Pełnomocnictwo do głosowania (udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu) nie wymaga formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza. Dotyczy to jednak tylko zmiany umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (w praktyce najczęściej odwołania zarządu umownego) i nie dotyczy spraw, w których ze względu na zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy dotyczącej nieruchomości konieczne jest podjęcie uchwały w formie aktu notarialnego, a nie tylko jej zaprotokołowanie w takiej formie.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 roku (sygn. I CSK 1047/14 – www.sn.pl) zrywa z dotychczasową wykładnią i stanowi znaczne ułatwienie dla właścicieli lokali chcących przykładowo odwołać zarząd np. narzucony aktem notarialnym przez dewelopera. Teraz łatwiej będzie go odwołać. Na zebraniu wspólnoty nie potrzeba już obecności ponad połowy właścicieli lokali. Wystarczy, żeby pojawił się tam pełnomocnik większości właścicieli z notariuszem.
Dotychczas większość sądów uważała, że w każdym przypadku pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela lokalu na zebraniu jest pełnomocnictwem rodzajowym. Oznacza to, że musi być nie tylko sporządzone we właściwej formie (odpowiadającej formie czynności, która ma być podjęta w wyniku głosowania, czyli formie aktu notarialnego), ale – według art. 98 KC – wymieniać również rodzaj czynności, do których upoważniony jest pełnomocnik. Uznawano, że wadliwe jest w więc pełnomocnictwo zawierające ogólne upoważnienie do podejmowania wszelkich uchwał określonej wspólnoty lub wszystkich uchwał, które mają być przedmiotem danego zebrania właścicieli.
Sąd Najwyższy uznał, że uchwała dotycząca zmiany ustalonego w akcie notarialnym sposobu zarządu nieruchomością wspólną i określona w art. 18 ust. 2a u.w.l. powinna być zaprotokołowana przez notariusza, a nie sporządzona w formie aktu notarialnego.
Jak stwierdził, skoro ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 Prawa o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa do głosowania przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, w której, zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l., pełnomocnictwo do głosowania powinno być udzielone w tej samej formie, w jakiej podjęta powinna zostać uchwała.
Sąd Najwyższy wyraźnie odróżnił zatem uchwałę zaprotokołowaną aktem notarialnym i sporządzoną w formie aktu notarialnego. Konieczność podjęcia uchwały w formie aktu notarialnego dotyczy wszelkich spraw, w których zarząd wspólnoty musi zawrzeć umowę w formie notarialnej (art. 22 ust. 2 u.w.l.), czyli w szczególności w sprawach dotyczących umowy zobowiązującej do przeniesienia lub przenoszącej nieruchomość w zw. z treścią art. 158 Kodeksu cywilnego) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, przykładowo uchwała wyrażająca zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego; uchwała wyrażająca udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej; czy uchwała wyrażająca zgodę na podział nieruchomości wspólnej, czy nabycie nieruchomości.
W sprawach wymienionych w powyższym akapicie pełnomocnictwo do głosowania powinno być również udzielone u notariusza i objęte aktem notarialnym.
Przedmiotem sprawy, która doprowadziła do wydania opisywanego wyroku, była też inna wątpliwość. Początkowo nad uchwałą zagłosowało mniej niż 50% właścicieli lokali, dopiero po przybyciu kolejnych spóźnionych właścicieli sporządzono uzupełniającą listę obecności i ponowiono głosowanie. Tym razem większość właścicieli była za podjęciem uchwały. Sądy nie miały jednak wątpliwości, iż ponowne głosowanie było możliwe.
Zobacz komentarze (9)
Hmm... a co z pelnomocnictwem jesli chodzi o pierwsze spotkanie założycielskie wspolnoty, na ktorym podje beda uchwaly o zalozeniu wspolnoty i o przekazaniu zarzadu czesciami wspolnymi wspolnocie( czyli dziękujemy za wspolprace spółdzielni). Ta druga uchwała jest podejmowana w obecnosci notariusza. Czy wystarczy "zwykłe" upoważnienie? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Rozumiem, że jedną uchwałą uchwalacie Państwo, że będą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali, czy zakładacie wspólnotę, a drugą zmieniacie Państwo sposób zarządu z ustawowego na umowny i powołujecie Państwo zarządcę np. spółkę zajmującą się administrowaniem nieruchomości?
Jeśli tak, odpowiedź jest twierdząca. Powyższy artykuł i wyrok Sądu Najwyższego dotyczy nie tylko zmiany zarządcy, zmiany zarządu umownego na ustawowy, ale także w drugą stronę: zarządu ustawowego (zarząd jedno- lub wieloosobowy - tylko osoby fizyczne! wybierany zwykłą uchwałą) na umowny (jeden zarządca, także osoba prawna czyli np. spółka, wybierany uchwałą protokołowaną przez notariusza i wpisywany do księgi wieczystej).
