X
adw. Jan Jakub Jańczak

Podział lokalu na dwa

Niekiedy spotykam się z pytaniami o podział lokalu mieszkalnego na dwa odrębne lub więcej. Właściciel chce wybudować nowe drzwi wejściowe i zamurować przejście między lokalami. Inny sposobem jest zamontowanie dwóch dodatkowych drzwi wejściowych od wspólnego hallu. Oczywiście kwestie techniczne pozostawiam na boku. Skupmy się na problemach prawnych.

Utworzenie dwóch nowych lokali stanowiących prawo odrębnej własności lokalu w miejsce jednego.

Po pierwsze ustalić, czy podział jest możliwy. Uzyskanie zaświadczenia

Jest to najdalej idące i najbardziej skomplikowane rozwiązanie. Taki podział lokalu wymaga uchwały właścicieli lokali obejmującą zgodę na remont i podział. Musi istnieć techniczna i prawna możliwość wydzielenia nowych lokali. Nowe lokale muszą bowiem spełniać wymagania ustawy o własności lokali. Niezbędne jest uzyskanie po dokonanym remoncie zaświadczenia starosty o samodzielności lokali w oparciu o załączony rzut kondygnacji wykonany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Co oznacza przesłanka samodzielności?.

Nowe mieszkania muszą spełniać wymagania ustawowej definicji lokalu. Lokalu rozumianego jako zespołu izb wydzielonego trwałymi ścianami przeznaczonego na pobytu ludzi. Bezwzględnym warunkiem jest zapewnienie odrębnych wejść z klatki schodowej. Przykładowo lokal posiadający wejście jedynie z innego lokalu nie jest samodzielny. Chodzi mi o taką sytuację, że aby przykładowo wejść do lokalu nr 2A, trzeba wejść najpierw do lokalu 2. Nie musi to być jednak wejście tylko od klatki schodowej. Odrębne wejście z zewnątrz budynku z pominięciem klatki schodowej również wchodzi w grę.

Inne wymagania.

Nowy lokal powinien posiadać niezbędne pomieszczenia takie jak łazienka, czy kuchnia oraz odpowiednie, oddzielne instalacje. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której jeden z nowych lokali nie ma zapewnionej minimalnej ilości światła, ogrzewania, zaworów wody, kanalizacji, czy odpowiedniej drogi ewakuacji. Może to być przegapione przy wyodrębnieniu. Niemniej jednak w przypadku zauważenia takich niedociągnięć w czasie kontroli nadzoru budowlanego lub organów bezpieczeństwa pożarowego (Straż Pożarna) można spodziewać się odpowiednich decyzji.

Po drugie uchwała.

Aby dokonać podziału lokalu musimy dysponować uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na podział (większości właścicieli lokali). Bez tego nie dokonamy także żadnych prac remontowych czy przebudowy na styku lokalu i nieruchomości wspólnej. W przypadku małej wspólnoty wymagana będzie jednomyślność. Brak zgody właścicieli lokali możemy zastąpić orzeczeniem sądu. Postępowanie w sądzie jest czasochłonne. Wybierając tą drogę, musimy być cierpliwi.

Po trzecie formalności budowlane (opcjonalnie).

Trzeba pamiętać, że remont może wymagać podjęcia prac remontowych czy budowlanych. Trzeba wtedy pamiętać o dopełnieniu formalności budowlanych.
1. Nie jest to konieczne, jeśli układ klatki schodowej jest już dostosowany do istnienia większej ilości lokali. Na przykład dzielony lokal może już posiadać dwoje odrębnych par drzwi z klatki schodowej. Istnieje wtedy możliwość dokonania podziału bez tego typu formalności.
2. Podział może się też wiązać z remontem (używając jeżyka z ustawy Prawo budowlane – przebudową) części wspólnej nieruchomości. Może to być choćby wyburzenie części ściany stanowiącej nieruchomość wspólną w celu wstawienia nowych drzwi. Musi zatem być poprzedzony niezakwestionowanym zgłoszeniem do starosty.
3. W szczególnych przypadkach, np. gdy podział obejmuje rozbudowę budynku, ingerencję w ścianę nośną, budynek stanowi zabytek, wymagane jest pozwolenie na budowę (remont / przebudowę). W miastach na prawach powiatu i Warszawie funkcje starostwa pełni urząd miasta.

