Regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów w pytaniach i odpowiedziach.
Czy wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać regulamin rozliczania kosztów zużycia mediów?
Tak. W odróżnieniu od zasad dostarczania mediów przez ich dostawców do budynków wspólnot lub dostarczania prądu i gazu bezpośrednio do odbiorców indywidualnych zasady rozliczania między wspólnotą a właścicielem lokalu nie zostały uregulowane. Z tych przyczyn zaleca się, by we wspólnocie istniały jednolite i sprawiedliwe zasady ich rozliczania. W przeciwnym wypadku w razie sporów sądowych istnieje duża niepewność co do ich rozstrzygnięcia na zasadach ogólnych.
Aktualizacja: Po sporządzeniu niniejszego artykułu znowelizowano art. 45a ustawy Prawo energetyczne i wprowadzono wytyczne co do formy rozliczeń i sposobu rozliczeń. Dalej jednak wyboru rozliczenia dokonuje zarządca. Jeśli chodzi o wodę, jest podobnie. Wyboru metody dokonuje zarządca, byle tylko wspólnota nie „zarabiała” na tych rozliczeniach.
Czy regulaminy powinny być przyjęte uchwałą właścicieli lokali?
Tak. Powinny być przyjęte w formie uchwały właścicieli lokali. Nie ma natomiast znaczenia czy zasady rozliczeń zostaną przyjęte jedną uchwałą, osobnymi uchwałami dla wody i dla ciepła, czy też będą one częścią składową regulaminu porządku domowego.
Czy regulaminy powinny regulować przypadki zużycia wody nieopomiarowanej?
Tak. Warto pamiętać, że nawet najlepsze liczniki psują się lub czasem działają nieprawidłowo. Stosujemy najczęściej albo zasadę średniego zużycia albo ryczałt. Pierwsza metoda to zmierzenie średniej z kilku poprzednich okresów pomiarowych w lokalu np. trzech ostatnich. Druga oznacza ustalenie miesięcznej stawki zużycia wody na osobę zamieszkałą w lokalu. Stosuje się też metodę mieszaną. Tylko pierwszy okres rozliczeniowy liczony będzie według średniego zużycia, a kolejne według stosunkowo wysokiej stawki ryczałtowej. Należy mieć na uwadze zjawisko uchybów i wody niezbilansowanej, toteż wyliczenie zużycia wody poprzez odjęcie od zużycia na głównym liczników zużycia na podlicznikach w pozostałych lokalach może być mało wiarygodne.
Czy regulaminy mogą przewidywać kary regulaminowe, administracyjne lub umowne?
Nie. Generowanie tego rodzaju kar uchwałą wspólnoty mieszkaniowej nie tylko nie znajduje oparcia w żadnych przepisach prawa, ale też rażąco narusza interesy właścicieli lokali i może skutkować uchyleniem takiej uchwały przed sadem. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2014 roku, I ACa 1394/13) Regulamin rozliczania mediów może zawierać inne zasady rozliczenia zużycia w przypadku stwierdzenia ingerencji w urządzenia pomiarowe. Nie może jednak stanowić nadmiernego obciążenia dla właściciela lokalu i powinien zawsze prowadzać do możliwie przybliżony sposób prawidłowego, rzetelnego obliczenia ilości pobranej wody lub ciepła, mimo niesprawnego licznika.
Czy regulamin może być zaskarżony do sądu?
Tak. Jak każda uchwała właścicieli lokali. W terminie 6 tygodni od zebrania właścicieli lub powiadomienia o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeśli regulamin wprowadza niesprawiedliwe lub nierzetelne zasady pomiaru zużycia mediów, wysoce prawdopodobne jest, że sąd uzna je za naruszające interesy właściciela lokali i uchyli zaskarżoną uchwałę.
Zobacz komentarze (8)
,,Regulamin rozliczania kosztów zużycia wody i ciepła" to za mało . To tylko druga część czynności.
Wspólnota kupuje i rozlicza się z zakupionego towaru. Właściwy regulamin powinien powinien obejmować ,, Zasady ( rozliczenia towaru) zakupu i rozliczenia itd ". Pozdr. J.
Zasady zakupu wody i ciepła przez wspólnotę są akurat (w odróżnieniu od wewnętrznych rozliczeń) bardzo dokładnie uregulowane w przepisach (ustawach i rozporządzeniach) oraz umowach pomiędzy dostawcą a wspólnotą. Oczywiście nie zaszkodzi przepisać i tych zasad do regulaminu, ale moim zdaniem regulamin powinien być czytelny i nie ma potrzeby mieszać rozliczeń wewnątrz wspólnoty oraz rozliczeń między wspólnotą a dostawcami.
Dziękuję za głos w dyskusji i zachęcam do wymiany własnych doświadczeń przez odwiedzających mój blog mieszkańców, zarządców, prawników itp.
Dzień dobry, nie wien, czy temat jest jeszcze aktywny, ale znalazłam tę stronę, gdyż poszukiwałam potwierdzenia moich obaw, co do prawidłowego rozliczania wody oraz ogrzewania w mojej wspólnocie. W wielkim skrócie - czy wspólnota może co miesiąc rozliczać rzeczywiste zużycie wody i ogrzewania (spisujemy sami liczniki i wrzucamy kartki do dedykowanej skrzynki pocztowej) przy jednoczesnym dublowaniu tych kosztów jako "zaliczki"? Ogólnie rzecz ujmując, co miesiąc płacimy podwójnie za ogrzewanie i wodę, ten koszt w rozliczeniu jest zawsze liczony razy 2. W następnym miesiącu, jeśli koszt wody i ogrzewania jest mniejszy, kwota ta jest podejmowana, jednakże nie bardzo rozumiem, dlaczego muszę płacić za rzeczywiste życie podwójnie? Czy jest na to jakakolwiek podstawa prawna? Z góry dziękuję za pomoc. Marta W.
Reaguje na niewłaściwą interpretację, otóż "zasady rozliczania między wspólnotą a właścicielem lokalu nie zostały uregulowane" są jak najbardziej uregulowane, energia cieplna lub paliwo gazowe do jej wytworzenia w Art. 45a Prawo Energetyczne, a zużycie wody w Ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę. Regulamin rozliczenia mediów nie jest "częścią składową regulaminu porządku domowego. Regulamin porządku domowego jest "składową" Instrukcji bezpiecznego korzystania z obiektu budowlanego. Nie ma czegoś takiego ja "Stosujemy najczęściej albo zasadę średniego zużycia albo ryczałt", zgodnie z Ustawą o zbiorowym.... jest średnia, a nie jakiś tam dowolnie ustalony tzw. "ryczałt". Ryczałt jest określony w Ustawie o podatkach. Praktyka sądowa dopuszcza stosowanie wielkości normatywnych określonych w Rozp. MI o normach wody... Pozdrawiam biegły WJK
Niestety nie ma Pan racji. Art. 45a ustawy Prawo energetyczne jak również ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę pozostawiają wybór zasad rozliczenia zarządcy. Od czasu sporządzenia tego wpisu, upłynęło dużo czasu, a art. 45a ustawy Prawo energetyczne był wielokrotnie nowelizowany. Według nowych zasad zarządca nie ma całkowitej swobody przy ustalaniu tych zasad. Więc z tej perspektywy dobrze, że Pan zwrócił uwagę, bo dzięki temu zaktualizowałem wpis i zwróciłem uwagę, by przy tworzeniu regulaminu konieczne zwrócić na ten przepis uwagę. Jeśli chodzi o regulaminy, jest dokładnie tak jak napisałem. Zagadnienia rozliczania powinny być uregulowane uchwałą właścicieli lokali. Najlepiej, aby był to osobny regulamin, natomiast nazwa z punktu widzenia prawnego nie ma to żadnego znaczenia. Także nazewnictwo z Rozporządzenia MI o normach wody nie ma znaczenia przy interpretacji regulaminu, bo zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stosujemy artykuł 65 Kodeksu cywilnego, czyli wykładnie oświadczeń woli a nie uregulowania techniczne. Ważne jedynie, by Wspólnota nie "zarabiała" na wybranej metodzie, bo nie jest odsprzedawcą a jedynie swoistego rodzaju pośrednikiem w dostawie mediów.
Ja chcę zapytać, czy Zarząd Rodzinnego Ogrodu Działkowego czerpiący wodę z sieci miejskiej, opomiarowany przez główny wodomierz i i rozliczany za wodomierzem głównym wg wskazań wodomierzy indywidualnych, może stosować cenę wyższą niż zatwierdzona przez Wody Polskie.
Dzień dobry,
ja chciałbym zapytać, czy wspólnota mieszkaniowa musi posiadać regulamin rozliczenia mediów? Czy tylko "powinna"? Jak mówi prawo? Czy można ukarać administratora za brak takiego regulaminu? Jakie możemy my, jako wspólnota podjąć kroki?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Witam, Ustawa o własności lokali, która jest podstawą działania Wspólnoty nie nakłada obowiązku tworzenia Regulaminów rozliczania mediów.