Miasta i gminy często wypowiadają stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w sytuacji ustanowienia odrębnej własności garaży w budynkach mieszkalnych. Tymczasem nie zawsze zwracają uwagę, czy wyodrębnienie lokali użytkowych na cele parkingowe nastąpiło przed 22 października 2007 roku, czy po tej dacie. Niektóre z pism wypowiadających taką stawkę mogą się zatem okazać bezzasadne i warto złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie ewentualnie także odwołanie do sądu, iż taka podwyżka stawki jest bezzasadna.
Dnia 16 listopada 2012 roku Sąd Najwyższy podjął w sprawie III CZP 62/12 uchwałę o następującej treści:
„Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 73 ust. 2a w zw. z art. 73 ust. 2 i art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).” (uchwała SN III CZP 62/12 z uzasadnieniem – www.sn.pl).
Uchwała usunęła wcześniejsze wątpliwości i ustaliła, że do takich garaży miasto lub gmina może stosować stawkę 3 % jak za pozostałe nieruchomości w tym lokale użytkowe, a nie 1 % jak za nieruchomości oddane na cele mieszkalne. Niektóre gminy, a wśród nich Miasto Stołeczne Warszawa odczytały jednak treść uchwały zbyt dosłownie i bez oparcia w przepisach, jakich dotyczyła ustawa. Mianowicie rozpoczęły masowo wypowiadać dotychczasowe stawki wynoszące 1 % za użytkowanie wieczystego garaży, które zostały wyodrębnione jako oddzielny lokal użytkowy, nie tylko od dnia 22 października 2007 roku, ale także przed tą datą.
W tym miejscu należy zauważyć, że ust. 2a w art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż przepisy o zmianie stawek stosuje się także do ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, obowiązuje dopiero od dnia 22 października 2007 roku, to jest od wejścia ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173 poz. 1218). Nie może mieć zatem zastosowania do umów o ustanowienie odrębnej własności lokali zawartych wcześniej. Zgodnie bowiem z obowiązującą w prawie cywilnym zasadą wyrażoną w art. 3 Kodeksu cywilnego ustawa nie ma mocy wstecznej, chyba że to wynika z jej brzmienia lub celu.
To stanowisko potwierdził m.in. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie w wyroku z dnia 4 lutego 2015 roku w sprawieo sygn. VI C 2022-14 . Jak zaznaczył, w oparciu o zasadę z art. 3 kc nie ma podstaw do uznania za ważną podstawę zmiany stawki procentowej art. 73 ust. 2a Ustawy w stosunku do zdarzenia wyodrębnienia lokalu garażowego z przeznaczeniem na inny cel niż przy ustanawianiu użytkowania wieczystego, albowiem wyodrębnienie lokalu miało miejsce w 2004 r., a wówczas ust. 2a art. 73 nie istniał.
Jak dalej wywiódł Sąd Rejonowy, należało ocenić wypowiedzenie w świetle ówcześnie obowiązującego stanu prawnego na dzień wyodrębnienia lokalu garażowego z przeznaczeniem na cel niemieszkalny. Poprzednio art. 73 stanowił m.in., iż jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy (ust. 1). Z kolei, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Zatem skoro nadal pozostał aktualny cel mieszkaniowy, nie sposób uznać, że nastąpiła trwałą zmiana korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w rozumieniu art. 73 ust. 2 Ustawy w kształcie obowiązującym w 2004 r. w związku z wyodrębnieniem lokalu niemieszkalnego w postaci garażu. W tej sytuacji obowiązuje dotychczasowa stawka procentowa 1 % także odnośnie do lokalu garażowego.
Uwaga! Dnia 8 października 2015 r. zapadła uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 53/15, zgodnie z którą można jednak podwyższyć stawkę do 3 % także w sytuacjach opisanych powyżej. Jak można przeczytać w treści uchwały wprowadzony ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) art. 73 ust. 2a pkt 1 u.g.n. stanowi podstawę do zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej także wtedy, gdy ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na tej nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia tego przepisu w życie.
