Podwyższenie wysokości czynszu

Możliwości podwyższenia wysokości czynszu lokalu mieszkalnego są ograniczone. Może to nastąpić tylko w przypadkach i trybie przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym.

Artykuł niniejszy nie dotyczy szczególnych przypadków, jakimi są lokale komunalne, socjalne i TBS.

Jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie, możesz wypowiedzieć stawkę czynszu, opierając się na kilku podstawach (opisanych poniżej). Takie wypowiedzenie wymaga formy pisemnej. Pismo zawierające wypowiedzenie być podpisane przez Ciebie podpisane i doręczone najemcy. Najlepiej by najemca podpisał na kopii wypowiedzenia, że je otrzymał albo by wysłać to pismo za potwierdzeniem odbioru (np. żółty druk ZPO na poczcie). Co do zasady stawka czynszu nie może być wypowiadana częściej niż raz na sześć miesięcy, licząc od dnia, kiedy podwyżka zaczęła obowiązywać. Termin wypowiedzenia stawki czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że w umowie najmu strony umówiły się na dłuższy. Wypowiedzenie czynszu jest możliwe na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że muszą minąć 3 pełne miesiące, by nowa stawka zaczęła obowiązywać. Przykładowo właściciel wysyła wypowiedzenie 20 stycznia, następnie otrzymuje ZPO z podpisem najemcy i datą 1 luty, luty nie jest pełnym miesiącem, więc muszą minąć jeszcze 3 pełne miesiące, by nowa stawka zaczęła obowiązywać od czerwca.

Podstawy zmiany stawki czynszu.

3 % wartości odtworzeniowej.

Właściciel może podnieść stawkę czynszu do wartości 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku. Jeśli w wyniku podwyżki stawka czynszu przekroczy ten wskaźnik, podwyżkę trzeba będzie uzasadnić z innych wskazanych niżej powodów.

Czynsz w tym przypadku obejmuje także inne opłaty za używanie lokalu – opłaty nielicznikowe (ad. 3 – 5 zgodnie z wyjaśnieniem w ostatnim rozdziale).

Wskaźnik przeliczeniowy w postaci wartości odtworzeniowej lokalu ogłaszany jest dla każdego powiatu w formie obwieszczenia wojewody w wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. Wskaźniki te powinniśmy znaleźć na stronach internetowych Biuletynu Informacji Publicznej urzędów wojewódzkich. Np. dla Warszawy i województwa mazowieckiego:

http://www.mazowieckie.pl

Przykładowo liczymy czynsz dla mieszkania w Warszawie o powierzchni użytkowej 50 m2:

wskaźnik za 1 m2 obow. od 1.10.2013-31.03.2014: 5258 zł

3% x 50 x 5258 zł = 7887 zł w skali roku czyli 657,25 zł miesięcznie łącznie z opłatami za używanie lokalu.

Widzimy, że kwota ta znacznie odbiega w dół od stawek rynkowych. Zazwyczaj więc będzie mało przydatna. Podstawa ta będzie przydatna w ostateczności, np. kiedy nabywamy własność budynku, a czynsze płacone na rzecz poprzedniego właściciela np. miasta są i tak niższe, a nie jesteśmy w stanie podwyższyć czynszu w inny sposób. Warto przygotować zawczasu przyczynę i kalkulację tej podwyżki, gdyż najemca może jej żądać, a właściciel musi ją przedstawić najemcy w terminie 14 dni pod rygorem nieważności.

Zwrot opłat + zwrot kapitału + godziwy zysk.

Właściciel może podnieść stawkę czynszu do wysokości sumy obejmującej: wydatki związane z utrzymaniem lokalu, zwrot kapitału i godziwy zysk.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu to opłaty nielicznikowe zwykle ujęte w czynszu np. podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste, koszty konserwacji, zarządu. Należy od nich odróżnić opłaty niezależne od właściciela – czyli opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków i odpadów, które w ogóle nie wchodzą w zakres czynszu i opłat za używanie lokalu (zobacz rozdział Czynsz i inne opłaty za używanie lokalu – wyjaśnienie).

Zwrot kapitału to procentowy wskaźnik odliczenia przez właściciela środków, które poniósł na budowę, zakup lub ulepszenie istniejącego lokalu. Ulepszenie nie oznacza zwykłego remontu lub jakichkolwiek działań doprowadzających zniszczony lokal do stanu, w jakim powinien być, tylko zwiększenie jego wartości użytkowej.

Zwrot kapitału w skali roku nie może przekroczyć 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu.

Przepisy nie precyzują natomiast pojęcia godziwy zysk. Zazwyczaj będzie to zysk zwyczajowo uzyskiwany przez właściciela lokalu nieodbiegające od przeciętnego, czyli stawki rynkowej. W sytuacjach szczególnych może też mieć znaczenie sytuacja najemcy.

Inflacja.

Za uzasadnioną uważa się także podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu (czyli ad. 3 – ad. 5 zgodnie z wyjaśnieniem w ostatnim rozdziale) w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym inflacji za poprzedni rok (średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym).

Inflacja jest ogłaszana, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Możemy to znaleźć na:

stronie GUSu: http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1634_PLK_HTML.htm

lub http://dziennikustaw.gov.pl wyszukując „sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w”.

Czyli np. czynsz wynosił na koniec 2013 roku 1.000 zł miesięcznie wraz z wszystkimi opłatami, nie licząc opłat licznikowych. W 2014 roku możemy podnieść czynsz o 0,9 % czyli tyle ile inflacja w 2013 roku, to jest do 1.009 zł.

Widzimy zatem, że to raczej nie jest podwyżka, a utrzymanie wysokości czynszu w stosunku do podaży pieniądza.

Co może zrobić najemca?