Dziękuję za odpowiedź. W moim przypadku chodzi o pierwsze "założycielskie" zebranie z przedstawicielem spółdzielni. Chcemy podjąć na nim trzy uchwały:
1. Przejście na ustawę o własności lokali ( czyli sam fakt powstania wspolnoty)
2. O zmianie sposobu zarzadu nieruchomoscia wspólną ( ta musi byc podjeta w obecnosci notariusza, a ja posiadam zwykłe upoważnienie)
3. Wybór zarzadu. ( w tym przypadku mając upoważnienie będę głosował m.in. na siebie samego- czy tak mozna? )
Tylko co dalej... czy uchwalajac te trzy uchwały jednoczesnie rezygnujemy z administrowania budynkiem przez spoldzielnie i musimy szukac prywatnego administratora?
Mamy jeszcze jeden problem, ktory myślę jest wart nowego tematu otoz wobec jednego z wlascicieli nieruchomości prowadzona jest likwidacja komornicza, dlug to ok 20tys. W najblizszym czasie lokal zostanie wystawiony na licytacje. Zadluzony wlasciciel również opowiada się za wspolnota( poki co ma chyba prawo głosu w tej sprawie). Pytanie czy przyjmiemy te wierzytelnosc od spółdzielni? Tylko jak skoro likwidacja jest juz na takim etapie.
Co Pan sądzi o tej sprawie mecenasie?
Nie widzę w przedstawionym opisie żadnej uchwały, która wymagałaby pełnomocnictwa notarialnego. Natomiast dziwi mnie, iż są podejmowane aż trzy uchwały, choć być może ma to jakieś uzasadnienie i wynika to z niejasności co do stanu nieruchomości oraz ostrożności. Spółdzielnia może bowiem zarządzać nieruchomością w dwóch wypadkach: albo w braku powołania wspólnoty albo jako zarządca wspólnoty wpisany na skutek zmiany sposobu zarządu w aktach notarialnych i księdze wieczystej. Wątpliwości opisane w moim artykule dotyczą właśnie sytuacji zmiany sposobu zarządu wpisanego do księgi wieczystej. Istotna treść każdej takiej uchwały musi być wpisana do księgi wieczystej. Właśnie dlatego, aby formalności w sądzie wieczystoksięgowym zostały dochowane, ustawodawca uznał za konieczne obecność notariusza przy protokołowaniu uchwały.
Jeśli wybrany zarzad nie posiada kompetencji, by samodzielnie administrować wspólnotą, to oczywistym jest, że musi zlecić to profesjonalnemu administratorowi.
Reszta pytań zdecydowanie wykracza poza granice dyskusji nad artykułem. Wyjściu ze spółdzielni może towarzyszyć wiele skompliwanych zagadnień, których nie sposób opisać w kilku zdaniach. Przypominam, że mój blog służy do popularyzowania wiedzy prawnej i dyskusji nad konkretnymi problemami opisanymi w artykułach, natomiast nie stanowi darmowej porady prawnej. Porady prawne świadczone przez kancelarie prawne, w tym moją, odpłatnie.
Pozdrawiam wszystkich "wyłamowców" ze spółdzielni i życzę sukcesów.
Witam serdecznie,
Szanowany Panie Mecenasie, jesli Pan pozwoli, jedno konkretne pytanie i zgory przepraszam za jego banalnosc.
1. Jak rozumieć uzasadnienie wyroku z 15 stycznia 2016, uzyskane pełnomocnictwa bez osobistego stawiennictwa u notariusza służą do uchwały o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na właścicielski, natomiast następna uchwala (w konsekwencji pierwszej) o powolaniu nowego zarządu, wymaga jeszcze jednego pelnomocnictwa i uchwały notarialnej ? Jak to rozumieć ?
Pozdrawiam
Sławek D.
Jeśli ta druga uchwała powołuje jedynie osoby fizyczne do zarządu ustawowego inaczej wlaścicielskiego i nie zmienia ustawowego sposobu zarządu, to nie musi być ona notarialnie zaprotokołowana.
Pozdrawiam, adw. Jańczak.
Bardzo dziękuje za odpowiedz,
ostatnie pytanie Panie Mecenasie, niech się cos dzieje na blogu;
1. Czyli musimy zebrać od właścicieli podpisy pod dwoma pelnomocnictwami, jedno do uchwały zmieniającej sposób zarządu i drugie do uchwały o powolaniu nowego zarządu WM ? Czy tez możemy to uczynić na jednym pełnomocnictwie ?
Pozdrawiam
I z gory dziękuje za odpowiedz
Sławek D.
Może być jedno pełnomocnictwo, ważne by były wymienione obie uchwały.
Pozdrawiam adw. Jańczak