Uciążliwy lokator – siedem sposobów

Nie każdemu trafia się kulturalny i serdeczny sąsiad. Czy mieszkamy w dużym bloku czy bliźniaku, może nam się trafić za ścianą uciążliwy lokator. Z takimi zakłócającymi porządek domowy „Kargulami” można walczyć. Poniżej opiszę jak to zrobić. Można nie tylko samemu zgłaszać sprawy na Policje. Następnie dochodzić swoich praw przed organami i sądami. Można także wykorzystać do tego współpracę w ramach wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni.

1. Zgłoszenie na Policję

Drobne wykroczenia, takie jak nadmierny hałas nocą, śmiecenie, wandalizm, grillowanie mogące wywołać pożar budynku lub inny podobne incydenty powinny być zgłaszane Policji. Funkcjonariusze podejmą odpowiednie kroki mające na celu powstrzymanie od dalszego popełniania takich czynów. Następnie zapobieżenie przeciwko popełnianiu im na przyszłość np. poprzez ukaranie mandatem. Uprawnienia funkcjonariuszy Policji przysługują także Straży Miejskiej. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie wykroczeń, za które strażnicy straży gminnych są uprawnieni do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego z dnia 17 listopada 2003 r. enumeratywnie wymienia wykroczenia, w przypadku których może interweniować także Straż Miejska. Nie musisz go czytać. Wystarczy wiedzieć, że w przypadku większości drobnych naruszeń możesz również wezwać także Straż. Jest to szczególnie cenna wiadomość, gdy w twojej okolicy na Policję czeka się długo. Policja ma oczywiście monopol w przypadku poważniejszych wykroczeń lub przestępstw, kiedy zagrożone jest życie, zdrowie lub mienie znacznej wartości.

2. Wniosek o ukaranie grzywną przez Sąd

Jeśli wykroczenia powtarzają się wielokrotnie, a manaty nie skutkują… można złożyć na Policji pisemne zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia z wnioskiem o skierowanie sprawy do sądu czy nawet przestępstwa. Nie miej złudzeń. Grzywny nie będą diametralnie wyższe. Niemniej jednak sprawa zostanie formalnie udokumentowana. W przypadku dalszych kroków sądowych twój sąsiad nie wykręci się już niepamięcią dzielnicowego. Notuj także, kiedy wezwałeś Policję lub nawet, kiedy jej nie wezwałeś. Może to się przydać w innych sprawach w celu udokumentowania intensywności i uporczywości naruszeń.

3. Sprawy administracyjne

Zanim wytoczymy szereg pozwów i wydamy mnóstwo pieniędzy na opłaty sądowe zastanówmy się. Być może można osiągnąć cel taniej i prościej. Szereg organów państwowych i samorządowych dba (przynajmniej powinien dbać) o nasze bezpieczeństwo. I tak organy nadzoru budowlanego zadbają o to by nasz sąsiad nie wykonał pod naszym nosem niebezpiecznej i grożącej zawaleniem samowoli budowlanej ani nie przebudował w nieuprawniony sposób budynku. Dbają także o poprawny stan techniczny budynku i jego urządzeń. Powinny także wszcząć postępowanie, gdy sąsiad nielegalnie zmieni sposób użytkowania mieszkania i zacznie wykorzystywać je na zakład przemysłowy czy hotel.

Państwowa Inspekcja Sanitarna, tzw. Sanepid dba o bezpieczeństwo sanitarne i zareaguje, jeśli nasz sąsiad zacznie składować jakieś niebezpieczne substancje, ale także śmiecie grożące epidemią insektów. Wydziały ochrony środowiska gmin lub miast dbają o odpowiedni poziom zanieczyszczeń i hałasów przedostających się do środowiska w tym także do budynków mieszkalnych. Powinny zareagować na przykład także wtedy, gdy sąsiad wytnie drzewa, których nie powinien. Komenda Straży Pożarnej zareaguje natomiast na zastawianie korytarzy przez sąsiada tobołami utrudniającymi ewentualną ewakuację

To tylko niektóre przykłady zachowań sąsiedzkich, na które można „uprzejmie donieść”. Pamiętajmy jednak, że ściągamy kontrolę, która nie działa w naszym interesie, tylko interesie publicznym. Może ona wykazać także szereg innych nieprawidłowości niezwiązanymi z z działaniami naszego znienawidzonego sąsiada. Może to oznaczać konieczność wykonania nałożonych przez organy obowiązków przez właścicieli domów czy zarządy wspólnot mieszkaniowych.

4. Sprawy sądowe

Gdy nie chcemy czekać na działania organów administracyjnych, a interwencje Policji nie przynoszą rezultatu, może pora podać sąsiada do sądu. Na przykład na drogę cywilnoprawną.