Po czwarte notariusz.

Należy pamiętać, że w wyniku remontu powstają dwa nowe nieruchomości lokalowe. Konieczne jest zatem złożenie notarialnego oświadczenia wyodrębniającego odrębną własność nowych lokali. Czynność tą możemy połączyć ze sprzedażą kupującym jednego lub obu / kilku podzielonych lokali, czy też ich darowizną.

Założenie nowej księgi.

Ostatnim etapem podziału lokalu jest wpis do księgi wieczystej dokonywany przez notariusza. Dopiero z chwilą postanowienia sądu o wpisaniu nowych lokali do księgi wieczystej powstaną dwa nowe prawa odrębnej własności lokalu i przestanie istnieć prawo poprzednio istniejącego lokalu. (art. 7 ustawy o własności lokali) Z uwagi na konieczność prowadzenia oddzielnej księgi wieczystej dla każdego lokalu, notariusz wniesie o założenie dodatkowej księgi wieczystej dla jednego z nowych lokali.

Podział niewyodrębnionych lokali.

W przypadku podziału niewyodrębnionego w księdze wieczystej lokalu będącego we własności dotychczasowego właściciela budynku akt notarialny nie jest niezbędny. Wystarczy uzyskanie zaświadczenia o samodzielności i uzyskanie nowego numeru lokalu w wydziale geodezji.

Pomoc prawnika.

Przed dokonaniem jakichkolwiek czynności związanych z prawnym podziałem lokalu warto skorzystać z porady prawnika, gdyż opisana wyżej procedura dotyczy typowych przypadków i nie da się opisać w skrócie wszystkich problemów prawnych czyhających na właściciela dzielonego lokalu.

Rozbudowa nowych lokali o część wspólną

W przypadku, gdy nowy lokal będzie obejmował część powierzchni będącej uprzednio nieruchomością wspólną konieczna będzie uchwała wyrażająca nie tylko na remont i podział, ale także sprzedaż części powierzchni wspólnej, zmianę wysokości udziałów we wspólnocie i upoważniającej zarząd do zawarcia stosownej umowy.

Zamiast jednostronnego oświadczenia konieczne jest zawarcie przed notariuszem umowy z zarządem wspólnoty mieszkaniowej.

Jeśli zatem do utworzenia dwóch nowych lokali konieczne jest np. zabranie części korytarza, strychu albo przebudowanie poddasza konieczne jest na samym wstępie uzgodnienie tego ze wspólnotą mieszkaniową i przeprowadzenie powyższej, jeszcze bardziej skomplikowanej procedury.

Problemy z podziałem lokalu

Jeśli właściciele lokalu odmawiają wyrażenia zgody na podział lokalu, możemy zaskarżyć brak podjęcia uchwały do sądu. Uprawnia na do tego art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. To jedna z niewielu sytuacji, w których możemy zaskarżyć tzw. decyzję negatywną, czyli brak uchwały. Kontrowersyjne jest, czy w ten sposób można zaskarżyć brak decyzji o podziale lokalu połączonym z przejęciem powierzchni części wspólnej budynku.

W razie istnienia jakichkolwiek problemów prawnych, a tym bardziej finansowych możemy także podzielić samo korzystanie z lokalu bez podziału samego rzeczowego prawa do lokalu w sensie prawnym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 kwietnia 2010 roku, VII SA/Wa 203/10, ustawodawca w art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązał do uzyskania zgody właścicieli lokali jedynie w sytuacji gdy dochodzi do połączenia (podziału) lokalu w sensie prawnym.

Przykłady podziału lokalu na skutek samej umowy (ale bez podziału samego lokalu jako substratu prawa własności) podałem niżej.

Aktualizacja wpisu z 2018 r. : Ustanawianie odrębnej własności podzielonych lokali po 11.09.2017 r.

