przedłożonym sprawozdaniem i dokonuje jego oceny.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SA Wrocław, I ACa 990/12)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 30.
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1;
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Art. 31.
Zebrania ogółu właścicieli lokali:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Art. 32.
1. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 8 stycznia 2016 roku, sygn. I C 259/15
Zgodnie z ust 2 artykułu 32 u.w.l. w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma żadnego wymogu załączenia treści projektu uchwały. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Przy czym zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny, w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się nawet sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi, w szczególności mogą podejmować stosowne uchwały.
(orzeczenia.ms.gov.pl – wyrok SO Słupsk – I C 259/15)
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 roku, sygn. V CSK 52/10
Zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę).
(www.sn.pl – wyrok SN – V CSK 52/10)
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 32a.
Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Orzeczenia sądówUkryj orzeczenia
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 października 2013 roku, I ACa 929/13
Celem art. 32a ustawy z 24 stycznia 1994 r. o własności lokali jest doprowadzenie do stanu, w którym grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej stanie się działką budowlaną, a więc końcowym skutkiem działań ma być w tym przypadku scalenie nabywanych gruntów z nieruchomością wspólną w jedną nieruchomość. Ów wspólny cel nie oznacza wszakże innej od inspiracyjnej roli wspólnoty w procesie scaleniowym. Podmiotami bowiem tych czynności są współwłaściciele. W konsekwencji jeśli chodzi o nabycie nieruchomości sąsiednich, to zarząd (lub zarządca) może na podstawie stosownych uchwał właścicieli lokali wykonać czynności przygotowawcze, ale samego nabycia gruntu muszą dokonać wszyscy właściciele lokali (wszyscy właściciele lokali muszą też zgodnie wnioskować o nabycie nieruchomości sąsiedniej, a właściwie każdy z nich musi wnioskować o nabycie odpowiedniego udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania tej nieruchomości). Roszczenie to nie przysługuje bowiem wspólnocie mieszkaniowej (jako całości ani też jako osobie ustawowej), ale przysługuje właścicielom lokali.
orzeczenia.ms.gov.pl – wyr SA w Krakowie – I ACa 929/13
PublikacjeUkryj publikacje
Art. 33.
W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
Rozdział 5
Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe
Art. 34-38.
(pominięte)
Art. 39.
1. (pominięty)
2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
Art. 40.
1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r. ustalenie kosztów i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.
2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Art. 41.
Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.*
*Ustawa o własności lokali została ogłoszona dnia 27 lipca 1994 r.
