Prawo mieszkaniowe

Niedopuszczalne jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały zakazującej wybierania do zarządu wspólnoty najemców lokali komunalnych i innych kategorii osób fizycznych. Art. 20 u.w.l. jednoznacznie reguluje, że właściciele mogą wybrać członków zarządu spośród osób fizycznych. Mimo, że w praktyce utarło się, że ten rodzaj zarządu (przy braku zarządu powierzonego) nazywa się zarządem właścicielskim, do zarządu wybierani są członkowie wspólnoty (właściciele lokalu), to członkiem zarządu może być także wybrana każda inna osoba fizyczna. Uniemożliwianie wyboru takiej osoby stanowi niedopuszczalną ingerencję właścicieli w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16 (orzeczenia.ms.gov.pl)

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, iż poza właścicielami lokali żaden inny podmiot trzeci, w szczególności najemca lokalu komunalnego, osoba prawna lub pełnomocnik właściciela, nie może pełnić funkcji członka zarządu. Uchwała została zaskarżona, a w Sąd Okręgowy w Warszawie w pierwszej instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa i oddalił powództwo.

Dopiero na skutek apelacji Sąd Apelacyjny zmienił wyrok i uchylił wadliwą uchwałę. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że ustawa o własności lokali stoi na gruncie względnej swobody kształtowania sposobu zarządu.

Zarząd powierzony

Zarząd może być powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali osobie fizycznej albo prawnej, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (tzw. zarząd powierzony). Taki zarząd polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ale ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej, ustanowiony w ten sposób zarządca nie jest organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa.

Zarząd właścicielski

Jeżeli jednak sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w art. 19 – 33 tej ustawy (ust. 3). Przepisy art. 18 ustawy pozastawiają zatem wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Ustalenie takie nie jest jednak obligatoryjne, a brak stosownej umowy automatycznie skutkuje zastosowaniem reżimu ustawowego. W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej zarząd wybierany jest przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy (tzw. zarząd właścicielski), a w przypadku wspólnot mniejszych – zarząd wybierany jest zgodnie z zasadami wynikającymi z kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy).

Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to w tzw. „dużych” wspólnotach przepis art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali staje się normą obowiązującą i właściciele lokali zobligowani są do wyboru zarządu składającego się z jednej lub kilku osób fizycznych (wybranych spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona), który będzie kierował sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej, reprezentował ją na zewnątrz oraz w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W ustawowym modelu zarządzania w tzw. „dużej” wspólnocie powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) jest obowiązkowe.

Art. 20 ustawy o własności lokali nie może być zmieniony przez uchwałę

Sąd Apelacyjny uznał, że z powyższego przepisu, mającego charakter normy bezwzględnie obowiązującej, wynika że do kompetencji właścicieli lokali należy wybór członków zarządu a nie wskazywanie kto może być wybrany, bo tę kwestię uregulowała ustawa i nie pozostawiono tej kwestii do odmiennej regulacji przez samą wspólnotę. Zaskarżona uchwała narusza więc art. 20 ust. 1 u.w.l. Dotyczy bowiem materii uregulowanej ustawą i nie należącej do kompetencji współwłaścicieli.