Ustanowienie odrębnej własności lokali utrudniła nowelizacja ustawy z 2017 roku, dodając nowe wymagania dotyczące zgodności z pozwoleniem na budowę i aktami planistycznymi. Latem 2018 roku zagadnienie to zostało uporządkowane w kolejnej nowelizacji. Kliknij, aby przeczytać artykuł o zmianach ustawy w 2018 r.

Podział lokalu do wspólnego korzystania jako alternatywa dla wyodrębniania nowych lokali.

Powyższe formalności mogą odstręczać od prawnego wydzielania nowych lokali. Czasem ich prawne wydzielanie nie jest konieczne. Jeśli nowe lokale nie zostaną oddzielone zamurowaną ścianą, a jedynie np. poprzez zamknięte na stałe drzwi, można podzielić lokal do korzystania między dwie osoby. Otóż można doprowadzić do sytuacji prawnej, w której każdy z posiadaczy obu części mieszkania będzie dysponował udziałem we współwłasności tego lokalu mieszkalnego, a umową pomiędzy współwłaścicielami zostanie dokonany podział tego lokalu na dwie części. Taki podział jest prawnie skuteczny i może zostać wpisany do księgi wieczystej. Zgodnie ze znowelizowanym art. 1a ustawy o własności lokali każdy ze współwłaścicieli będzie obowiązany do utrzymania kosztów nieruchomości wspólnej jedynie w zakresie swojego udziału.

Problemem może okazać się natomiast opłacanie kosztów zużycia mediów, ponieważ ani wspólnota mieszkaniowa, ani dostawcy energii i gazu nie będą zobowiązani do zamontowania oddzielnych liczników. Zainstalowanie podliczników nie zmieni ich odpowiedzialności w stosunku do udziału we współwłasności, a nie według odczytów podliczników. Takie rozwiązanie sprawdzi się więc jeśli pomiędzy współwłaścicielami panują rodzinne lub przyjacielskie relacje i nie boją się oni wzajemnego obciążenia za zużycie mediów.

Kolejna alternatywa podziału lokalu: najem lub użyczenie.

Nieco zbliżone skutki powyższych podziałów lokalu możemy także uzyskać poprzez zawarcie odpłatnej umowy najmu lub nieodpłatnej umowy użyczenia odpowiedniej części lokalu mieszkalnego. Aby właściwie skonstruować taką umowę, warto poradzić się prawnika. Minusem takie rozwiązania jest to, że (mimo rozmaitych rozwiązań prawnych, jakie możemy wpisać do umowy) wobec osób trzecich jedna ze stron umowy będzie dalej właścicielem, a prawa drugiej osób będą wynikały jedynie z umowy.

Kategorie wspólnoty mieszkaniowe
adw. Jan Jakub Jańczak:

Zobacz komentarze (60)

  • jak wygląda sprawa jeśli chodzi o podział lokalu(domu) jeśli podział był ,,zwyczajowo" wykonany? dzieci wydzieliły rodzicom piętro swojego domu, ale nie spisywali żadnej umowy, teraz doszło do konfliktu o wydzielenie im tej części(odnośnie wielkości i dalszych planów odnośnie piętra), czy sprawa może zostać oddana na drogę sądową jesli nie było żadnej umowy notarialnej ani nie było to nigdzie zgłaszane?

    • Umowa o podział do wspólnego korzystania pomiędzy właścicielami (określana jako quoad usum), jak również umowa najmu i (bezpłatnego) użyczenia mogą być zawarte także w sposób dorozumiany. Nie polecam jednak takiego rozwiązania, bo może być źródłem sporów. Aby prawidłowo ocenić jaki charakter ma ta niespisana umowa, konieczna jest informacja, kto jest właścicielem lokalu i czy umowa była zawarta między współwłaścicielami (rodzice są także współwłaścicielami), czy też rodzice nie są i nie byli współwłaścicielami. W przypadku sporu sądowego treść takiej umowy zazwyczaj jest ustalana (jeśli to w ogóle możliwe) na podstawie zeznań świadków.

