Zakaz wprowadzania zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły 1 właściciel 1 głos
Aktualny pozostaje zakaz wprowadzania zasady głosowania liczbą właścicieli w miejsce udziałów do wszystkich podejmowanych uchwał na przyszłość. Przypomnieć należy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 roku (sygn. II CSK 83/09 – www.sn.pl), w którym taka uchwała została uznana za nieważną. Sąd uznał, że ustawa ustanawia jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie. Głosowanie według reguły jeden właściciel – jeden głos zaś dopuszcza w drodze wyjątku. Zastrzegł jednak, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania.
Kłopotliwy art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali
Brzmienie przepisu ustawy, stanowiące, że tryb ten może zostać wprowadzony „w określonej sprawie” oznacza, iż zamiarem ustawodawcy jest, aby to rozwiązanie miało charakter jednokrotny, a nie długofalowy. Także przedmiot uchwał, które dotyczą spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nakazuje dokonać interpretacji, skutkującej przyjęciem możliwości powoływania tego trybu tylko w sposób szczególnie zakreślonych wypadkach.
Część sądów przyjęła bardzo restrykcyjne stanowisko, iż tryb jeden właściciel – jeden głos może zostać przyjęty w żądaniu wymieniającym w sposób indywidualny tylko ściśle oznaczoną z numeru albo rodzaju uchwałę. Ewentualnie kilka uchwał. W przypadku głosowania nad kolejnymi uchwałami w takim samym przedmiocie, ale niewymienionymi ściśle w żądaniu, konieczne jest uzyskanie podpisów pod kolejnym żądaniem jednostkowo identyfikującym kolejną uchwałę.
Dopuszczalność wyznaczenia konkretnej kategorii spraw głosowanych w trybie 1 właściciel 1 głos
Zgodnie z najnowszym wyrokiem Sądu Najwyższego istnieje jednak możliwość wyznaczenia całej kategorii spraw, które będą do odwołania głosowane w omawianym trybie. „Art. 23 ust. 2 umożliwia ustanowienie tego rodzaju głosowania także w umowie przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l., której przedmiotem jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, co wskazuje założenie długofalowego ukształtowania zagadnień związanych z zarządem, a tym samym przemawia przeciwko konieczności ścisłej, jednostkowej identyfikacji przedmiotu głosowania i potwierdza dopuszczalność wyznaczenia konkretnej kategorii spraw, które będą głosowane w ten sposób.” W sprawie tej chodziło o głosowanie nad uchwałami w sprawie wyboru zarządu. Co więcej Sąd uznał, że powrót do głosowania nad sprawami powoływania zarządu według zasad ogólnych wymaga podjęcia kolejnej uchwały. „Sposób głosowania nad wyborem zarządu nie stanowi już jednak sprawy wyboru zarządu, lecz dotyczy określenia procedury ustalania wiążącego stanowiska właścicieli stosowanej w takich sprawach. Zmiana sposobu głosowania polegająca na powrocie do zasad ogólnych nie podlega więc głosowaniu w szczególnym trybie lecz większością głosów liczoną według wielkości udziałów.”
Wydaje się, że większość właścicieli liczona ilością właścicieli a nie większością udziałów powinna zatem czuwać nad możliwością odwołania wprowadzonego trybu. Wydaje się, że w przypadku rozpoczęcia takiego głosowania nad odwołaniem takiej uchwały można zażądać wprowadzenia trybu 1 właściciel 1 głos. To uwagi na brak jednoznacznego zakazu takiej możliwości, jak w przypadku wprowadzenia takiego trybu. Taka interpretacja może doprowadzić do swoistego „ping-pongu”. Myślę, że nie to było intencją ustawodawcy. Z drugiej strony, jeśli dopuścimy zmianę trybu przy głosowaniu nad pewną kategorią spraw, to nie ma przepisu, który odwoływałby wprowadzony tryb w inny sposób niż na zasadach ogólnych.
Orzeczenie Sądu Najwyższego powinno rozwiązać wątpliwości związane z omawianym trybem. W dalszym ciągu z ostrożności zalecałbym jednak zbieranie podpisów pod żądaniem głosowania „1 właściciel 1 głos” przed każdą uchwałą, w trybie art. 23 ust. 2a zamiast ust. 2. Zaletą jednorazowego wprowadzania trybu jeden właściciel jeden głos jest też obniżony z pow. 50% do 20% próg koniecznych do zebrania podpisów właścicieli lokali.