Trudno uchylić uchwałę wspólnoty w oparciu o błędy formalne

Choć zgodnie z art. 25 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy – uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o błędy formalne bywa bardzo trudne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego uważa się, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących jej działania mogłoby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw zarządu. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich cześć nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia a przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Przykładowo, podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku, www.sn.pl – IV CK 543/03).

Podobnie, niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, tylko jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 roku, www.sn.pl – IV CKN 1351/00)

Z tych wszystkich przyczyn, mając na uwadze, jak trudno uchylić uchwałę wspólnoty w oparciu o błędy formalne, należy pamiętać, by zaskarżając uchwały do sądu, nie poprzestawać tylko i wyłącznie na wykazaniu błędów proceduralnych, ale także udowodnić wpływ tych błędów na jej treść, że np. właściciele wykluczeni z głosowania przechyliliby wynik głosowania w inną stronę. Warto także zarzucić uchwale inne błędy np. iż nie tylko sposób jej uchwalenia, ale i sama treść narusza prawo, bądź uchwała narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właścicieli. Należy też pamiętać o 6-tygodniowym terminie na zaskarżenie uchwały. W takiej sprawie warto zatem skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.