  • Witam,
    złożyłem do Spółdzielni wniosek o podział lokalu mieszkalnego (spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego) na dwa (wraz z wyodrębnieniem tychże lokali). Należy zamurować przejście wewnętrzne i do nowego lokalu wybić otwór drzwiowy i zamontować drzwi w ścianie nośnej z klatki schodowej - części wspólnej.
    Spółdzielnia wyraziła zgodę pod warunkiem uzyskania zgody - Oświadczeń na mój podział wraz z wybiciem otworu drzwiowego w ścianie nośnej od części - wszystkich właścicieli innych lokali z całego bloku, którzy wcześniej wyodrębnili swoje lokale i są ich właścicielami z założonymi KW.
    Czy teraz osobiście powinienem zebrać takie zgody i oświadczenia?
    Czy to Spółdzielnia powinna zawiadomić wszystkich mieszkańców i po braku sprzeciwów wydać mi Uchwałą zgodę na w/w przebudowę?
    Oczywiście tworzę Projekt Budowlany wraz ze wszystkimi ekspertyzami i zamierzam złożyć go do Urzędu Miasta.
    A może UM otrzymując wniosek z Projektem Budowlanym, ale bez Uchwały i w/w Oświadczeń ma obowiązek powiadomić wszystkie strony i po braku odwołań wyda mi Decyzję na w/w przebudowę?

    Jestem w kropce, co mam teraz zrobić, gdyż wszyscy właściciele lokali to 30 osób w wieku od 20 do 90 lat, którzy mogą nie zgodzić się na moją przebudowę, mogą być schorowani i nie władni do składania oświadczeń woli itd.

    Proszę o radę...
    Pozdrawiam
    Jarek

    • Niestety, jak wielokrotnie pisałem nie udzielam porad poprzez bloga, tym bardziej bez dokładnego wypytania w sprawie i spojrzenia w dokumenty lub ich skany. Z prawnikiem jest trochę jak z lekarzem, nie może zbadać przez internet, bo może zaszkodzić.

      Mogę jednak dać kilka wskazówek. Otóż podział w spółdzielni, w której nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali tylko przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wygląda dość podobnie z tą główną różnicą, że zgodę na podział muszą wyrazić władze Spółdzielni. Zgodnie bowiem z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Podział taki jest w tym trybie możliwy, jeśli udziały w nieruchomości wspólnej są wyliczone prawidłowo, nie trzeba zmieniać sposobu ich ustalania i nie ma żadnych innych szczególnych okoliczności.

      Nie ma żadnych przepisów, które nakazywałyby Spółdzielni pytać się o zdanie właścicieli lokali. Z uwagi jednak na fakt, że wybór władz Spółdzielni zależy od jej członków, w dużej mierze właścicieli lokali, zrozumiałe jest, że Spółdzielnia liczy ze zdaniem swoich członków. Spółdzielnia może sama, wedle własnej woli, uzależniać wyrażenie zgody od różnych okoliczności. A zatem z pytaniem, jak przeprowadzić procedurę wyrażenia zgody przez właścicieli lokali, powinien Pan się zwrócić do Spółdzielni. Pozostaje Panu liczyć na to, że Spółdzielni wystarczy zgoda większości faktycznie zamieszkałych osób w lokalach. Gdyby bowiem musiał Pan uzyskać zgodę bezwzględnie wszystkich właścicieli lokali, to prawdopodobnie musiałby Pan uzyskać od Spółdzielni ich adresy, bo nie każdy właściciel musi zamieszkiwać w swoim lokalu, tylko może ten lokal wynajmować, a nawet mieszkać za granicą i się nimi bezpośrednio nie interesować.

      Dopiero po uzyskaniu zgody Spółdzielni na podział będzie możliwe rozpoczęcie procedury o uzyskanie zgody na przebudowę w UM, realizacja przedsięwzięcia, uzyskanie stosownych zaświadczeń i finalizacja podziału u notariusza.

