Obowiązki właścicieli, a ściąganie wierzytelności przez wspólnotę

Niewątpliwie bycie właścicielem mieszkania to szereg praw, ale także obowiązków. W zależności od przysługującego prawa do nieruchomości ustawodawca warunkuje uprawnienia i obowiązki właścicieli.

Najczęściej występującym prawem do nieruchomości lokalowych zarówno mieszkalnych jak i użytkowych (biur, garaży) jest własność. Bez wątpienia jest to prawo najbardziej doniosłe i najpełniejsze. Na rynku nieruchomościowym oprócz własności czy też współwłasności mieszkania występują również prawa spółdzielcze uregulowane częściowo przepisami kodeksu cywilnego oraz szczegółowo ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. W zależności od tego jaki rodzaj praw nam przysługuje ustawodawca nakłada na nas różne prawa oraz obowiązki. W dzisiejszym wpisie zajmiemy się wyłącznie kwestią obowiązków wynikających z własności mieszkania. Zachęcam do zapoznania się z oddzielnym wpisem na temat uprawnień właścicieli.

Prawo własności

Zacznijmy najpierw od istoty prawa własności. Prawo własności nieruchomości lokalowej jest prawem, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej. W związku z tym nie ma prawnej możliwości nabycia własności lokalu bez udziału w nieruchomości wspólnej. Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter przymusowy nie można żądać jej zniesienia, póki trwa odrębna własność nieruchomości. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa.

Obowiązki właściciela lokalu

Będąc właścicielem lokalu (niezależnie czy jest to osoba fizyczna czy prawna) obowiązki można podzielić na finansowe oraz pozostałe o charakterze niematerialnym.

Do obowiązków finansowych należy:

1. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu;
2. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej;

Właściciele lokali ponoszą zaliczki płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca.

Dochodzenie należnych opłat

W przypadku zalegania z opłatami wspólnota mieszkaniowa może dochodzić nieopłaconych należności na drodze sądowej. Ważne jest, aby roszczenia, które mają być dochodzone nie były przedawnione, były zasadne a powództwo wniesione do właściwego sądu. Dokumentem potwierdzającym istnienie zadłużenia będzie kartoteka lokalu prowadzona dla poszczególnych lokali. W zależności od wysokości nieuregulowanych należności właściwy rzeczowo będzie w I instancji Sąd Rejonowy bądź Sąd Okręgowy. W związku z wniesieniem pozwu konieczne będzie uiszczenie opłaty od pozwu w określonej wysokości przepisami ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Warto jest rozważyć zlecenie prowadzenia postępowania sądowego oraz egzekucyjnego profesjonalnemu podmiotowi jakim jest adwokat specjalizujący się w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych. Dochodzenie roszczeń jest procesem etapowym, sam pozytywny wyrok dla wspólnoty mieszkaniowej często nie kończy sprawy. Niejednokrotnie w praktyce zdarza się, że właściciel nie posiada środków lub najzwyczajniej nie chce zapłacić. Adwokat zadba nie tylko o uzyskanie nakazu zapłaty opatrzonego w klauzulę wykonalności, ale również o wyegzekwowanie należności na etapie egzekucji komorniczej. Należy podkreślić, iż dochodzenie roszczeń z tytułu zaległości w opłatach właścicieli lokali jest czynnością zwykłego zarządu tym samym nie jest wymagana uchwała wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie. Powyższy pogląd potwierdza Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13.

Przymusowa sprzedaż lokalu

W sytuacji, gdy właściciel długotrwale zalega z płatnościami możliwe jest wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem o przymusową sprzedaż lokalu. Jest to środek najdalej idący i powinien być traktowany jako ostateczny, gdy inne rozwiązania nie przyniosły skutku.

Pozostałe koszty

Dodam, że powyższe należności to nie są jedyne koszty jakie ponoszą właściciele nieruchomości. Na podstawie odrębnych przepisów prawa konieczne jest m.in. uiszczenie podatku od nieruchomości w poniższych terminach:

1. 15 marca
2. 15 maja
3. 15 września
4. 15 listopada

Stawkę podatku od nieruchomości ustala w drodze uchwały odpowiednio Rada Gminy bądź Rada Miasta. Poniżej podaję link do uchwały określającej stawki podatku od nieruchomości dla m.st. Warszawy na 2023 rok.

https://edziennik.mazowieckie.pl/WDU_W/2022/12165/akt.pdf

Na właścicieli lokali nałożonych jest także szereg obowiązków o charakterze niematerialnym jak:

1. obowiązek utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie;
2. przestrzeganie porządku domowego;
3. obowiązek wpuszczenia do swojego lokalu w określonych sytuacjach jak np. konieczność konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

W tym miejscu należy wskazać, iż w przypadku nieprzestrzegania porządku domowego np. poprzez wystawianie kartonów bądź innych przedmiotów na drogach komunikacji służących ewakuacji możemy rozważać także odpowiedzialność karną określoną w art. 82 § 1 pkt 7 kodeksu wykroczeń i narażenie siebie na karę aresztu, grzywny albo karę nagany.

Ponadto naruszanie ogólnych zasad współżycia społecznego np. poprzez zbyt głośne zachowanie mieszkańców lokalu, zakłócanie ciszy nocnej, nieprzestrzeganie regulaminu domowego może być ocenianie także w charakterze naruszeń dóbr osobistych (art. 23 i art. 24 kodeksu cywilnego) i ewentualnych roszczeń cywilnych z tego tytułu.

W przypadku zainteresowania skorzystania z usług adwokata prosimy o kontakt z Kancelarią.