Immisje

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Można żądać zaniechania immisji i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Odszkodowanie i zadośćuczynienie

Niezgodne z prawem działania właściciela lub użytkownika lokalu może odbijać się na jego sąsiedzie. Przykładowo na jego zdrowiu fizycznym lub psychicznym. Może wywoływać także szkodę czysto pieniężną np. konieczność wynajęcia innego mieszkania. W przypadku każdej takiej szkody materialnej czy niematerialnej można żądać odszkodowanie (lub zadośćuczynienia). Jego wysokość oraz związek z bezprawnym działaniem sąsiada trzeba jednak udowodnić.

5. Ośrodek pomocy społecznej

Nie każda sytuacja wymaga reakcji Policji, sądów lub innych organów. Czasem bezprawne działanie sąsiadów nie wynika z ich winy np. chęci zaszkodzenia innym. Mogą one wynikać z kwestii związanych z chorobami lub zaburzeniami psychicznymi czy kłopotami adaptacyjnymi. Przed podjęciem daleko idących działań zastanówmy się czy nie zawiadomić po prostu opieki społecznej. Zdarza się, że okazuje się to skuteczniejsze.

6. Eksmisja uciążliwego sąsiada przez sąd (dotyczy najmu lub podobnych stosunków prawnych)

Bywa, że zachowanie sąsiada jest tak drastyczne, że wszelkie podejmowane sposoby są bezskuteczne. Wydaje się, że może pomóc jedynie eksmisja takiego lokatora. Czy prawo przewiduje takie rozwiązanie? Tak. Ale tego rodzaju sprawa nie należy do łatwych.

Warunki eksmisji

Opisując je w największym skrócie chodzi o rażąco uciążliwe korzystanie z mieszkania do tego stopnia, że uniemożliwia to normalne zamieszkiwanie sąsiadom. Przepis ten brzmi następująco:

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

(art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego)

Spróbujmy rozłożyć ten przepis na czynniki pierwsze i wyjaśnić co to w praktyce oznacza.

Warunek nr 1 – wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu

Po pierwsze: wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wśród prawników przyjęło się, że poprzez porządek domowy rozumie się ogół przepisów prawnych, zwyczajów, a także postanowienia regulaminów uchwalanych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, czy też właścicieli budynków. Istnienie takiego spisanego regulaminu nie jest niezbędne, by skorzystać z możliwości eksmisji. Jest natomiast bardzo pomocne, aby stwierdzić, czy przekroczona została granica umożliwiająca eksmisję. Łatwiej jest wtedy powołać się na konkretny zapis w regulaminie. Oczywiście regulamin nie może nakładać na mieszkańców obowiązków nie wynikających z przepisów (np. nie może zmusić do osobistego mycia klatek schodowych). Może je jednak uszczegóławiać (wskazywać godziny ciszy nocnej, podczas których każde zakłócenie ciszy będzie stawić wykroczenie z art. 51 Kodeksu wykroczeń i potencjalne wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu). Przyjęcie regulaminów stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oznacza to konieczność podjęcia przez właścicieli lokali uchwały (we wspólnotach mieszkaniowych). W spółdzielniach mieszkaniowych będzie to uchwała zarządu spółdzielni (a jeśli istnieje odrębna własność – uchwała) . W przypadku nieruchomości z niewyodrębnionymi lokalami, będących we współwłasności w częściach ułamkowych – zgoda wszystkich właścicieli budynków.

Warunek nr 2 – wykroczenie rażące lub uporczywe

Po drugie: naruszenia muszą być rażące lub uporczywe. Rażące wykroczenie to takie które charakteryzuje się dużym stopniem złośliwości, złej woli i szczególnej szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm. Nie może to być zdarzenie przypadkowe, spowodowane niechcący czy sprowokowane. Czasami nawet jednorazowe zachowanie może zostać uznane za rażące, ale są to przypadki raczej wyjątkowe. Uporczywe zachowanie cechuje z kolei powtarzalność mimo wezwań o ich zaprzestanie. Wystarczy aby naruszenie było albo rażące albo uporczywe. W praktyce jednak sąd nie orzeknie eksmisji, jeśli okaże się, że problem można było rozwiązać w łagodniejszy sposób niż poprzez eksmisję. Warto uzyskać także jakiś materiał dowodowy w postaci korespondencji wzywającej do zaprzestania naruszeń, zgłoszeń na Policję oraz postępowań karnych lub wykroczeniowych najlepiej kończącymi się postępowaniami przed sądem i wyrokami po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. W takim przypadku mamy pewność, że zachowania te zostały dobrze udokumentowane i tak rażące lub uporczywe, że wymagały już interwencji sądu. Tego typu zachowania, które nie są uporczywe czy rażące oczywiście nie są bezkarne, ale należy dochodzić swoich praw w inny sposób niż poprzez eksmisje (w niniejszym artykule wypisałem wiele takich sposobów).

Warunek nr 3 – uciążliwość

Po trzecie: naruszenia muszą być dla sąsiadów uciążliwe. Przykładowo, jeśli ktoś hałasuje, a za ścianą sąsiada nie ma bo wyjechał, inni sąsiedzi, u których poziomy hałasów nie zostały przekroczone nie mogą wykorzystywać tego, by przeprowadzić eksmisję.

Kto może wytoczyć powództwo?

I jeszcze jedna sprawa, kto może wytoczyć powództwo? Właściciel sąsiedniego lokalu lub lokator. Lokatorem jest osoba, która ma do lokalu inny tytuł prawny niż własność. Może być to zatem najemca, użyczający bezpłatnie lokal, czy nawet członek rodziny takiej osoby. Nie musi mieszkać za ścianą. Wystarczy, że lokal, do którego ma tytuł prawny, znajduje się w kręgu oddziaływania uciążliwości wywołanych przez takie zachowanie.

Co może zrobić wspólnota lub spółdzielnia?

Skoro powództwo może wytoczyć tylko właściciel lokalu lub lokator (mieszkaniec mający jakikolwiek tytuł prawny), to czy jest on zdany na siebie, by samodzielnie udokumentować zaistniałą sytuację. Nie. Interweniowanie takie jak zgłaszanie jej do odpowiednich służb czy kierowanie odpowiednich pism pozostaje w kompetencjach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkańcy dotknięci problem oraz zarządcy nieruchomości powinni zatem współpracować w celu zebrania niezbędnych dowodów umożliwiających zainicjowanie sprawy o eksmisję. Samej sprawy o eksmisję w takim przypadku wspólnoty i spółdzielnie założyć nie mogą. Muszą to zrobić właściciele lub lokatorzy (ewentualnie spółdzielnia, jeśli jest właścicielem lokali).

Przymusowa sprzedaż lokalu (dotyczy sytuacji gdy uciążliwy sąsiad jest właścicielem lokalu)

Z tych samych przyczyn jak w akapicie powyżej wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Wynika to z art. 16 ustawy o własności lokali. Konieczne jest zatem podjęcie uchwały przez większość właścicieli lokali według udziałów, ewentualnie w trybie jeden właściciel jeden głos (jeśli są podstawy do tego trybu). Następnie wspólnota mieszkaniowa występuje z powództwem przeciwko uciążliwemu właścicielowi. Najczęściej zleca to adwokatowi lub radcy pr. Wiąże to się z dużymi opłatami sądowymi i adwokackimi, więc warto najpierw wyczerpać inne możliwości. Warto pamiętać, że sądy z byle powodu nie wyeksmitują. Tym bardziej nie pozbawią go własności.

Przymusowa sprzedaż lokalu w budynku zarządzanym przez Spółdzielnię

Podobny tryb sprzedaży lokalu jak w akapicie powyżej występuje w przypadku spółdzielni mieszkaniowej. Jedyną różnica jest to, że zamiast zarządu wspólnoty mieszkaniowej z powództwem występuje zarząd spółdzielni. Jeśli uciążliwy sąsiad posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (a nie jego odrębną własność) stosuje się art. 17[10] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem z powództwem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej

A co w sytuacji, gdy prawo łamie właściciel budynku (wobec najemców lokali) lub niewyodrębnionych lokali samodzielnych?

Zlicytowanie własności budynku lub niewyodrębnionych lokali jest niemożliwe. Nie oznacza to automatycznie, że taki właściciel pozostaje bezkarny. Warto w takich sytuacjach skontaktować się z kancelarią prawną, jakie kroki prawne można podjąć. W grę wchodzą postępowania cywilne, administracyjne, wykroczeniowe. Warto pamiętać także, że stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego jest przestępstwem. Zatem najemcy są objęci przed właścicielami także ochroną karnoprawną.

7. Pomoc prawnika

Jeśli masz problemy z uciążliwym lokatorem i nie potrafić ich rozwiązać, koniecznie zwróć się do adwokata lub radcy prawnego. Przykładowo, moja Kancelaria, która znajduje się na warszawskim Ursynowie często zajmuje się takimi sprawami. Mieszkańcy przyzwyczajeni są do spokojnego i mieszkaniowego charakteru dzielnicy i często reagują na wszelkie okoliczności utrudniające im zamieszkiwanie. Stąd moje wieloletnie doświadczenie w tego typu sprawach.

Czy prawo lokalowe, zarządca budynku, organy i sądy staną po mojej stronie?

To zależy także od Ciebie i Twojego zaangażowania w lokalne sprawy. W sądach ciężar dowodu obciąża, stronę, która wywodzi skutki prawne np. uciążliwość ze strony drugiego sąsiada. Istotne jest, aby wszelkie naruszenia były od początku prawidłowo dokumentowane.