      • Witam.
        Pozwolę sobie na polemikę z powyższą argumentacją pana Mecenasa.
        Przywołany art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej zw. u.s.m.) w brzmieniu przed nowelizacją ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013r poz. 1222; zm.:Dz.U. z 2015r. poz.201; Dz.U. z 2017r. poz. 1442, poz. 1596), która weszła w życie 9 września 2017r., nie pozwala na przyjęcie, że zarząd nieruchomością wspólną, gdy spółdzielnia nie jest inwestorem (a z takim przypadkiem mamy do czynienia jak wynika z pytania czytelnika), obejmuje również zakres czynności przekraczających zwykły zarząd.
        Nadmienić należy, że kwestia ochrony praw właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z dnia 28 października 2010 r., SK 19/09(OTK ZU 2010/8A, poz. 83) oraz dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13 (sentencja ogłoszona 10 lutego 2015 r. w Dz. U. poz.201). W uzasadnieniu drugiego z tych wyroków (dotychczas niepublikowane, dostępne w internecie), powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, wskazał wyraźnie, że prawo własności, choć stanowi najpełniejsze z praw majątkowych, może podlegać ograniczeniom. Przyznał TK, że ochrona praw podmiotów mających prawo odrębnej własności lokali lub spółdzielczej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej, nie będącymi członkami spółdzielni wymaga dodatkowych regulacji wzmacniających ich gwarancyjny charakter.
        Wskazać należy również, na orzecznictwo NSA, które w przedmiotowej materii podjęło uchwałę w Składzie Siedmiu Sędziów w dnia 13 listopada 2012 r. II OPS 2/12. NSA wskazał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art.27 ust. 2 u.s.m., zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art 3 pkt.11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

        • Dziękuję za komentarz.

          W pierwszej kolejności zwracam uwagę, że mój poprzedni komentarz pochodzi sprzed ponad roku. Analizujemy zatem poprzedni, nieaktualny stan prawny. Obecnie Spółdzielnie w sprawach przekraczających zwykły zarząd na nieruchomościach z ustanowioną odrębną własnością choć jednego lokalu muszą stosować niektóre przepisy ustawy o własności lokali, czyli podejmować wraz z właścicielami lokali uchwały.

          Mój poprzedni komentarz opiera się na stanowisku Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13.

          Teza wyrażona w uchwale NSA z dnia 13 listopada 2012 roku była sformułowana nieszczęśliwie i z tego powodu poddawana krytyce. Prowadziła do wniosku, że Spółdzielnia nie może nawet rozbudować śmietnika w swoim budynku bez zgody wszystkich właścicieli lokali. Polecam też lekturę uzasadnienia uchwały NSA z 19.10.2015 r., II OPS 2/15, która zawiera podobne stanowisko jak Sąd Najwyższy, choć mimo to trzeba przyznać, że nie doszło do pełnego uzgodnienia interpretacji art. 27 pomiędzy tymi sądami, a w orzecznictwie wszystkich sądów temat ten budził kontrowersje aż do nowelizacji.

  • Nie potrafię znaleźć podstawy prawnej, na podstawie której podział lokalu mieszkalnego wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zrozumiałe, że zgoda wspólnoty będzie potrzebna na jakiekolwiek działania stanowiące ingerencję w części wspólne, np. podłączenie do pionów dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, wykucie drzwi, zmiany otworów w ścianach konstrukcyjnych (ale już nie działowych stanowiących część mieszkania), ale – przynajmniej czysto teoretycznie – jeśli podział nie generuje w/w zmian, ani zmian w udziałach w współwłasności innych lokatorów, wówczas nie widzę żądanych przesłanek, które miałyby taki podział uniemożliwić.
    Co nadto, wyrok SN z 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07 przedkłada wyższość „zasady szerokiej ochrony prawa własności” co należy interpretować w ten sposób, że o ile zamierzenie podziału lokalu nie narusza istotnych elementów składowych wspólnoty (elewacje, współudziały… tu raczej w przypadku sporu do sądu należy stwierdzenie, na ile istotne są te składowe), w przypadku odmowy wyrażenia zgody na podział przez wspólnotę właściciel dokonujący podziału jest w uprzywilejowanej pozycji (art. 140 k.c., art. 64 ust. 3 Konstytucji) .
    W praktyce wygląda to tak, że do Wydziału Budownictwa Urzędu Miejskiego lub Starostwa składa się dokumenty potwierdzające przeprowadzenie podziału lokalu z wnioskiem o potwierdzenie samodzielności nowo powstałych lokali i w/w urzędy nie wymagają żadnej zgody wspólnoty.
    Proszę mnie skorygować, jeśli nie mam racji.

