W niemal każdej większej wspólnocie mieszkaniowej znajdzie się choć jeden właściciel lokalu, który nie płaci zaliczek i opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz opłat za wspólnie rozliczane media. Wspólnoty często lekceważą problem, tymczasem racjonalne dochodzenie zaliczek i opłat od właścicieli lokali jest bardzo ważne z punktu widzenia interesów wszystkich właścicieli. W przypadku braku otrzymywania regularnych opłat wspólnota mieszkaniowa może mieć problemy z opłacaniem mediów i dokonywaniem podstawowych remontów. Taka sytuacja może odbić się na każdym mieszkańcu. Brak podjęcia zdecydowanych działań oznacza w istocie finansowanie dłużników przez pozostałych właścicieli lokali. Jest to sytuacja nie do zaakceptowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania. Zdecydowanie warto powierzyć dochodzenie roszczeń adwokatowi lub radcy prawnemu.
Przyczyny
Zanim pójdziemy do sądu, wezwijmy dłużnika do zapłaty i wyjaśnijmy, że dalsza zwłoka z dokonywaniem opłat może skutkować naliczeniem odsetek oraz poniesieniem kosztów windykacji, kosztów prawnika i kosztów sądowych.
Pamiętajmy, żeby zwrócić uwagę, czy dłużnik odbiera przesyłki pocztowe, czy można go zastać w domu, czy sąsiedzi nie orientują się, gdzie się znajduje. Może się zdarzyć, że właściciel lokalu znajdzie się np. w szpitalu, w areszcie śledczym, lub z innych krótkotrwałych i niezawinionych przyczyn nie płaci opłat, a można się skontaktować i porozumieć w sprawie odroczenia terminu płatności lub rozłożenia jej na raty.
Przedawnienie
Nie czekajmy do ostatniej chwili. Opłaty mogą się już przedawnić w terminie 3 lat od daty, w której miały być zapłacone. Zaliczki są płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca, a to oznacza, że po upływie 3 lat wraz z upływem 10 dnia, co miesiąc będzie ulegała przedawnieniu kolejna część roszczenia.
Są także inne orzeczenia sądów przewidujące dłuższe terminy przedawnienia, ale nie radzę stresować się i czekać z niepokojem jak w akurat w Państwa przypadku orzeknie sąd. Znaczna część sądów sugeruje się wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 roku V CSK 133/08, zgodnie z którym zaliczki i opłaty płacone na rzecz wspólnoty są świadczeniem okresowym, a takie zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego przedawniają się w ciągu 3 lat.
Odsetki
Zgodnie z art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Oznacza to, że co do zasady, jeśli właściciel nie zapłaci zaliczki do 10 dnia miesiąca, od 11 dnia można rozpocząć naliczanie odsetek. Prawidłowy, dopracowany i aktualny program do księgowania opłat właścicieli powinien sam wyliczać odpowiednie odsetki i umożliwiać generowanie not odsetkowych. Nie ma jednak gwarancji, że nie zostanie to zakwestionowane. W ostatnim czasie pojawiło się jednak wiele orzeczeń sądowych utrudniających możliwość naliczania odsetek. Jeżeli Wspólnota chce dopilnować, aby nie stracić prawa do odsetek, w szczególności jeśli opóźnienia są bardzo duże, powinna zlecić sporządzenie pozwu adwokatowi lub radcy prawnemu.
Nakaz zapłaty
Sprawa może być rozstrzygnięta bez przeprowadzenia rozprawy w postępowaniu upominawczym. Warto wpisać do pozwu wniosek, iż chcemy, aby sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Jeśli pozwany dłużnik nie wniesie sprzeciwu, nakaz uprawomocni się i będzie miał moc jak każdy inny wyrok sądowy, a do tego sąd zwróci nam 3/4 opłaty sądowej.
Egzekucja
Jeśli mimo prawomocnego wyroku sądu lub nakazu wspólnota nie otrzyma zapłaty, trzeba wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi / nakazowi klauzuli wykonalności. Z wyrokiem / nakazem w tak zaopatrzoną klauzulą udajemy się do komornika lub wysyłamy do niego wniosek o wszczęcie egzekucji. Należy wskazać znany majątek dłużnika, jeśli to niemożliwe poszukiwanie majątku można zlecić komornikowi. Majątkiem dłużnika będącym jeszcze właścicielem lokalu jest zawsze właność lokalu. Egzekucja z własności lokalu jest kosztowna i długa, a więc warto ją uruchomić jeśli zasądzona zaległość jest znaczna, ale jest to często jedyny składnik majątku znany wspólnocie.
Korzyści zlecenia sprawy profesjonaliście
Naprawdę warto powierzyć dochodzenie roszczeń adwokatowi lub radcy prawnemu. Prawnik może przekonać do zapłaty należności już na etapie przedsądowym, doradzi we wszystkich skomplikowanych kwestiach. Wychwyci ewentualne błędy przy rozliczaniu dłużnika i uczyni wszystko, by nie zostały one wykorzystane. Pomoże optymalnie sporządzić pozew, wyliczyć zadłużenie i odsetki. Z adwokata lub radcy prawnego warto skorzystać także na etapie egzekucyjnym. Współpraca między adwokatem jako pełnomocnikiem procesowym a komornikiem daje najlepsze efekty w postępowaniu egzekucyjnym. Bardzo często wspólnota posiada bardzo dużą wiedzę o właścicielach lokali będących dłużnikami. Nie zdaje sobie z tego jednak sprawy, co może doprowadzić, że dłużnik zdoła „uciec” z majątkiem, a egzekucja pozostanie bezskuteczna. Profesjonalista może wychwycić takie zachowanie już w pierwszym etapie sprawy i zaproponować wspólnocie kroki zmierzające do zabezpieczenia majątku.
W przypadku skutecznej egzekucji koszty adwokata lub radcy prawnego w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym zostają ściągnięte od dłużnika na rzecz wspólnoty. Są to zazwyczaj minimalne stawki adwokackie lub radcowskie. Są one wyznaczone sztywno, więc nie zawsze honorarium prawnika będzie na takim samym poziomie, jednakże oznacza to, że jeśli nie wszystkie, to przynajmniej znaczna część wydatków na profesjonalnego pełnomocnika zostanie także odzyskana. Tymczasem koszty windykacji dokonanej samodzielnie przez wspólne zasadniczo nie mogą być dochodzone.