1. Zgłoszenie na Policję
Drobne wykroczenia, takie jak nadmierny hałas nocą, śmiecenie, wandalizm, grillowanie mogące wywołać pożar budynku lub inny podobne incydenty powinny być zgłaszane Policji. Funkcjonariusze podejmą odpowiednie kroki mające na celu powstrzymanie od dalszego popełniania takich czynów. Następnie zapobieżenie przeciwko popełnianiu im na przyszłość np. poprzez ukaranie mandatem. Uprawnienia funkcjonariuszy Policji przysługują także Straży Miejskiej. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie wykroczeń, za które strażnicy straży gminnych są uprawnieni do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego z dnia 17 listopada 2003 r. enumeratywnie wymienia wykroczenia, w przypadku których może interweniować także Straż Miejska. Nie musisz go czytać. Wystarczy wiedzieć, że w przypadku większości drobnych naruszeń możesz również wezwać także Straż. Jest to szczególnie cenna wiadomość, gdy w twojej okolicy na Policję czeka się długo. Policja ma oczywiście monopol w przypadku poważniejszych wykroczeń lub przestępstw, kiedy zagrożone jest życie, zdrowie lub mienie znacznej wartości.
2. Wniosek o ukaranie grzywną przez Sąd
Jeśli wykroczenia powtarzają się wielokrotnie, a manaty nie skutkują… można złożyć na Policji pisemne zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia z wnioskiem o skierowanie sprawy do sądu czy nawet przestępstwa. Nie miej złudzeń. Grzywny nie będą diametralnie wyższe. Niemniej jednak sprawa zostanie formalnie udokumentowana. W przypadku dalszych kroków sądowych twój sąsiad nie wykręci się już niepamięcią dzielnicowego. Notuj także, kiedy wezwałeś Policję lub nawet, kiedy jej nie wezwałeś. Może to się przydać w innych sprawach w celu udokumentowania intensywności i uporczywości naruszeń.
3. Sprawy administracyjne
Zanim wytoczymy szereg pozwów i wydamy mnóstwo pieniędzy na opłaty sądowe zastanówmy się. Być może można osiągnąć cel taniej i prościej. Szereg organów państwowych i samorządowych dba (przynajmniej powinien dbać) o nasze bezpieczeństwo. I tak organy nadzoru budowlanego zadbają o to by nasz sąsiad nie wykonał pod naszym nosem niebezpiecznej i grożącej zawaleniem samowoli budowlanej ani nie przebudował w nieuprawniony sposób budynku. Dbają także o poprawny stan techniczny budynku i jego urządzeń. Powinny także wszcząć postępowanie, gdy sąsiad nielegalnie zmieni sposób użytkowania mieszkania i zacznie wykorzystywać je na zakład przemysłowy czy hotel.
Państwowa Inspekcja Sanitarna, tzw. Sanepid dba o bezpieczeństwo sanitarne i zareaguje, jeśli nasz sąsiad zacznie składować jakieś niebezpieczne substancje, ale także śmiecie grożące epidemią insektów. Wydziały ochrony środowiska gmin lub miast dbają o odpowiedni poziom zanieczyszczeń i hałasów przedostających się do środowiska w tym także do budynków mieszkalnych. Powinny zareagować na przykład także wtedy, gdy sąsiad wytnie drzewa, których nie powinien. Komenda Straży Pożarnej zareaguje natomiast na zastawianie korytarzy przez sąsiada tobołami utrudniającymi ewentualną ewakuację
To tylko niektóre przykłady zachowań sąsiedzkich, na które można „uprzejmie donieść”. Pamiętajmy jednak, że ściągamy kontrolę, która nie działa w naszym interesie, tylko interesie publicznym. Może ona wykazać także szereg innych nieprawidłowości niezwiązanymi z z działaniami naszego znienawidzonego sąsiada. Może to oznaczać konieczność wykonania nałożonych przez organy obowiązków przez właścicieli domów czy zarządy wspólnot mieszkaniowych.
4. Sprawy sądowe
Gdy nie chcemy czekać na działania organów administracyjnych, a interwencje Policji nie przynoszą rezultatu, może pora podać sąsiada do sądu. Na przykład na drogę cywilnoprawną.
Immisje
Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Można żądać zaniechania immisji i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Odszkodowanie i zadośćuczynienie
Niezgodne z prawem działania właściciela lub użytkownika lokalu może odbijać się na jego sąsiedzie. Przykładowo na jego zdrowiu fizycznym lub psychicznym. Może wywoływać także szkodę czysto pieniężną np. konieczność wynajęcia innego mieszkania. W przypadku każdej takiej szkody materialnej czy niematerialnej można żądać odszkodowanie (lub zadośćuczynienia). Jego wysokość oraz związek z bezprawnym działaniem sąsiada trzeba jednak udowodnić.
5. Ośrodek pomocy społecznej
Nie każda sytuacja wymaga reakcji Policji, sądów lub innych organów. Czasem bezprawne działanie sąsiadów nie wynika z ich winy np. chęci zaszkodzenia innym. Mogą one wynikać z kwestii związanych z chorobami lub zaburzeniami psychicznymi czy kłopotami adaptacyjnymi. Przed podjęciem daleko idących działań zastanówmy się czy nie zawiadomić po prostu opieki społecznej. Zdarza się, że okazuje się to skuteczniejsze.
6. Eksmisja uciążliwego sąsiada przez sąd (dotyczy najmu lub podobnych stosunków prawnych)
Bywa, że zachowanie sąsiada jest tak drastyczne, że wszelkie podejmowane sposoby są bezskuteczne. Wydaje się, że może pomóc jedynie eksmisja takiego lokatora. Czy prawo przewiduje takie rozwiązanie? Tak. Ale tego rodzaju sprawa nie należy do łatwych.
Warunki eksmisji
Opisując je w największym skrócie chodzi o rażąco uciążliwe korzystanie z mieszkania do tego stopnia, że uniemożliwia to normalne zamieszkiwanie sąsiadom. Przepis ten brzmi następująco:
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
(art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego)
Spróbujmy rozłożyć ten przepis na czynniki pierwsze i wyjaśnić co to w praktyce oznacza.
Warunek nr 1 – wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu
Po pierwsze: wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wśród prawników przyjęło się, że poprzez porządek domowy rozumie się ogół przepisów prawnych, zwyczajów, a także postanowienia regulaminów uchwalanych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, czy też właścicieli budynków. Istnienie takiego spisanego regulaminu nie jest niezbędne, by skorzystać z możliwości eksmisji. Jest natomiast bardzo pomocne, aby stwierdzić, czy przekroczona została granica umożliwiająca eksmisję. Łatwiej jest wtedy powołać się na konkretny zapis w regulaminie. Oczywiście regulamin nie może nakładać na mieszkańców obowiązków nie wynikających z przepisów (np. nie może zmusić do osobistego mycia klatek schodowych). Może je jednak uszczegóławiać (wskazywać godziny ciszy nocnej, podczas których każde zakłócenie ciszy będzie stawić wykroczenie z art. 51 Kodeksu wykroczeń i potencjalne wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu). Przyjęcie regulaminów stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Oznacza to konieczność podjęcia przez właścicieli lokali uchwały (we wspólnotach mieszkaniowych). W spółdzielniach mieszkaniowych będzie to uchwała zarządu spółdzielni (a jeśli istnieje odrębna własność – uchwała) . W przypadku nieruchomości z niewyodrębnionymi lokalami, będących we współwłasności w częściach ułamkowych – zgoda wszystkich właścicieli budynków.
Warunek nr 2 – wykroczenie rażące lub uporczywe
Po drugie: naruszenia muszą być rażące lub uporczywe. Rażące wykroczenie to takie które charakteryzuje się dużym stopniem złośliwości, złej woli i szczególnej szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm. Nie może to być zdarzenie przypadkowe, spowodowane niechcący czy sprowokowane. Czasami nawet jednorazowe zachowanie może zostać uznane za rażące, ale są to przypadki raczej wyjątkowe. Uporczywe zachowanie cechuje z kolei powtarzalność mimo wezwań o ich zaprzestanie. Wystarczy aby naruszenie było albo rażące albo uporczywe. W praktyce jednak sąd nie orzeknie eksmisji, jeśli okaże się, że problem można było rozwiązać w łagodniejszy sposób niż poprzez eksmisję. Warto uzyskać także jakiś materiał dowodowy w postaci korespondencji wzywającej do zaprzestania naruszeń, zgłoszeń na Policję oraz postępowań karnych lub wykroczeniowych najlepiej kończącymi się postępowaniami przed sądem i wyrokami po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. W takim przypadku mamy pewność, że zachowania te zostały dobrze udokumentowane i tak rażące lub uporczywe, że wymagały już interwencji sądu. Tego typu zachowania, które nie są uporczywe czy rażące oczywiście nie są bezkarne, ale należy dochodzić swoich praw w inny sposób niż poprzez eksmisje (w niniejszym artykule wypisałem wiele takich sposobów).
Warunek nr 3 – uciążliwość
Po trzecie: naruszenia muszą być dla sąsiadów uciążliwe. Przykładowo, jeśli ktoś hałasuje, a za ścianą sąsiada nie ma bo wyjechał, inni sąsiedzi, u których poziomy hałasów nie zostały przekroczone nie mogą wykorzystywać tego, by przeprowadzić eksmisję.
Kto może wytoczyć powództwo?
I jeszcze jedna sprawa, kto może wytoczyć powództwo? Właściciel sąsiedniego lokalu lub lokator. Lokatorem jest osoba, która ma do lokalu inny tytuł prawny niż własność. Może być to zatem najemca, użyczający bezpłatnie lokal, czy nawet członek rodziny takiej osoby. Nie musi mieszkać za ścianą. Wystarczy, że lokal, do którego ma tytuł prawny, znajduje się w kręgu oddziaływania uciążliwości wywołanych przez takie zachowanie.
