Sąd najwyższy potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą w sprawach dotyczących głosowania nad uchwałami właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych. W opublikowanym niedawno uzasadnieniu uchwały z dnia 27 lutego 2020 roku, III CZP 59/19 (www.sn.pl) uznał, że „niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.”
Jak dotychczas sądy niechętnie uchylały uchwały jedynie w oparciu o uchybienia formalne, o czym pisałem kilka lat temu w osobnym artykule . Aby uchylić uchwałę właścicieli lokali należy zatem wykazać, że uchybienia te mają wpływ na wynik głosowania. To jest gdyby nie doszło do uchybień, to wynik głosowania byłby lub mógłby być inny. Co do zasady, jeśli istnieją uchybienia w zbieraniu głosów, ale ostatecznie większość właścicieli zagłosuje za uchwałą, niezwykle ciężko jest coś takiego udowodnić.
Nie jest to jednak niemożliwe. Przykładowe uchybienie, które skutkowałoby uchyleniem uchwały, mogłoby polegać właśnie na tym, że zbierając głosy celowo unika się zbierania głosów od osób, które mogą głosować nie w myśl zbierających głosy, zaczynając od osób, które przekonane są do zagłosowania za uchwałą. Ten zabieg socjotechniczny umożliwia przekonanie niezdecydowanych, by widząc głosy oddane tylko na tak, „owczym pędem” również zagłosowali za uchwałą. Gdyby wiedzieli, że sprawa budzi kontrowersje, bardziej zastanowiliby się nad dokonaniem wyboru i być może nie zagłosowali za uchwałą.
Sąd Apelacyjny zwracając się do Sądu Najwyższego o podjęcie uchwały poszedł o krok dalej. Powziął wątpliwość, czy głosy zbierane w podobny sposób stanową uchwałę ogółu właścicieli lokali. Sądy rozpoznające sprawę ustaliły, że uchwały nie zostały poddane pod głosowanie wszystkich uprawnionych, administrator zadbał o to, aby uchwały poddać pod głosowanie jedynie tych właścicieli lokali, którzy oddaliby głos „za”. Dotyczyło to uchwały o wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnoty. Jak nietrudno zgadnąć pominięte osoby mieszkały nad lokalami gastronomicznymi, w których sprzedawano alkohol.
Sąd Okręgowy uznał to za wystarczające, aby uchwałę uchylić. Sąd Apelacyjny (rozpoznający apelację) powziął jednak wątpliwość, czy już samo ustalenie, że administrator nie zadbał, żeby powiadomić wszystkich właścicieli o możliwości głosowania jest wystarczające, aby uchwałę uchylić.
Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem, konieczne było bowiem wykazanie, że choć część właścicieli mogła się poczuć wprowadzona w błąd nieprawidłowym sposobem głosowania. Z drugiej strony nie wiadomo było, czy dotychczasowe orzecznictwo nie szło w kierunku zbyt lekkiego przyzwalania na nieprawidłowości przy uchylaniu uchwał. Możliwe było bowiem przyjęcie, że tak uchwała została podjęta w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli.
Sąd Najwyższy nie zdecydował się na dokonanie rewolucji. Oznacza to, że skarżąc uchwały z powodu wykluczenia określonych członków wspólnoty mieszkaniowej z głosowania, trzeba będzie udowodnić nie tylko to, że zostało zrobione to celowo, ale także to, że wpłynęło to na wynik głosowania. W praktyce to może to oznaczać konieczność przesłuchania właścicieli lokali, którzy głosowali lub w ich imieniu głosowano „za”, a ostatecznie zmienili zdanie.
Widzimy, że trudno natomiast podważyć uchwałę właścicieli lokali w inny sposób niż z uwagi na jej podjętą treść, jeśli większość właścicieli lokali wciąż byłaby za jej przyjęciem. Można by przecież wyobrazić sobie sytuację, że większość ta jeszcze raz podjęłaby uchwałę o tej samej treści. Biorąc to pod uwagę, uchwałę Sądu Najwyższego należy zaaprobować. Dokonana w niej wykładnia nie tylko wynika z ustawy o własności lokali, ale także w logiczny sposób ogranicza nie mające zdroworozsądkowego sensu próby uchylenia uchwał.