    • Zatem wyprowadzam z błędu. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali wyraźnie wymaga uchwały. Urząd stwierdza tylko na podstawie rzutu geodety, że są fizycznie dwa lokale spełniające parametry i zazwyczaj nie wymaga uchwały. Natomiast w księdze wieczystej pozostaje jeden lokal i może mieć Pan problemy, najpóźniej wtedy gdy będzie chciał Pan lokale sprzedać.

      Pozdrawiam i dziękuje za głos w dyskusji.

      • Dowiadywałem się w księgach wieczystych, wydzielenie księgi dla wyodrębnionego lokalu może nastąpić na podstawie dokumentu notarialnego, ergo zadaniem notariusza jest zebranie wszystkich dokumentów stanowiących podstawę prawną wyodrębnionych lokali, w tym zgodę wspólnoty.
        Niemniej powstaje dość kuriozalna sytuacja (tak to przynajmniej rozumiem): w przypadku nie wyrażenia zgody przez wspólnotę, właściciel może być pewien uzyskania zgody na wydzielenie lokali na drodze sądowej, zakładając że przeprowadzone prace nie naruszają znacząco składowych elementów przynależnych wspólnocie). Szukam orzecznictwa po 2008r. potwierdzającego ten tok myślenia, ale nie potrafię nic znaleźć…

        • Właściciel nie może być pewien uzyskania zgody sądu, ale ma duże szanse. Gdyby nie ten przepis, w ogóle nie mógłby skarżyć braku uchwały. Sąd musi wyważyć interesy wszystkich właścicieli lokali i wydać rozstrzygnięcie z punktu widzenia celowości i racjonalości wykorzystania prawa do lokali. Można sobie wyobrazić sytuacje, w ktorej wlasciciel lokalu chce wydzielić lokal, by pogorszyć warunki życia pozostałych mieszkańców, np. urządzić tam monopolowy, pub, pogorszyć bezpieczeństwo ppoż, czy zeszpecić ład architektoniczny klatki schodowej.

          Mam nadzieję, że pomogłem zrozumieć istotę tego przepisu prawnego.

  • Dzien dobry.Jestem wlascicielem lokalu mieszkalnego,ktory chce wyremontowac i podzielic na dwa odrebne,w celu wynajmu, czy jest jakas mozliwosc zeby ominac cale zalatwianie i papierologie? Po prostu wstawic dwoje osobnych drzwi i wynajmowac?. Mamy mala wspolnote,3 wlascicieli, z ktorych jedna Pani nie podpisuje niczego,nie odbiera korenspondencji, nie placi na wspolnote,ogolnie jest bardzo konfliktowa. Procz naszego remontu konieczna jest wymiana walacego sie dachu. Co mozemy w tej sytuacji zrobic?bardzo prosze o pomoc

    • Aby wynajmować jeden lokal różnym osobom, każdemu inną jego fizycznie część, nie potrzeba żadnych zgód. Prawo najmu może dotyczyć samej powierzchni w przeciwieństwie do prawa własności. Jeśli istnieją jedne drzwii wejściowe i dwa wewnętrzne do innych części lokalu nie ma żadnego problemu. W przypadku wstawienia nowych drzwii z klatki schodowej remont zachacza o nieruchomość wspólną i w tej sytuacji właściwie potrzebne są zgody: wszystkich właścicieli + zgoda na przebudowę. Jeśli ich nie będzie sąsiedzi lub urzędy będą mogli żądać na drodze cywilnoprawnej lub administracyjnoprawnej przywrocenia do stanu poprzedniego. Remont dachu to czynność zwyklego zarządu i może być wykonana przez większość właścicieli, a w skrajnych przypadkach nawet jednego na koszt ogółu. Od niepłacącego właściciela można dochodzić pieniędzy przed sądem. Zachęcam do przekazania sprawy adwokatowi lub radcy prawnemu.

