Nowelizacja miała początkowo zrealizować treść wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2012, 2013 i 2015 roku. Dzięki poprawkom senatorów całkowicie zmienia zasady członkostwa i zarządu w spółdzielniach. W ten sposób obok niewątpliwych ułatwień dla mieszkańców może sprawić spółdzielniom i pośrednio samym mieszkańcom dużo kłopotu.
Realizacja wyroków Trybunału Konstytucyjnego
Celem prac nad projektowaną ustawą o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…), druk 1624, było początkowo dostosowanie przepisów do wyroków Trybunału Konstytucyjnego:
1) z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10), dotyczącego konieczności uregulowania nabywania własności lokali przez najemców dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe,
2) z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) stwierdzającego konieczność doprecyzowania zasad zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu,
3) z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) dotyczący niektórych zapisów ustawy w przedmiocie członkostwa i uprawnień byłego członka spółdzielni do odpowiedniej części funduszu remontowego.
Rewolucja w zasadach członkostwa w spółdzielni
Wykonanie powyższych wyroków Trybunału Konstytucyjnego oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni było podstawą prac nad rządowym projektem przyjętym przez Sejm. Tymczasem senatorowie dodali poprawki, które całkowicie zmienią model członkostwa w spółdzielni. Odtąd posiadacze lokatorskich i własnościowych praw do lokali staną się z mocy ustawy członkami spółdzielni. Nie będą się wnosić żadnych udziałów, wpisowego, ani składać deklaracji członkowskiej. Nie będzie ich można wykluczyć ani wykreślić ze spółdzielni. Z kolei właściciele lokali uzyskają roszczenie uzyskania członkostwa, a w czasie obowiązywania umowy o budowę lokalu (istnienie tzw. ekspektatywy własności) staną się członkami automatycznie.
Obligatoryjność bycia członkiem spółdzielni budzi wątpliwości konstytucjonalistów. Nowelizacja milczy też odnośnie zwrotu opłat przez tych członków spółdzielni, którzy już wpłacili opłaty za wpisowe i udziały. Szczególnie ci którzy przystępowali do spółdzielni niedawno i płacili niemałe opłaty, mogą czuć się pokrzywdzeni. Nie wiadomo, jak zareagują spółdzielnie na roszczenia ich członków o zwrot opłat. Nie wiadomo też, jak będą orzekać sądy, które, mogą być zasypane sporami między spółdzielnią a członkami.
Realizując wyrok Trybunału Konstytucyjnego ustalono, że członkami spółdzielni będą mogły mieć tylko osoby mające prawa do lokali. Katalog tych osób został sprecyzowany jasno i enumeratywnie. Jako wyjątek pozostawiono członkostwo założycieli spółdzielni.
Mieszany sposób zarządzania, uchwały właścicieli lokali
Kolejnym problemem dla spółdzielni jest ograniczenie jej prawa do zarządzania nieruchomościami, w których wyodrębniono lokale do czynności zwykłego zarządu. Wprowadzenie konieczność uzyskania uchwały właścicieli lokali spowoduje wydłużenie czynności decyzyjnych. Aby przeprowadzić remont czy modernizację budynku spółdzielnia, która nie posiada większości udziałów w nieruchomości wspólnej, będzie musiała zbierać podpisy. Nowelizacja milczy jednak w przedmiocie trybu podjęcia takiej uchwały.
Właściciele lokali, którzy są członkami spółdzielni, mają większy wpływ na sprawy nieruchomości wspólnej. Decydują tak naprawdę dwa razy, raz mając wpływ na zarząd spółdzielni, głosując w walnych zgromadzeniach spółdzielni, a drugi raz, głosując na uchwałami właścicieli lokali. Nie wiadomo, czy jest to świadome zamierzenie ustawodawcy.
Sposób liczenia głosów na walnym zgromadzeniu – problem głosów wstrzymujących się pozostaje
Ostatecznie wycofano się ze sprecyzowania budzącego rozbieżności w orzecznictwie sądów sposobu liczenia głosów wstrzymujących się na walnym zgromadzeniu spółdzielni. Wydaje się, że spółdzielnie wciąż będą musiały głosy członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu i wstrzymujące się od podjęcia decyzji tak samo jak głosy przeciw (konieczność uzbierania bezwzględnej większości głosów „za” nad sumą głosów „przeciw” i wstrzymujących się).
Inne zmiany
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…), tak jak zakładano w początkowym, rządowym projekcie ponadto:
– usprawnia także działalność spółdzielni poprzez umożliwienie członkom spółdzielni wyznaczenie pełnomocnika w obradach walnego zgromadzenia, przy czym pełnomocnik nie będzie mógł zastępować więcej niż jednego członka,
– ułatwia podjęcie decyzji o wyodrębnieniu się wspólnoty ze spółdzielni, a także rozliczenie się spółdzielni ze środków na funduszu remontowym,
– w przypadku wyodrębnienia się wszystkich lokali, właściciele będą mogli zdecydować, iż zarząd dalej będzie sprawować Spółdzielnia,
– wyłącza także spod egzekucji opłaty za media wnoszone przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej (Chodzi o to, że w przypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowa ma problemy finansowe, a wierzyciele egzekwują swoje należności na drodze postępowania egzekucyjnego, spółdzielnia nie ma jak realizować płatności za media, których w istocie jest pośrednikiem. Dotychczas była możliwa sytuacja, w której mieszkańcy płacili za media, a spółdzielnia nie płaciła dostawcom mediów np. wodociągom, co skutkowało ryzykiem odłączenia mediów.)
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (…) eliminuje też możliwość lustrowania spółdzielni mieszkaniowej przez osobę związaną ze spółdzielnią, a także zwiększa uprawnienia ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych.
Ustawa weszła w życie 9 września 2017 roku. Po wejściu w życie ustawy spółdzielnie będą miały rok na dostosowanie swoich statutów.
Zobacz komentarze (159)
Nie czuję się specjalistą w dziedzinie mieszkalnictwa spółdzielczego lecz ustawa ta staję się bardziej czytelna i przejrzysta dla zwykłego Kowalskiego. Nie mniej jednak winna zostać jeszcze dopracowana i zmieniana aby watpliwosci spółdzielców było można szybko rozwiązać
Bardzo dziękuje za wpis i zapraszam do dalszej dyskusji.
Przede wszystkim zasada, kto może być członkiem spółdzielni została czytelnie określona. Członkostwo zostało powiązane z prawem do lokalu. Nowelizacja pomoże wyeliminować sytuacje na walnych zgromadzeniach związane ze członkostwem osób, którzy nie mieszkają w lokalach spółdzielni tylko są pracownikami, a nawet krewnymi lub znajomymi członków zarządu czy rady nadzorczej. W ten sposób w mało przejrzysty sposób przegłosowywali członków będących faktycznymi mieszkańcami. Zarządom spółdzielni powinno wreszcie zacząć zależeć na głosach mieszkańców.
Pozwolę się jednak nie zgodzić, iż ustawa stanie się bardziej czytelna i przejrzysta. W nowelizacji znajduje się mnóstwo niepotrzebnych odesłań do stosowania, stosowania odpowiednio określonych przepisów lub z zastrzeżeniem ich niestosowania. Pomieszano reżimy prawa spółdzielczego (spółdzielnie mieszkaniowe) i prawa własności lokali (wspólnoty mieszkaniowe). Nie jest to przejrzyste dla prawników, a co dopiero dla Kowalskiego. Spowoduje to, że wielu małym, dobrze zarządzanym, ale niemających stałej obsługi prawnej i nieprzygotowanym do radykalnych zmian spółdzielniom, nowelizacja może zaszkodzić i utrudnić proces podejmowania decyzji.
Czyli można przyjmować na członków spółdzielni osoby które mają mieszkanie własnościowe od x-lat a wcześniej nie chcieli być członkami z różnych powodów…
Tak. Rozumiem, że w pytaniu chodzi odrębna własność lokalu. Przypominam, że uprawnieni ze spoldzielczego własnościowego prawa są automatycznie członkami.
nadal nie ma jasno sformułowanej kwestii pełnomocnictw, które moim zdaniem powinny być zapisane w sposób jednoznaczny nie podlegający interpretacji
w Statucie Spółdzielni zarejestrowanym przez KRS widnieją zapisy jak niżej:
1. Członek spółdzielni może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście albo przez pełnomocnika.
2. Członek spółdzielni może uczestniczyć osobiście na walnym zgromadzeniu i zastępować nie więcej niż jednego członka.
3. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka w walnym Zgromadzeniu, a jeżeli walne zgromadzenie odbywa się w częściach pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka we wszystkich częściach walnego zgromadzenia.
4. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia.
5. Do pełnomocnika i pełnomocnictw stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego.
6. Pełnomocnik jest zobowiązany do przekazania obsłudze walnego zgromadzenia przy podpisaniu listy obecności oryginału pełnomocnictwa.
7. Treść pełnomocnictw jest sprawdzana przez obsługę prawną walnego zgromadzenia, która decyduje o dopuszczeniu pełnomocnika do udziału.
8. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia, a w przypadku odbywania w częściach po rozpoczęciu każdej części.
9. W porządku obrad walnego zgromadzenia uwzględnia się punkt dotyczący odczytania listy pełnomocnictw.
10. Odczytanie listy pełnomocników polega na odczytaniu imion i nazwiska członka, jego adresu w zasobach spółdzielni oraz imion i nazwiska pełnomocnika
11. Pełnomocnicy ,którzy przybyli po odczytaniu listy pełnomocnictw nie mogą uczestniczyć w walnym zgromadzeniu lub jego części.
12. Członek Zarządu spółdzielni nie może być pełnomocnikiem na walnym zgromadzeniu lub jego części.
13. Pracownik spółdzielni może być pełnomocnikiem na walnym zgromadzeniu tylko jeżeli jest również członkiem spółdzielni.
PYTANIA
1) Na Walnym zgromadzeniu zostały podważone pełnomocnictwa pracowników tej spółdzielni będących członkami, którzy mieli pełnomocnictwa od swoich współmałżonków powołując się na zapis ustawy prawo spółdzielcze Rozdział 1 art 36 par 6 tj.
„Pracownik spółdzielni może być pełnomocnikiem na walnym
zgromadzeniu, tylko jeżeli jest również członkiem spółdzielni zatrudnionym na
podstawie spółdzielczej umowy o pracę.”
a pracownicy spółdzielni mieszkaniowej zatrudnieni są na podstawie umowy o pracę.
2) uznano pełnomocnictwa osób niebędących członkami spółdzielni , które otrzymały pełnomocnictwa od członków spółdzielni.
co jest ważniejsze zapis obowiązujący w Statucie w konkretnej spółdzielni czy ogólny zapis ustawy prawo spółdzielcze, która obejmuje również inne rodzaje spółdzielni np produkcyjne???
Uważa się, że w wielu sprawach, w tym właśnie w kwestiach zapobiegających wystąpienia konfliktu interesów, przepisy ustawy Prawo spółdzielcze mają względnie wiążący charakter. Oznacza to, że mają pierwszeństwo przed statutem. Zatem statut może co najwyżej ustanawiać dalej idącą ochronę. Przepisy ustawy podlegające modyfikacji w statucie opatrzone są zazwyczaj wyrażeniem „o ile statut nie stanowi inaczej. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie nieuregulowanym odsyła do ustawy Prawo spółdzielcze. Proszę też spojrzeć na art. 8[3] ust. 1[1] u.s.m., które przepisy ustawy Prawo spółdzielcze wyłącza, a które nie.
Z tych wszystkich względów przepisy ustawy znalazły zastosowanie przed niedostosowanym do ustawy Statutem.
czyli przy powyższych zapisach w Statucie Spółdzielni mieszkaniowej:
– osoba fizyczna nie będąca członkiem spółdzielni może działać na walnym zgromadzeniu w imieniu członka spółdzielni będącego osobą fizyczną
– pracownik spółdzielni mieszkaniowej zatrudniony na podstawie umowy o pracę ( nie spółdzielczej) nie może posiadać pełnomocnictwa za współmałżonka będącego członkiem spółdzielni)
Tak, to wynika także z ustawy.
Czy na walnym zgromadzeniu, małżeństwo będące właścicielem jednego mieszkania, może oddać dwa głosy czy oboje jako jeden głos?
Jeśli oboje małżonków jest członkiem spółdzielni - dwa głosy, jeśli jeden - jeden głos, jeśli żaden - zero głosów.
Właśnie mój mąż otrzymał pismo, że został członkiem spółdzielni i w związku z tym ma uiścić 300 zł na działalność kulturalno-oświatową i społeczną. Czy ma obowiązek zapłacić? Czy może zrezygnować z członkostwa?
Witam,
jeżeli jego prawo do lokalu ma charakter spółdzielczy (nie jest to odrębna własność lokalu) członkostwo jest obowiązkowe. Rezygnacja z członstwa będzie możliwa dopiero w przypadku przekształcenia w odrębną własność. Podejrzewam (to zależy od statutu, stąd nie mogę tego przesaądzić), że nie zmieni to nic w sprawie już naliczonej opłaty. Przykro mi.
Nadal brak uregulowania sprawy automatycznego przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. A były kiedyś takie zapowiedzi.
Też prezesi, niektórych spółdzielni wprowadzają (narzucony bezdyskusyjnie) zapis do aktów notarialnych, zawieranych na przenoszenie na odrębną, o tym, że spółdzielnia zarządza całą nieruchomością do końca .
Wielka szkoda ze w ustawie z 2017r wyodrebniona wlasnosc mieszkaniowa lub pomieszczenie garazowe nie zobiwiazaly spoldzielnie do zawieeania odrebnych umow cywilno prawnych z wlascicielami tych zasobow wyodrebnionych za swiadczenie zarzadzania. Spoldzielnie mieszkaniowe traktuja wlascicieli tak jakby byli normalnymi czlonkami. Nie przysylaja zadnych dokumentow zplanami i ich realizacja a jedyne dokumenty to ciagle podwyzki wytworzone przes zarzady spoldzielni.
W 2009 roku spółdzielnia podniosła opłaty dla nie-członków.
W związku z tym wniosłem grzecznie wpisowe ~220zł i udział ~1126zł
Udział zwracany jest po wystąpieniu ze spółdzielni. Wpisowe nie.
No i teraz pytanie, co zrobić, żeby odzyskać udział.
Zrezygnować z członkostwa przed wejściem w życie ustawy?
Czy czekać, aż ustawa wejdzie w życie i zwrot będzie "z automatu"?
Czy wpisowe jest też do odzyskania?
Poniżej fragment oryginalnego pisma, w którym poinformowano o zróżnicowaniu opłat:
"osoby użytkujące lokale na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie będące członkami Spółdzielni nie czerpią korzyści z pożytków i innych przychodów.
Wynika to z art.4.1.4 i art.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2001"
Najpierw spółdzielnie będą musiały zmienić statut. Sugeruję, więc poczekać jeszcze trochę i zobaczyć, czy sama spółdzielnia zaproponuje jakieś rozwiązania. Wbrew powszechnemu mniemaniu nic nie stanie się z chwilą wejścia w życie uchwały. Przepisy ustawy będą się stosować wprost dopiero w przypadku niedostosowania statutów w ciągu roku.
Bardzo ważna uwaga. Nad dostosowaniem zmian do statutu będą głosować członkowie zainteresowani choć częściowym zwrotem pieniędzy. Część spółdzielni zapewne będzie chciała uregulować zasady wypłać z jednej strony maksymalnie korzystnie dla obecnych członków, a z drugiej strony, by zachować równowagę w budżecie spółdzielni.
ciekawa sprawa z zwrotem udziałów. Obecnie zwracane są one na podstawie zapisów statutów, a te mają swoje oparcie w art. 21 prawa spółdzielczego w zw. z art. 1 ust. 7 USM. Nowe przepisy (celowo?) tj. art. 1 ust. 9 wyłączyły stosowanie stosowanie prawa spółdzielczego w zakresie udziałów. Nie będzie więc podstaw ustawowych do zwrotu udziałów (?). Natomiast wpisowe nigdy nie podlegało zwrotom.
Panie Mecenasie, a co w takim przypadku?
Dotyczy mandatu członka Rady Nadzorczej w nowej rzeczywistości prawnej, po wejściu nowelizacji w/w ustawy? Dotychczas, jeden z członków Rady Nadzorczej, był członkiem spółdzielni, ale nie był właścicielem żadnego lokalu mieszkalnego, ani usługowego (czyli obecnie nie spełnia art. 3, ust 1, pkt. 1, 2, 3, 5). Wspomniany członek Rady Nadzorczej, został, członkiem spółdzielni po śmierci jego ojca (złożył wniosek, uiścił stosowne opłaty), natomiast właścicielem mieszkania, jaki i lokalu użytkowego, była jego matka. Po nowelizacji w/w ustawy, tj. w dniu 6.09.2017 roku, matka wspomnianego członka Rady Nadzorczej, złożyła do naszej spółdzielni wniosek o chęci darowizny lokalu użytkowego swojemu synowi (członkowi Rady Nadzorczej), i jednocześnie przekształcenia tego lokalu ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Obecnie trwają formalności w tym zakresie i za kilkanaście dni/tygodni wspomniany członek Rady Nadzorczej, bezspornie spełni wymogi ustawy – art. 3, ust 1, pkt 2. Trzeba w tym miejscu dodać, że krótki czas wprowadzania nowelizacji ustawy nie pozwala na stosowną interpretację przepisów i w takich przypadkach na przeprowadzenie stosownych formalności w ciągu kilku dni.
I teraz pojawia się pytanie, czy opisany wyżej przypadek, kwalifikuje się do art. 3, ust 1, pkt 4. „której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności””. Ewentualnie, czy wspomnianemu członkowi Rady Nadzorczej wygasł mandat z dniem wejścia nowelizacji (tj. 9.09.2017 roku). A jeżeli mandat nie wygasł, to czy do momentu przeprowadzenia wszystkich formalności z uzyskaniem własnościowego prawa do lokalu, członek Rady Nadzorczej, powinien być zawieszony w swoich prawach i obowiązkach, czy może je pełnić bez ograniczeń?
Nie sądzę, aby były podstawy wynikające z nowelizacji do zawieszania praw i obowiązków członków rady nadzorczej, którzy utracili członkostwo. Istnieją pewne kontrowersje i rozbieżności w interpretacji, ale moim zdaniem zakaz wybieralności członków rady spoza członków spółdzielni obowiązuje tylko na dzień wyboru na członka rady. Podstawy do wygaśnięcia mandatu czy zawieszenia w prawach i obowiązkach mogą też wynikać ze statutu. Kompletnej odpowiedzi można udzielić dopiero po zapoznaniu się ze statutem Pana spóldzielni. Sugeruję indywidualny kontakt z kancelarią i zamówienie porady lub najlepiej opinii prawnej.
prosze sobie ze zrozumieniem poczytac artykul :0 jest wprost odwrotnie. art 21 !!!!
[wpis odnosi się do komentarza użytkownika Dominik z 03.06.2017 - uwaga moderatora]
Chcę wspomnieć artykuł redaktora Adam Makosz, który kiedyś napisał „spółdzielcy są jak barany, można je strzyc a one tylko pobekują” i z takim stwierdzeniem należy się zgodzić jak najbardziej. Rafał pisze „spółdzielnia podniosła opłaty więc grzecznie zapisałem się na członka aby nie płacić więcej” ale nie poszukałeś chociażby interpretacji czy osoby nie będące członkami rzeczywiście mają obowiązek płacić więcej. Zgodnie bowiem z art. 4 u.s.m. wszyscy użytkownicy lokali w SM mają obowiązek uiszczać opłaty w jednakowej wysokości, a art. 5 ust. 2 u.s.m. nie jest żadną podstawą do żądania opłat wyższych od nie członków. Jeżeli SM z działalności gospodarczej uzyskała pożytki, to dopłaca do opłat eksploatacyjnych wszystkim użytkownikom lokali i np. osoby nie będące członkami uzyskały w ten sposób dodatkowy dochód, ale tylko w części opłat eksploatacyjnych (na fundusz remontowy nie) i jest to np. 200 zł rocznie. Wówczas SM tym nie członkom wystawia PIT-8C, a oni muszą odprowadzić podatek do US od tego dochodu (200 zł razy 18 procent tj. 36 zł podatku zapłacą). Także opłaty w SM nie mogą różnicować członków i nie członków, jeżeli SM żąda kwot wyższych od nie członków, to takie działania są bezprawne. Jeżeli zapłaciłeś za czynsz więcej niż członkowie, to możesz żądać od SM zwrotu tej bezprawnie wyegzekwowanej kwoty. Uchwała SN z 11.09.2014 r. III CZP 58/14, w której wyjaśniono, że spółdzielca może dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat na podstawie kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym, ustawodawca nie wprowadził też żadnego terminu na dochodzenie takich roszczeń, a zapłacone zwiększone kwoty podlegają zwrotowi jako uzyskane od spółdzielcy nie członka bez podstawy prawnej do takiego świadczenia na rzecz SM.
To już trochę inna sprawa, jest ona moim zdaniem trochę bardziej skomplikowana niż Pani piszę. Niestety w wielu przypadkach zróżnicowanie stawek jest w praktyce legalne. Proszę też zwrócić uwagę, że dochodzenie zwrotu kwot od Spółdzielni ogranicza termin przedawnienia. Tym niemniej bardzo dziękuję za wpis i poruszenie tego tematu.
Dziękuję za odpowiedzi.
Poczekam, zobaczę jak sprawa się rozwiąże.
Członkiem jestem tylko ja, właścicielami mieszkania jesteśmy wspólnie z żoną.
Jest więc też opcja, że ja wypowiadam członkostwo, a członkiem zostaje żona, z mocy prawa – w ten sposób odzyskuję udział.
Komentarz na marginesie: są spółdzielnie i spółdzielnie.
W mojej spółdzielni A (Wrocław) przywilej członkostwa kosztował mnie 220 + 1126 zł.
W spółdzielni B (Poznań) koszty te wynosiły 50zł + 50zł, więc w ogóle bez porównania. Nie występują tu też wyższe opłaty dla nie-spółdzielców. Co najwyżej nie-spółdzielcy zapłacą więcej za wydarzenia typu ferie dla dzieci.
Spółdzielnia B generalnie wydaje mi się zupełnie przyjazna mieszkańcom, w przeciwieństwie do spółdzielni A, w której załatwianie czegoś można porównać z audiencją u Papieża.
Nie mam nic przeciwko spółdzielniom typu B. Ale jak myślę o spółdzielniach typu A to krew mnie zalewa…
Moim skromnym zdaniem, nie do końca rozumie Pani kwestię różnicowania opłat. Spółdzielnia kalkulując stawkę eksploatacyjną wylicza koszt przypadający na m2, bez różnicy czy jest to lokal członka, czy też nie. W drugim kroku, zgodnie z przepisami, spółdzielnia ma prawo obniżyć członkom opłatę, jeżeli został wygenerowany zysk do podziału na walnym zgromadzeniu i w całości lub części jest on przekazywany aby zasilić tę „brakującą” część. Proszę także rozróżnić zysk z pożytków części wspólnej nieruchomości, który zgodnie z ustawą pomniejsza koszty utrzymania danej nieruchomości i o ile ich nie przekracza, to nie ma potrzeby wystawiania żadnych PIT-ów. Natomiast, zysk dzielony na walnym zgromadzeniu, jest to zysk z pozostałej działalności gospodarczej, np. najmu lokali użytkowych w pawilonach handlowych, dzierżaw itp. Jednym zdaniem, zysk dzielony na zebraniu walnym powstał z majątku, którego źródłem finansowania, nie byli mieszkańcy jednej nieruchomości lecz (upraszczając) cała spółdzielnia, więc wszyscy członkowie mogą o nim decydować. Pozdrawiam ?
W treści wpisu jest omyłka, tj.
1. "Z kolei właściciele lokali i strony umowy o budowę lokalu uzyskają roszczenie uzyskania członkostwa." - strona umowy o budowę lokalu staje się z mocy ustawy członkiem (art. 3 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 19 ust.1).
2. "Nowelizacja milczy jednak w przedmiocie trybu podjęcia takiej uchwały." - patrz art. 27 ust. 3, ostatnie zdanie. Jest odwołanie do uwl, a więc również do art. 23, który stanowi o trybie.
1. Oczywiście, strona umowy o budowę lokalu staje się członkiem z mocy ustawy, a z chwilą nabycia odrębnej własności lokali członkostwo nie wygasa. Mało logiczne jest nieobjęciem mocą ustawy wszystkich właścicieli lokali, ale parlament tak postanowił i już. Poprawiłem. Bardzo dziękuję za zauważenie.
2. W przypadku trybu podjęcia uchwały nie zgodzę się. Art. 27 ust. 2 znowelizowanej ustawy o sp. mieszk. wyłącza stosowanie przepisów o zarządzenie nieruchomości z wyjątkiem art. 22 i 29 ust 1 i 1a ustawy o własności lokali, czyli wszystkie przepisy od art. 18 do 33 poza wymienionymi. Reasumując art. 22 ust 2 wyłącza stosowanie także art. 23 u.w.l. zgodnie z prawidłową techniką prawodawczą. Przepis szczególny wyłącza ogólny. Bardzo możliwe, że orzecznictwo sądowe w przyszłości znajdzie jakieś praktyczne wyjście z tego problemu. Wyjaśni, że np. art. 27 ust. 2 u.s.m. dotyczy kompetencji zarządu spółdzielni, a art. 27 ust. 3 samej uchwały. Niemniej jednak sprawy wiążą się ze sobą, a z nowelizacji nie sposób nawet wywieść np.:
a) kto ma zbierać podpisy pod uchwałą?,
b) czy jest możliwe skarżenie uchwały, a jeśli tak kto jest pozywany?
c) co z głosowaniem w trybie 1 właściciel 1 głos?
d) czy jest możliwe wystąpienie do sądu w braku podjęcia uchwały, przez kogo, skoro zarząd został pozbawiony tej kompetencji?
1. Jest możliwa sytuacja, że członkostwo wygaśnie w przypadku nabycia odrębnej własności - w sytuacji gdy po wybudowaniu budynku spółdzielnia sprzeda wszystkie lokale, wówczas z mocy prawa powstaje wspólnota, a w takiej sytuacji nie można dłużej być członkiem (art. 3 ust. 7). Mamy więc bezsensowne rozwiązanie - z mocy ustawy członkiem staje się każdy kto posiada ekspektatywę prawa własności. Po wybudowaniu z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa, więc taka osoba z mocy ustawy traci członkostwo. Należy przyjmować tylko na okres budowy osobę na członka, aby zaraz potem pozbawić go tego członkostwa.
Ja to widzę w ten sposób: Nabywca lokalu zachowuje członkostwo (znowelizowany art. 3[1] u.s.m.) , a zgodnie ze znow. art. 26 u.s.m. właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, iż mimo wyodrębnienia wszystkich lokali spółdzielnia będzie dalej zarządzała nieruchomością. Spółdzielnia przygotuje, większość podpisze i wszystko po staremu.
Moje wątpliwości budzi zmiana art. 3, ust. 1., wśród osób, którym przysługuje członkostwo w Spółdzielni wymienione są osoby: „którym przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą własności”;”.
Czy ekspektatywa własności to inna nazwa ekspektatywy spółdzielczego prawa własności?
Tak jak napisała Kuga we wpisie poniżej ekspektatywa własności to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Proszę nie mylić tego pojęcia z ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kiedyś spółdzielnie budując budynki w zamian za wniesiony wkład budowlany zamiast prawa odrębnej własności ustanawiały prawo spółdzielcze własnościowe (bardzo podobne do własności, ale to spółdzielnia była dalej właścicielem). Na gruntach nieuregulowanych spółdzielcy mają więc wciąż ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego na podstawie obecnych przepisów już się nie ustanawia. W starych spółdzielniach z uregulowanymi gruntami, z uwagi na zaszłości historyczne i różne przepisy o przekształcaniu praw, mamy do czynienia z całą mozaiką różnych praw do lokalu.
@ Spółdzielca
"Rozwinięcie" znaczenia ekspektatywy własności znajduje się w art 19 ust. 1 znowelizowanej ustawy. Ekspektatywa własności to to, czym wcześniej była ekspektatywa odrębnej własności lokalu. Co prawda niezrozumiałym jest dlaczego ustawodawca wykreślił definicję ekspektatywy (roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu), wszak w prawie nie znajdziemy definicji. Możliwe, że uznano iż słowo to jest już prawnie i prawniczo zrozumiałe dla wszystkich.
Spółdzielcze własnościowe prawo nadal nie może być ustanawiane.
@ Autor
W sprawie wejścia w życie nowelizacji: ja bym się nawet zgadzała z Pana poglądem, o tym że do chwili zmian w statucie, ale nie dłużej niż przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, stosujemy w zakresie członkostwa i związanych z nim wpisowych, udziałów itp. przepisy statutu. Tak teoretycznie stanowi art. 8 ustawy zmieniającej.
Niestety i z tym jest problem: zdanie drugie ustępu pierwszego jest sprzeczne z ustępem 2:
Art. 8. 1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
2. W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy.
Niesmak wykładni podkręca dodatkowo art. 10:
Art. 10. Do spraw sądowych wszczętych i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
Tak jakby ustawodawca - może mając w pamięci problemy z "wchodzeniem w życie" walnych zgromadzeń w miejsce ZPCz - chciał aby wszystkie przepisy wchodziły w życie i były stosowane od wejścia w życie ustawy.
Tak zresztą Senat uzasadnił swoje poprawki (druk sejmowy 1766).
Ciekawa jestem Pana opinii.
Ciekawa uwaga z art. 10.
Jest to przepis przejściowy i powinien dotyczyć przepisów prawa procesowego lub kompetencji sądów, ale nie znalazłem dotąd żadnych takich przepisów, które mogłyby powodować w tym zakresie jakiekolwiek problemy ze stosowaniem przepisów ustawy w czasie. Może się okazać, że przepis będzie po prostu martwy.
Być może Senat nie chciał pozostawić wątpliwości odnośnie niemożliwości zajęcia przez komorników środków pieniężnych spółdzielców za media na rachunkach spółdzielni w sprawach wniesionych do sądów przed wejściem w życie ustawy. Natomiast moim zdaniem w takiej sytuacji poprawniejsza z punktu widzenia zasad poprawnej legislacji byłaby poprawka o uchyleniu stosowania dotychczasowych przepisów w sprawach sądowych. To by wystarczyło, ale Senat na tym nie poprzestał.
Zapraszam do dalszej dyskusji nad zmianami w przepisach. Zmiany są bardzo obszerne. Sam staram się omawiać je na wszelki możliwy sposób z innymi prawnikami, czy osobami, które będą ją w praktyce stosować (w tym przypadku spółdzielcami, administratorami w spółdzielniach). To wpływa także na wysoką jakość moich usług. :)
Witam,
A kiedy ustawa ma wejść w życie ? Pytam ponieważ, miesiąc temu aktem notarialnym mama darowała mi mieszkanie własnościowe, którego była członkiem . w związku z tym, że ja członkiem nie jestem czynsz otrzymałam o 150 zł więcej. Aby został członkiem na chwilę obecna musiałabym zapłacić w spółdzielni ponad 3 tys zł . Jak to się ma do nowej ustawy ? Czy po jej wejściu nie będę musiała ponosić żadnych opłat i spółdzielnia nie będzie mogła mi z tego tytułu podnieść czynsz ?
Dodam, że na chwilę obecną mama , która jest członkiem od 20 lat dalej mieszka w tym mieszkaniu.
Przede wszystkim zgodnie z nowelizacją ustawy nie musisz już wpłacać do SM ani wpisowego ani udziałów, gdyż z dniem wejścia ustawy w życie mając prawo do lokalu staniesz się automatycznie członkiem. Ustawa wejdzie w życie z chwilą jej opublikowania w Dzienniku Ustaw i możesz śledzić w internecie kiedy to nastąpi, gdyż zapewne już za kilka dni. Poza tym możesz swoją SM postraszyć że skierujesz sprawę w przedmiocie żądania zwiększonej opłaty na drogę sądową o zwrot bezpodstawnie wyegzekwowanej kwoty za czynsz w kwocie 150 zł większej, gdyż podstawą opłat w SM jest wyłącznie art. 4 u.s.m. i wszyscy użytkownicy lokali mają obowiązek uiszczać opłaty w jednakowej wysokości bez względu na status, tzn. nie ma znaczenia czy jest członkiem czy też nie jest członkiem, ani też bez względu na posiadany rodzaj lokalu, tzn. czy jest to lokatorskie, własnościowe czy odrębna własność, gdyż wszystkie lokale generują jednakowe koszty. Jeżeli SM od nie członków żąda aby płacili np. 150 zł więcej, to oznacza, że żądają kwot nienależnych i to jest po prostu wyłudzanie bez żadnej podstawy prawnej do takich praktyk. Proponuję zapoznać się z orzecznictwem np. uchwała SN z 27.08.2015 r. III CZP 42/15; SN z 11.01.2006 r. II CSK 30/05; SA w Krakowie z 30.11.2004 r. I ACa 992/04; uchwała SN z 6.12.1991 r. III CZP 117/91.
Ustawa czeka na ogłoszenie w dzienniku ustaw, wchodzi w życie 14 dni od jej ogłoszenia, od tego momentu spółdzielnie mają rok na zmianę swoich statutów, do tego czasu stosują stare przepisy.
Jeśli spółdzielnia będzie miała uregulowaną kwestie czlonkostwa inaczej niż w znowelizowanej ustawie, to postanowienia jej Statutu będą obowiązywać jeszcze przez rok.
Niestety nie jestem w stanie odpowiedzieć na pytanie, jak będzie korzystniej. Nie znam statutów i regulaminów Pani spółdzielni. Prawdopodobnie w tej sytuacji opłacanie czlonkostwa nie opłaca się. Niemniej jednak opłata za czlonkostwo może składać się z różnych skladowych, z których część być może uda się odzyskać, część nie. Nie zdziwię się, jeśli w przyszłości przepisy znowu zostaną zmienione.
Z Pani wpisu płynie przestroga, należy dobrze przemyśleć dokonywanie darowizn, rozważyć wszystkie za i przeciw, a także przemyśleć, jakie i kiedy darowizna może wywołać skutki. Niekiedy wystarczy zmodyfikować postanowienia darowizny albo wybrać inną czynność prawną, by lepiej zabezpieczyć swoje interesy.
Rozumiem także będę śledzić zmiany ?
To jak w końcu jest z tymi opłatami za czynsz? Czy spółdzielnia ma prawo podwyższyć opłatę tłumacząc się, że nie jestem członkiem spółdzielni czy tak jak pisze Pani Maria jest to wyłudzanie pieniędzy, ponieważ artykuł 4 mówi że oplata powinna byc taka sama bez względu na to czy jest się członkiem czy też nie
Opłaty muszą być takie same. Może Pani sprawdzić, czy policzyli dobrze, prosząc spółdzielnię o dokonanie kalkulacji opłat. Członkowie spółdzielni mogą jednak zarabiać na działalności spółdzielni np. wynajmie lokali użytkowych i w ten sposób poprzez potrącenie tych zysków płacić mniej.
Podaję stronę gdzie dowiesz się kiedy ustawa zostanie opublikowana, została zgłoszona 4 sierpnia, a musi zostać ogłoszona w Dzienniku Ustaw najpóźniej 28 sierpnia, http://www.rcl.gov.pl, wchodzi w życie 14 dni od ogłoszenia, także należy liczyć że od około połowy września już będzie obowiązywać. Jeżeli chodzi o opłaty za tzw. czynsz, to jak podawałam spółdzielnia bezprawnie żąda od nie członka aby wpłacał więcej, pisemnie zażądaj aby doręczyli kalkulację z czego wynika że masz płacić więcej, jeżeli podadzą jako podstawę art. 5 ust. 2 u.s.m. że jako nie członek nie korzystasz z uzyskanego zysku, tj. żądanie bezprawne. W mojej spółdzielni jest taka sama sytuacja i żądanie spółdzielni zostało zaskarżone do sądu, orzeczenie sądu brzmi „żądanie zwiększonych opłat nie ma żadnego uzasadnienia prawnego” i wpłacone kwoty na rzecz spółdzielni do czasu uzyskania wyroku, sąd nakazał zwrócić na rzecz nie członka. Przeczytaj też moją odpowiedź powyżej dla Rafała w takiej samej sprawie.
To prawda, spółdzielnia może co najwyżej obniżyć opłaty członkom, ale nie może podwyższyć opłat nie-członkom ponad to, co konieczne do zarządzania nieruchomością. Art. 5 ust. 2 to nie podstawa do podwyżki.
Nie zgadzam się ze zdaniem „jeśli spółdzielnia będzie miała uregulowaną kwestię członkostwa inaczej niż w znowelizowanej ustawie, to postanowienia jej statutu będą obowiązywać jeszcze przez rok”. Obecnie obowiązuje np. przepis, że Rada Nadzorcza może podjąć uchwałę o wykluczeniu z członkostwa, a zgodnie ze znowelizowanymi przepisami nie mogą już podjąć takiej uchwały, gdyż o takim zamiarze decyzję będzie podejmował wyłącznie sąd. Pomimo, że takie zapisy są w statucie i spółdzielnie zgodnie z art. 8 ust. 1 mogą zmian w statutach dokonać w ciągu 12. miesięcy, to jednak gdyby obecnie Rada Nadzorcza chciałaby podjąć taką uchwałę, to już nie może, bowiem art. 8 ust. 2 nowej ustawy stanowi, że „w razie sprzeczności między postanowieniami statutów a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy”. Ten zapis stanowi wprost, że jeżeli wystąpią sytuacje uregulowane nowelizacją, to spółdzielnie muszą już stosować nowe przepisy. Taka interpretacja jest też zgodna z prawem, bowiem zapisy statutu regulują tylko wzajemne relacje pomiędzy członkami a spółdzielnią, ale nigdy te zapisy nie mają pierwszeństwa w stosowaniu, gdyż pierwszeństwo ma zawsze przepis ustawy. No i jest oczywiste, iż ustawodawca miał świadomość, że dokonanie zmian w statutach trochę potrwa i dlatego art. 8 ust. 2 jest racjonalny jak najbardziej.
Dziękuję za głos w dyskusji. Pozostanę jednak przy moim stanowisku. Zgodnie z przepisem szczególnym – art. 8 ust. 1 nowelizacji „do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.” Są oczywiście od tego wyjatki np. utrata czlonkostwa na mocy art. 4.
Chcę zrezygnować z członkostwa w spółdzielni ,mam wyodrębnianą własność,czy na mocy prawa nowej ustawy mam to zagwarantowane ?
o czym Ty piszesz, przecież obecnie masz prawo wyboru aby być członkiem lub zrezygnować, ale gdy znowelizowana ustawa wejdzie w życie, to mając prawo do lokalu jesteś już automatycznie też członkiem i taką regulację wprowadzono właśnie po to, aby zakończyć wiele sporów które zachodziły, np. nie członkowie musieli uiszczać takie same opłaty jak członkowie, ale nie mieli żadnego wpływu na działalność swojej SM, nie mogli żądać wglądu do dokumentów, nie mogli brać udziału w WZ, nie mieli prawa zaskarżyć uchwał które uważali za podjęte wbrew prawu itp.
Niestety nie do końca tak jest. Właściciel lokalu nie stanie się automatycznie członkiem. Z opłatami może być różnie. Członkowie mogą teoretycznie płacić więcej, ale też korzystać z dochodów spółdzielni. W praktyce zapisy statutu faworyzowały finansowo członków. Nowelizacja pozostawia poza przymusowym członkostwem właścicieli lokali, wiec nadal nie będzie równości w opłatach.
Art. 3, ust. 3(1)
„3(1). Członkiem spółdzielni może być osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu. Właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Przepis art. 16 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze stosuje się odpowiednio. Osoba, która nabyła prawo odrębnej własności lokalu, zachowuje członkostwo w spółdzielni.”
Dla właścicieli lokali wyodrębnionych członkowstwo jest fakultatywne, a nie obligatoryjne.
Odpowiadając Panu Krzysztofowi: Tak, art. 1 ust. 8 gwarantuje możliwość wypowiedzenia czlonkostwa dla właścicieli wyodrębnionych lokali. Tylko dla nich i jeszcze dla zalożycieli. Właściciele innych praw nie będą mogli wypowiedzieć członkostwa.
Witam,
W odpowiedzi na moje zapytanie w sprawie podwyżki czynszu otrzymałam informację
„W odpowiedzi na Pani pismo wyjaśniamy, że w związku z darowizną
nieruchomości przy [ dane osobowe i adresowe nie będą publikowane - przyp. moderatora bloga ] oraz nie przystąpieniem w poczet
członków SM „Michał”, ulega zmianie stawka eksploatacyjna na w/w lokalu
mieszkalny z kwoty 3,00zł/m2 na 4,90zł/m2”
Witam, tego typu arbitralna podwyżka może być bezzasadna i naruszać zasadę równości w opłatach wyn. z art. 4 u.s.m., ale nie jestem w stanie tego ocenić bez kompletu dokumentów. Sugeruję skorzystanie z pomocy prawnej. Na blogu nie udzielam porad prawnych w indywidualnych sprawach.
No właśnie, zostałaś jedynie poinformowana że w związku iż nie jesteś członkiem „ulega zmianie stawka”, nie odpuszczaj i składaj następne pismo „oczekuję na wskazanie mi podstawy prawnej dokonanej zmiany stawki”. W naszej SM członkiem była mama a z nią mieszkała córka (jedyny spadkobierca) i gdy mama zmarła już następnego miesiąca SM doręczyła córce identyczne pismo, córka płaciła ten podwyższony czynsz i zaskarżyła do SR, sprawa toczyła się 8. miesięcy i sąd wydając wyrok nakazał SM aby te nadpłacone kwoty zwrócił córce, a w uzasadnieniu wskazał, że różnicowanie opłat nie wynika z art. 4 u.s.m. który zobowiązuje wszystkich użytkowników lokali do wpłat za lokale w jednakowej wysokości.
Napisz do mnie [ ze względu na przepisy o ochronie danych osobowych i konieczność dodatkowego zgłoszenia tego typu zbiorów dane teleadresowe, e-maile nie mogą być publikowane – przyp. moderatora bloga ] podam więcej informacji
Czyli nie tylko moja spółdzielnia jest taka ? niestety nie wyświetlił mi się do Ciebie adres mailowy (podejrzewam,że zablokowane przez administratora strony), jak coś napisz mi sms, mój numer [ mogę skontaktować Panie, ale emailowo, poza blogiem - administrator ]
Panie mecenasie dziękuję za kontakt