Wspólnoty mają często problemy związane ze zbyt małym lub zbyt dużym rozmiarem działki pod budynkiem.
Konsekwencje niefortunnych decyzji dotyczących rozmiaru i kształtu działek pod zabudowę budynków mieszkalnych ciągną się latami. Ustawa o własności lokali zawiera przepisy pozwalające uregulować te sprawy i zwiększyć lub zmniejszyć rozmiar działki pod budynkiem, nabywając sąsiednią działkę albo zbywając jej część. Niestety zazwyczaj konieczna jest wtedy jednomyślność wszystkich właścicieli lokali lub droga sądowa.
Zbyt mała działka pod budynkiem
Dość często zdarza się, że granice działki pod budynkiem biegną po obrysie budynku i tylko w tym zakresie właściciele lokali nabyli udziały w jej współwłasności (nieruchomości wspólnej). Tymczasem prawidłowe gospodarowanie budynkiem wymaga niekiedy większej powierzchni np. pod drogi, zieleń, altany śmietnikowe, parkingi, place zabaw itp. Zarządy wspólnot w różnoraki sposób radzą sobie z tym problemem np. uzgadniają warunki korzystania z sąsiednich gruntów, w szczególności gdy działka stanowi mienie publiczne lub komunalne, czy zajmują czasowo pas drogowy np. wystawiając śmietniki lub pozostawiają problem utrzymania nieruchomości sąsiedniej jej właścicielowi. Czasem taki sposób gospodarowania budynkiem jest utrudniony i niemożliwy do zaakceptowania na dłuższą metę.
Z uwagi na powyższe warto wykorzystać rozwiązanie, które daje art. 32a ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Nabycie przyległych nieruchomości tylko pod warunkiem jednomyślności współwłaścicieli
Uchwały w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych wymagają wszystkich właścicieli lokali (jednomyślnie). Zarząd nie może ich zatem nabyć, jeżeli nie wszyscy wyrazili na to zgodę, bo to oznaczałoby nabycie na rzecz ich prawa podmiotowego bez ich woli. Dotyczy to zarówno małej jak i dużej wspólnoty.
Niestety, mimo że taka interpretacja przepisów stoi w sprzeczności z potrzebami praktyki, ale jest akceptowana przez większość sądów. Przykładowo, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 października 2013 roku, sygn. I ACa 929/13 (orzeczenia.ms.gov.pl) celem art. 32a ustawy z 24 stycznia 1994 r. o własności lokali jest doprowadzenie do stanu, w którym grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej stanie się działką budowlaną, a więc końcowym skutkiem działań ma być w tym przypadku scalenie nabywanych gruntów z nieruchomością wspólną w jedną nieruchomość. Ów wspólny cel nie oznacza wszakże innej od inspiracyjnej roli wspólnoty w procesie scaleniowym. Podmiotami bowiem tych czynności są współwłaściciele. W konsekwencji jeśli chodzi o nabycie nieruchomości sąsiednich, to zarząd (lub zarządca) może na podstawie stosownych uchwał właścicieli lokali wykonać czynności przygotowawcze, ale samego nabycia gruntu muszą dokonać wszyscy właściciele lokali (wszyscy właściciele lokali muszą też zgodnie wnioskować o nabycie nieruchomości sąsiedniej, a właściwie każdy z nich musi wnioskować o nabycie odpowiedniego udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania tej nieruchomości). Roszczenie to nie przysługuje bowiem wspólnocie mieszkaniowej (jako całości ani też jako osobie ustawowej), ale przysługuje właścicielom lokali.
W przypadku braku jednomyślności większość właścicieli, zarządca lub zarząd w dużej wspólnocie może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego lub art. 24 ustawy o własności lokali. Warto zastanowić się także nad mniej skomplikowanym i kosztownym rozwiązaniem, jakim jest sprawa w sądzie i rozważyć porozumienie się między zarządem wspólnoty a sąsiadem w celu użytkowania sąsiedniej działki na potrzeby wspólnoty zamiast jej odkupu.
Warto dodać, że jeżeli nieruchomość przyległa, którą ogół właścicieli lokali zamierza nabyć, stanowi własność komunalną lub państwową, właściciele powinni wystąpić do zarządu gminy lub starosty o jej sprzedanie lub oddanie w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli natomiast starosta lub zarząd gminy nie chce jej zbyć, właściciele mają roszczenie o jej nabycie w trybie art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku gdy przyległa nieruchomość jest prywatna, nabycie może nastąpić tylko za zgodą jej właściciela. Pozyskanie prywatnej, sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela może nastąpić jedynie w szczególnych wypadkach np. w przypadku konieczności wytyczenia drogi koniecznej, naruszenia granic przy budowie i tylko na drodze sądowej.
Zbyt duża działka
Może też się zdarzyć, że rozmiar działki jest znacznie większy od powierzchni zabudowanej budynkiem i właściciele lokalu nie chcą płacić dużych opłat za użytkowanie wieczyste i ponosić opłat za utrzymanie dużej przestrzeni, z której wskutek jej nieogrodzenia korzystają także inne osoby. Są to działki, które stosownie do ich przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego mogłyby zostać np. sprzedane pod zabudowę bądź przeznaczone przez gminę pod park.
Służy temu art. 5 ust. 1 u.w.l.,, który stanowi, że jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Podział ten stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 i 3 pkt 6 u.w.l.,). W efekcie podziału powstanie nowa nieruchomość, której współwłaścicielami staną się właściciele lokali. Nieruchomość ta wyłączona zostanie spod reżimu ustawy o własności lokali i uchwał podejmowanych większością głosów, co oznacza, że o jej sprzedaży będą musieli zadecydować wszyscy współwłaściciele jednomyślnie, bądź sąd na wniosek większości z nich. Możliwa też będzie jej sprzedaż w trybie zniesienia współwłasności na wniosek każdego ze współwłaścicieli, stosowanie do art. 210 Kodeksu cywilnego.