  • Dzień dobry. Ja mam inny problem – kupuję sąsiednie mieszkanie i chcę wykonać między nimi otwór drzwiowy, jednak nie chcę łączyć lokalu w jedno – ma to być rozwiązanie na kilka lat, po czym, gdy dzieci się usamodzielnią przejście zostanie zamurowane, jedno z mieszkań być może sprzedane. Czy mogę się spodziewać problemów, gdyż prawo budowlane chyba nie przewiduje takiej sytuacji – jak połączenie mieszkań to powstanie jednego większego mieszkania i koniec. Spółdzielnia z kolei nie jest chętna na takie rozwiązanie powodujące zmianę ilości mieszkań i to z różnych klatek. Inna sprawa to sam otwór drzwiowy – ma zostać wykonany w takim miejscu ściany, w którym było przejście technologiczne w czasie budowy – później zamurowane. Czy ten fragment ściany to ściana nośna?

    • Niestety. Bez zgody spółdzielni i bez projektu bud oraz pozwolenia na budowę (przebudowę) będzie to moim zdaniem z punktu widzenia prawnego samowola budowlana.

      • Pomijając kwestie prawa budowlanego w zakresie pozwolenia, projektu oraz zgody wspólnoty to czy z Pana punktu widzenia wybicie otworu drzwiowego pomiędzy lokalami powoduje, że zawsze 2 sąsiednie lokale tracą odrębność ii konieczne jest dokonanie korekty w zakresie KW, udziałów w nieruchomości itp.
        Podobnie jak przedmówca chcę dokonać połączenia fizycznego, ale chciałabym uniknąć łączenia ich do wspólnej KW, tak aby w przyszłości nie było potrzeby ponownego wyodrębnienia 2 lokali, gdy dodatkowe metry przestaną być potrzebne.

        • Jeśli nikt się nie będzie interesował otworem, to rozumując w sposób nieprawniczy, nic nie jest konieczne. Natomiast rozdźwięk między stanem rzeczywistym a prawnym zawsze może powodować nieprzewidziane skutki prawne. Np. kwestie ubezpieczenia, odpowiedzialności za zalanie, itp.

          Moim zadaniem jako prawnika, jest przewidywać skutki prawne, które mogą dotknąć klienta, tak by wiedział więcej. Właśnie z tego względu pełne odpowiedzi na tego typu problemy mogą zostać udzielone tylko w trybie indywidualnej porady prawnej. Gorąco zachęcam do korzystania z odpłatnej pomocy prawnej.

  • Dzien dobry mamy mieszkanie wlasnosciowe chcemy zrobic dwa odrebne mieszkania z wpisem do ksiegi wieczystej i wszystkimi formalnościami. Od czego zacząć ? Jak to zrobic zeby nie bylo duzo zalatwiania tych calych papierow? I nie chcielibyśmy ingerować w prawo budowlane.

    • Witam, nie da się przerobić mieszkania na dwa bez konsekwencji w prawie budowlanym. Bez dokładnego zapoznania się ze sprawą w przypadku porady prawnej (niestety tylko odpłatnie), nie jestem w stanie powiedzieć, gdzie i czy w ogóle, można pójść na skróty i z jakimi skutkami. Pozdrawiam i mam nadzieję, że mimo wszystko uda się przebrnąć przez wszystkie formalności.

      • Witam nam sie udalo prawie przebrnąć przez to wszystko. Została nam tylko uchwala protokolowana przez notariusza i juz tylko czekamy na dwa akty notarialne.

  • Witam,
    Chcemy podzielic mieszkanie wlasnosciowe na dwa (mieszkanie dwupoziomowe) a mamy idealna sytuacje:
    1. Osobne wejscia do tych lokali
    2. Wszystkie media niezalezne
    3. Mamy osobne kuchnie
    3. Po podziale udzialy zostana bez zmian
    4.Wszystkie prace i koszty nasze - wiem, ze musimy miec zgode na usuniecie schodow wewnetrznych (ciag komunikacyjny wewnatrz naszego lokalu) i wykonanie jednej lazienki u gory ale w zwiazku z nowelizacja prawa budowlanego nie musimy miec zgody na poprowadzenie wody (tez mamy u gory) i kanalizacji od wspolnoty.
    Wiemy, ze wspolnota nam nie wyrazi zgody i czeka nas sad. Czy kierujac wniosek do sadu mozemy powolac sie na art 202 k.c, bo na pewno nie na 199 (musielibysmy miec 50 % zgody to jest mala wspolnota i dzialaja na zasadzie "nie bo nie" i nikt poza nami nie ma interesu zeby nam wyrazic zgode.
    I najwazniejsze bo sie w tym gubimy i jest mnostwo interpretacji: od czego zaczynamy w punktach chcac podzielic swoj lokal?