Najemca może:

1. odmówić przyjęcia podwyżki – wtedy umowa najmu rozwiązuje się po upływie trzech pełnych miesięcy kalendarzowych od otrzymania wypowiedzenia, do rozwiązania umowy obowiązuje dotychczasowa wysokość czynszu i innych opłat,
2. wnieść do sądu pozew o ustalenie, że pożyczka jest niezasadna, w tym wypadku także obowiązuje dotychczasowa wysokość czynszu i innych opłat, ale jeśli w sądzie się okaże, że podwyżka była choć częściowo zasadna, najemca będzie musiał zwrócić właścicielowi odpowiednią różnicę, korzyść z tego rozwiązania jest taka, że najemca nie będzie musiał płacić odsetek za okres do uprawomocnienia się orzeczenia sądowego.

Niezależnie od powyższego najemca może żądać przyczynę i kalkulację podwyżki związanej z poziomem wartości odtworzeniowej lokalu. Jeśli właściciel takiej przyczyny i kalkulacji nie przedstawi, podwyżka jest nieważna.

Czynsz i inne opłaty za używanie lokalu – wyjaśnienie.

Na czynsz, czyli potocznie wszystko to, co najemca płaci właścicielowi za korzystanie z mieszkania, może się składać się kilka elementów:

1. opłaty niezwiązane z najmem lokalu,
2. opłaty niezależne od właściciela (opłaty licznikowe),
3. wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu (opłaty od powierzchni lub liczby osób),
4. zwrot kapitału,
5. czysty zysk właściciela.

To, jaka będzie konstrukcja czynszu w konkretnej umowie najmu, jest sprawą stron – najemcy i wynajmującego (właściciela). Natomiast na potrzeby ustalenia zasadności podniesienia tego czynszu trzeba będzie niekiedy te kwoty wyodrębnić. Zazwyczaj w umowach wyodrębniony jest czynsz, który obejmuje zysk właściciela wraz z podatkami i wydatkami. Natomiast opłaty licznikowe, jako niezależne od właściciela (wynajmującego) są płacone dodatkowo. Jest to rozwiązanie najwygodniejsze i najbardziej przejrzyste, gdyż przy podnoszeniu stawki czynszu istotne będą właśnie pozycje ad. 3-5, mianowicie ile wynosi czynsz, opłaty z pkt 3 i ew. zwrot kapitału bez względu na przyjętą terminologie w umowie najmu.

Ad. 1. Najemca może mieć też podpisane umowy o dostawę wody, ciepła, energii, gazu. Wtedy nie płaci bezpośrednio dostawcy. Te opłaty w ogóle nie będą nas interesować. Nie będą nas interesować także opłaty wprawdzie związane z zamieszkiwaniem, ale które nie są niezbędne do korzystania z lokalu takie jak opłata za abonament telefoniczny, za telewizję kablową czy Internet, nawet jeśli umowę o dostawę tych usług podpisał właściciel, a najemca zgodził się ponosić te opłaty. Są to opłaty dodatkowe i całkowicie niezależne od umowy najmu. To oznacza także, że jeśli umowa najmu nic o nich nie mówi, to najemca nie ma obowiązku ich płacić na rzecz właściciela.

Ad. 2. Jeśli chodzi o opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. I to tylko te opłaty, które ponosi pierwotnie właściciel. Nie dotyczy to zaś sytuacji, gdy to najemca ma umowę z dostawcą.

Chodzi o takie przypadki w, których decyduje zużycie mediów, a przez to wysokość opłat nie zależy od właściciela. Nie ma natomiast znaczenia, jak to zużycie jest liczone, czy licznik dotyczy lokalu, czy jest zbiorczy na więcej lokali.

Opłaty nie podlegają rygorystycznym zasadom podwyżek czynszu, a właściciel może obciążać tymi opłatami w całości najemcę. W razie zmiany tych opłat powinien przedstawić najemcy ich zestawienie wraz z przyczyna podwyższenia.

Ad. 3. Przez wydatki związane z utrzymaniem lokalu należy rozumieć wydatki, obciążające właściciela i obejmujące:

– opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,

– podatek od nieruchomości,

– koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

– koszty zarządzania nieruchomością,

– koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

– koszty ubezpieczenia nieruchomości,

– inne niewymienione wcześniej koszty wynikające z umowy najmu.

Koszty te muszą być ustalane w jakiś stały sposób np. proporcjonalnie do powierzchni lokalu lub wszystkich lokali w budynku.

Nazwa może być trochę myląca, bo wysokość podatków lub opłat za wieczyste użytkowanie nie jest w zasadzie zależna od właściciela, ale należy do tej grupy, gdyż jeszcze w mniejszym stopniu zależy od najemcy.

Koszty te wchodzą w zakres czynszu i mają znaczenie przy ustalaniu jego stawek.

Właściciel nie powinien mieć problemów ze zmianą czynsz z powodu tych opłat, ponieważ czynsz powinien mieć pokrycie między innymi w tych wydatkach (zobacz rozdział o podstawach zmiany czynszu pkt 2).

Ad. 4. Zwrot kapitału to procentowy wskaźnik odliczenia przez właściciela środków, które poniósł na budowę, zakup lub ulepszenie istniejącego lokalu. Ulepszenie nie oznacza zwykłego remontu lub jakichkolwiek działań doprowadzających zniszczony lokal do stanu, w jakim powinien być, tylko zwiększenie jego wartości użytkowej.

Ad. 5 Czynsz rozumiany jako zysk właściciela to tylko ta część całkowitej sumy składającej się na czynsz, dzięki której właściciel osiąga dochód, realną korzyść materialną, po odliczeniu wszystkich ponoszonych przez niego opłat i kosztów.

Podstawa prawna: art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) z dnia 21 czerwca 2001 roku, j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.