Pierwszy kwartał roku to czas przygotowania przez zarządców wspólnot sprawozdań finansowych i planów gospodarczych na obecny rok. Ponoszenie przez wspólnotę mieszkaniową kosztów powinno być ograniczone do nieruchomości wspólnej, inaczej podjęta przez właścicieli lokali uchwała może być skutecznie zaskarżona. Wydany dnia 16 listopada 2016 roku wyrok Sądu Najwyższego, I CSK 791/15 opisuje, gdzie istnieje granica kompetencji wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie.
Teza wyroku
Zgodnie z główną tezą wyroku uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie planu gospodarczego i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nie może obejmować planowania kosztów miejsc postojowych i parkingowych znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach oraz opłat z tego tytułu. Tego rodzaju koszty nie pozostają bowiem w związku z nieruchomością wspólną, lecz dotyczą zobowiązań osób, którym przysługują prawa do miejsc postojowych i parkingowych. Wykracza to poza zakres normatywny nieruchomości wspólnej i wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 3 ust. 2 i art. 6 zd. 1 ustawy o własności lokali.
Oznacza to, że wspólnota nie może finansować jakichkolwiek kosztów niezwiązanych z nieruchomością wspólną. Jeśli właściciele lokali mają wykupiony grunt sąsiadujący z gruntem wspólnoty i korzystają w sposób wyłączny z tego gruntu, np. w ten sposób, że parkują tam pojazdy (jak na przykładzie stanu faktycznego z powołanego wyżej wyroku), czy też sadzą tam rośliny, prowadzą warsztat, to trudno, aby na pokrycie kosztów ich gruntu (będącego wyłącznie ich własnością) zrzucali się wszyscy właściciele lokali w sąsiednim budynku.
Sytuacji nie należy generalizować
Należy jednak w całości zapoznać się z uzasadnieniem przywołanego wyroku Sądu Najwyższego, by zrozumieć, że mogą istnieć sytuacje, w których wspólnota będzie musiała łożyć na utrzymanie sąsiedniego gruntu. Jak wskazał Sąd Najwyższy „oczywiście w konkretnym stanie faktycznym nie można wykluczyć a limine sytuacji, gdy w skład kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 12 ustawy o własności lokali wejdą obciążenia związane z korzystaniem z sąsiednich nieruchomości. Jednak aby zostały w taki sposób zakwalifikowane muszą być konieczne dla sprawowania prawidłowego zarządem nieruchomością wspólną i jej utrzymania.”
Są to wcale nie tak rzadkie sytuacje, gdy budynek wspólnoty został postawiony na działce po jej obrysie albo nawet przekracza ten obrys. Takie sytuacje powstaną także, gdy działka, na której posadowiono budynek wspólnoty, jest niewiele większa niż sam budynek. W takiej sytuacji brakuje miejsca na altanę śmietnikową, miejsca dla postoju śmieciarek i służb ratunkowych, otoczenie budynku zielenią i ogrodzeniem, wybudowanie placu zabaw, ustawienie miejsc parkingowych celem korzystania przez wszystkich właścicieli lokali i gości, stróżówkę dla ochrony. W tym celu zarząd wspólnoty może (do czasu uregulowania stanu prawnego sąsiednich gruntów lub jego wykupienia przez właścicieli lokali lub w braku możliwości, czy opłacalności takiego wykupu) zawierać stosowne umowy z właścicielami sąsiednich gruntów. Sąsiednie grunty powinny być niezbędne do celowego korzystania z budynku wspólnoty i przynosić korzyść wszystkim właścicielom lokali. Nie należy się zatem dziwić, że koszty najmu i utrzymania takich gruntów stanowi koszt utrzymania nieruchomości wspólnej.
W orzecznictwie niekiedy przyjmuje się, że koszty są usprawiedliwione, gdy pomiędzy nieruchomością sąsiednią, a nieruchomością wspólną istnieje związek gospodarczy.
Uchylenie wadliwej z ww. przyczyn uchwały jedynie w części
Z przedstawionego wyroku Sądu Najwyższego wynika jeszcze jeden wniosek. Nieprawidłowe objęcie uchwałą właścicieli lokali nieruchomości sąsiednich nie daje podstaw do wzruszenia z tego powodu w całości uchwały, tj. także co do planu gospodarczego i opłat dotyczących nieruchomości wspólnej.
Skarżenie uchwały dotyczącej planu gospodarczego z powodu ujęcia w niej kosztów, do których poniesienia właściciele nie mogą być z mocy ustawy zobowiązani, nie może więc być sposobem na uchylenie całego planu gospodarczego i doprowadzenia do zamieszania w finansach wspólnoty. Sąd powinien uchylić uchwałę jedynie w części dotyczącej nieprawidłowych wydatków.
Zobacz komentarze (6)
Mam pytanie... wg. Ksiag wieczystych nasza dzialka jako druga dzialka od drogi publicznej ma zapewniony dojazd przez dzialke sasiednia(blok spółdzielni). Czy po zalozeniu wspolnoty w naszym bloku bedziemy zmuszeni przez spółdzielnię do partycypowania w kosztach utrzymania tegoz dojazdu?
Rozumiem, że zostało ustanowione prawo służebności przejazdu. Zasady ponoszenia kosztów utrzymania dojazdu powinna określać umowa ustanowienia służebności lub inny dokument, który stał się podstawą wpisania w księdze wieczystej prawa służebności. Jeśli w umowie nie ustalono tych zasad, spółdzielnia ma prawo obciążyć wspólnotę z mocy ustawy tymi kosztami (częściowo lub nawet w całości stosownie do okoliczności sprawy).
Wspólnota jest podmiotem praw i obowiązków, a w skład majątku wspólnoty w szerokim rozumieniu wchodzą także inne prawa niż współwłasność właścicieli lokali praw do gruntu i części wspólnej budynku. Mogą to być inne prawa np. wynikające ze służebności i umów cywilnoprawnych dotyczące nieruchomości sąsiednich, a mające związek z nieruchomością wspólną. Z posiadaniem przez wspólnotę praw skorelowane jest także posiadanie obowiązków, a ten kto posiada służebność przejazdu, musi (jeśli nie umówił się inaczej) utrzymywać koszty utrzymania drogi będącej przedmiotem służebności.
Ciekaw tylko jestem czy SM ma dowolność w naliczaniu tego udziału ;D bo znajac tzw. Prezesuniow to pewnie wspolnota ponosilaby ok 120% calkowitych kosztow ;D pozdrawiam i dziekuje za odpowiedź.
Co do zasady jest to 100%, ale uważam, że w przypadku współkorzystania można żądać obniżenia tego procentu.
Mam pytanie. Budynki zostały wydzielony po obrysie. Dojścia do klatek od ulicy znajdują się na terenie gminy. Żadnych umów, ani jakiegokolwiek tytułu na korzystanie z nich nie ma. Tereny przyległe do takich wspólnot miasto uznało za tereny publiczne i w ramach budżetu obywatelskiego wykonuje ich remonty (jako zadania własne). Oczywiście jeśli wspólnota jest na tyle duża aby w głosowaniu wygrać. Wzięcie terenu w dzierżawę wyklucza możliwość wykonania remontu na koszt miasta. Czy wobec faktu, że są to tereny publiczne i współnota nie posiada żadnego tytułu prawnego na korzystanie z dojść do klatek (czy w ogóle jest potrzebny jakiś tytuł do korzystania z terenów publicznych?), to wspólnota powinna ponosić koszty ich sprzątania? Jesteśmy małą wspólnotą i na wygraną szans nie mamy. Dobrze byłoby chociaż zaoszczędzić na sprzątaniu.
Koszty utrzymania czystości w należytym stanie powinien ponosić właściciel. Obowiązek dotyczy też chodnika wzdłuż nieruchomości przy jej krawędzi. Ze względu na szereg kwestii teoretycznych i praktycznych nie mogę udzielić zdecydowanej odpowiedzi bez formy odpłatnej porady prawnej.