    • Tylko od strony technicznej sytuacja wydaje się idealna. Trudno będzie przeforsować w sądzie stanowisko wbrew interesom pozostałych właścicieli. Mogą przykładowo nie chcieć mieć większego udziału i płacić więcej. Aby ominąć problemy prawne, radziłbym skontaktować się z Kancelarią celem przedstawienia szczegółów i umożliwienia mi udzielenia szczegółowej porady. Porady są odpłatne.
      Pozdrawiam.

      • Dziekuje bardzo za odpowiedz ale chyba nie do konca sie zrozumielismy: pisalem w poprzednim poscie, ze nawet po podziale udzialy sie nie zmienia! nastapi to tylko "wewnatrz" naszego malzenstwa:) i lokalu.
        Obecnie mamy wspolwlasnosc malzenska i razem mamy 30/100 udzialow w czesciach wspolnych, po zniesieniu notarialnym wspolwlasnosci nastapi rozdzielnosc malzenska (z wpisem do kw) i zona bedzie miala 15/100 udzialow i ja tez 15/100 czyli w sumie 30/100.
        Lokal jest pietrowy i jakikolwiek podzial bedzie sie odbywac bez naruszania czesci wspolnych , metrazu, kubatury i parametrow technicznych - bedzie to mialo miejsce tylko wewnatrz naszego wlasnosciowego mieszkania. Jedynie kwestia sporna moze byc ciag komunikacyjny wewnatrz naszego mieszkania - schody ale my sie nie rozwodzimy i chyba te schody zostawimy bo sa elementem ozdobnym i w niczym nam nie przeszkadzaja.
        Jest to b ciekawy przypadek i nigdzie nie znalazlem w necie ani w praktyce podobnego podzialu i mysle, ze nie ma tu zadnego elementu stojacego nam na przeszkodzie ze strony wspolnoty - jedynie chyba "nie bo nie". Zaznaczam, ze wszystkie koszty zwiazane z podzialem pokrywamy my. Wpisy w kw zmienia sie tylko w naszych wlasnosciach (ziemie pod budynkiem tez mamy z takimi samymi udzialami).
        Serdecznie pozdrawiam - bardzo ciekawy i pomocny jest blog prowadzony przez Pana:)

  • I najwazniejsze; jest to podzial w trybie administracyjnym, przed podzialem jest 5 lokali po podziale bedzie 6 lokali i dalej bedzie to mala wspolnota. Poniewaz po podziale udzialy pozostana nadal takie same nikt ze wspolnoty nie bedzie wiecej placil bo niby dlaczego mialby? Zmiana dla wspolnoty jest tylko jedna: dochodzi tylko jeden wiecej nr lokalu. Jeden lokal na dole bedzie przypisany do mojej zony a u gory do mnie.
    Pozdrawiam

  • Panie Mecenasie, czy będę miał problem z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności jeżeli chcę podzielić jedno mieszkanie 70cio metrowe na 3, które nie będą miały powierzchni minimalnej 24,1 metrów kwadratowych?

    • Moim zdaniem akurat to kryterium nie będzie sprawdzane, dotyczy ono nowego budynku i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, nowelizacja rozporządzenia wprowadza minimum 25 m2.

      Warto zwrócić natomiast uwagę, na inny przepis - art. 2 ust. 1 a ustawy o własności lokali, który obowiązuje od kilku miesięcy: Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Zostaw komentarz

Ta strona używa plików cookies.

Więcej o cookies i ochronie danych osobowych: