Nie można uchwałą ograniczać kandydatów na członka zarządu wspólnoty

Niedopuszczalne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zakazującej wybierania do zarządu wspólnoty najemców lokali komunalnych i innych kategorii osób fizycznych. Art. 20 u.w.l. jednoznacznie reguluje, że właściciele mogą wybrać członków zarządu spośród osób fizycznych. Mimo, że w praktyce utarło się, że ten rodzaj zarządu (przy braku zarządu powierzonego) nazywa się zarządem właścicielskim, a do zarządu wybierani są członkowie wspólnoty (właściciele lokalu), to członkiem zarządu może być także wybrana każda inna osoba fizyczna. Uniemożliwianie wyboru takiej osoby stanowi niedopuszczalną ingerencję właścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16 (orzeczenia.ms.gov.pl)

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, iż poza właścicielami lokali żaden inny podmiot trzeci, w szczególności najemca lokalu komunalnego, osoba prawna lub pełnomocnik właściciela, nie może pełnić funkcji członka zarządu. Uchwała została zaskarżona, a w Sąd Okręgowy w Warszawie w pierwszej instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa i oddalił powództwo.

Dopiero na skutek apelacji Sąd Apelacyjny zmienił wyrok i uchylił wadliwą uchwałę. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że ustawa o własności lokali stoi na gruncie względnej swobody kształtowania sposobu zarządu.

Zarząd powierzony

Zarząd może być powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali osobie fizycznej albo prawnej, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (tzw. zarząd powierzony). Taki zarząd polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ale ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej, ustanowiony w ten sposób zarządca nie jest organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa.

Zarząd właścicielski

Jeżeli jednak sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w art. 19 – 33 tej ustawy (ust. 3). Przepisy art. 18 ustawy pozastawiają zatem wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Ustalenie takie nie jest jednak obligatoryjne, a brak stosownej umowy automatycznie skutkuje zastosowaniem reżimu ustawowego. W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarząd wybierany jest przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy (tzw. zarząd właścicielski), a w przypadku wspólnot mniejszych – zarząd wybierany jest zgodnie z zasadami wynikającymi z kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy).

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to w tzw. „dużych” wspólnotach przepis art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali staje się normą obowiązującą i właściciele lokali zobligowani są do wyboru zarządu składającego się z jednej lub kilku osób fizycznych (wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona), który będzie kierował sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentował ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W ustawowym modelu zarządzania w tzw. „dużej” wspólnocie powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) jest obowiązkowe.

Art. 20 ustawy o własności lokali nie może być zmieniony przez uchwałę

Sąd Apelacyjny uznał, że z powyższego przepisu, mającego charakter normy bezwzględnie obowiązującej, wynika że do kompetencji właścicieli lokali należy wybór członków zarządu a nie wskazywanie kto może być wybrany, bo tę kwestię uregulowała ustawa i nie pozostawiono tej kwestii do odmiennej regulacji przez samą wspólnotę. Zaskarżona uchwała narusza więc art. 20 ust. 1 u.w.l. Dotyczy bowiem materii uregulowanej ustawą i nie należącej do kompetencji współwłaścicieli.