Zobacz komentarze (6)
Uwaga, uchwała Sądu Najwyższego, III CZP 53/15 odwróciła korzystną dla właścicieli garaży linię orzecznictwa i umożliwiła gminie podwyższenie stawki opłaty.
stanowiska SN dyskredytuje tą instytucję (już nie sąd) jako organ praworządności wydający decyzje zgodnie z zasadą nie szkodzenia ludziom, jak i szacunku do prawa. To, że prawo w Polce to lipa, to każdy maluczki wie.
1. Niezrozumiałe jest dlaczego prawo może działać wstecz, oczywiście wybiórczo, zawsze na niekorzyść obywatela,
2. idąc dalej tym sposobem myślenia SN należy zadać mu pytanie, że jeżeli dla lokali użytkowych ma zostać ustanowiona opłata 3% to również należy zmienić okres tego prawa do 40 lat! i co na to SN??
3. Dlaczego w tym dziadowskim kraju dla każdej potrzeby inaczej interpretuje się przepisy, dlaczego dla potrzeb rejestru gruntów i budynków oraz dla celów naliczenia podatku od nieruchomości zakłada się, że przeznaczenie gruntu jest mieszkalne lub niemieszkalne jeśli większośc lokali (PU powyżej 50%) jest użytkowana jako mieszklane lub niemieszkalne?
4. dlaczego przy wycenie nie uwzględnia się faktycznego zagospodarowania terenu, a nie tylko teoretyczny, co mają zrobić mieszkańcy np. dwupiętrowego bloku na gruncie w UW jesli rzeczoznawca wyceni ich grunt, tak jakby można było postawić na nim apartamentowiec dziesięciokondygnacyjny? ta cała ustawa to relkit komuny, nie przystający do teraźniejszości i daleko idącej teorii, że Polska to kraj prawa, chyba, że przyjąć zasadę, że nie ważne jakiego prawa, nawet tego durnego i niesprawiedliwego społecznie.
Zgadzam się w 100%. Gorzej,że jeszcze gorszy jest TK. I gdzie tu jest jakakolwiek praworządności, jeśli sądy, w tym SN i TK, lekceważą prawo i wydają wyroki na zamówienie.
Dziękuję Państwu za komentarze. Jak widać i czemu nie należy sie dziwić, różnorodność rozstrzygnięć sądowych, liczne zmiany orzecznictwa mają negatywny wpływ na zaufanie do wymiaru sprawiedliwości.
Proszę jednak o pewien umiar w swojej krytyce, a takze, by pamiętać, że prawo tworzy się przede wszystkim w Sejmie, także w innych instytucjach państwowych. Jasne, zrozumiałe i spójne przepisy prawa nie wymagają zwykle wyjaśniania przez SN czy TK.
Obecnie Min. Budownictwa pracuje nad projektem ustawy, dzięki któremu cześć mieszkańców będzie płacić opłaty już tylko przez 20 lat, o czym ostatnio pisałem na blogu. Niestety nie będzie dotyczyła wszystkich i nie rozwiąże calkowicie problemu z użytkowaniem wieczystym, ale niewątpliwie będzie to mały postęp w kierunku rozmontowania instytucji użytkowania wieczystego. Niestety opłaty te są zbyt ważnym podatkiem dla gmin, by ktokolwiek odważył się je od razu i całkowicie usunąć.
Proszę jednak zwrócić uwagę, że ustawy tworzą "dyletanci", a wyroki SN i TK powinny być dziełem profesjonalistów i to najlepszych. Z wyroków obu instytucji i ich uzasadnienia w większości wypadków wynika jednakże coś zgoła innego.
Szanowny Panie Mecenasie,
Czy stosowanie przez gminę Olsztyn stawki 5% z tytułu rocznej opłaty od użytkowania wieczystego gruntu pod garażem jest zgodne z prawem? Można odnieść wrażenie, że ustawa wyraźnie stanowi o 3%.
Z poważaniem,
Czytelnik