Co może zrobić wspólnota lub spółdzielnia?
Skoro powództwo może wytoczyć tylko właściciel lokalu lub lokator (mieszkaniec mający jakikolwiek tytuł prawny), to czy jest on zdany na siebie, by samodzielnie udokumentować zaistniałą sytuację. Nie. Interweniowanie takie jak zgłaszanie jej do odpowiednich służb czy kierowanie odpowiednich pism pozostaje w kompetencjach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkańcy dotknięci problem oraz zarządcy nieruchomości powinni zatem współpracować w celu zebrania niezbędnych dowodów umożliwiających zainicjowanie sprawy o eksmisję. Samej sprawy o eksmisję w takim przypadku wspólnoty i spółdzielnie założyć nie mogą. Muszą to zrobić właściciele lub lokatorzy (ewentualnie spółdzielnia, jeśli jest właścicielem lokali).
Przymusowa sprzedaż lokalu (dotyczy sytuacji gdy uciążliwy sąsiad jest właścicielem lokalu)
Z tych samych przyczyn jak w akapicie powyżej wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Wynika to z art. 16 ustawy o własności lokali. Konieczne jest zatem podjęcie uchwały przez większość właścicieli lokali według udziałów, ewentualnie w trybie jeden właściciel jeden głos (jeśli są podstawy do tego trybu). Następnie wspólnota mieszkaniowa występuje z powództwem przeciwko uciążliwemu właścicielowi. Najczęściej zleca to adwokatowi lub radcy pr. Wiąże to się z dużymi opłatami sądowymi i adwokackimi, więc warto najpierw wyczerpać inne możliwości. Warto pamiętać, że sądy z byle powodu nie wyeksmitują. Tym bardziej nie pozbawią go własności.
Przymusowa sprzedaż lokalu w budynku zarządzanym przez Spółdzielnię
Podobny tryb sprzedaży lokalu jak w akapicie powyżej występuje w przypadku spółdzielni mieszkaniowej. Jedyną różnica jest to, że zamiast zarządu wspólnoty mieszkaniowej z powództwem występuje zarząd spółdzielni. Jeśli uciążliwy sąsiad posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (a nie jego odrębną własność) stosuje się art. 17[10] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem z powództwem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej
A co w sytuacji, gdy prawo łamie właściciel budynku (wobec najemców lokali) lub niewyodrębnionych lokali samodzielnych?
Zlicytowanie własności budynku lub niewyodrębnionych lokali jest niemożliwe. Nie oznacza to automatycznie, że taki właściciel pozostaje bezkarny. Warto w takich sytuacjach skontaktować się z kancelarią prawną, jakie kroki prawne można podjąć. W grę wchodzą postępowania cywilne, administracyjne, wykroczeniowe. Warto pamiętać także, że stosowanie przemocy innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego jest przestępstwem. Zatem najemcy są objęci przed właścicielami także ochroną karnoprawną.
7. Pomoc prawnika
Jeśli masz problemy z uciążliwym lokatorem i nie potrafić ich rozwiązać, koniecznie zwróć się do adwokata lub radcy prawnego. Przykładowo, moja Kancelaria, która znajduje się na warszawskim Ursynowie często zajmuje się takimi sprawami. Mieszkańcy przyzwyczajeni są do spokojnego i mieszkaniowego charakteru dzielnicy i często reagują na wszelkie okoliczności utrudniające im zamieszkiwanie. Stąd moje wieloletnie doświadczenie w tego typu sprawach.
Czy prawo lokalowe, zarządca budynku, organy i sądy staną po mojej stronie?
To zależy także od Ciebie i Twojego zaangażowania w lokalne sprawy. W sądach ciężar dowodu obciąża, stronę, która wywodzi skutki prawne np. uciążliwość ze strony drugiego sąsiada. Istotne jest, aby wszelkie naruszenia były od początku prawidłowo dokumentowane.
Zobacz komentarze (42)
Ciekawy artykuł. Pozdrawiam serdecznie.
a co zrobic z sasiadem ktory wszystkim grozi pobiciem , dwoch sasiadów juz pobił a jego zona grozi ze spali budynek, juz nie wspo0mne ze ciagle pisza emaile do admnisistracora budynku z nieprawdziwymi donosami
Mam pytanie co mogę zrobić gdy sąsiadka trzyma koty zapchlone pchły są na klatce i skaczą po ludziach
A co zrobić z sąsiadami (dwoma trzydziestokilkuletnimi niepracującymi braćmi), z powodu których walczę od roku z pluskwami, które przechodzą do mnie od nich. Oni nic z tym nie robią, bo nie mają pieniędzy. Poza tym często piją, hałasują, z mieszkania zrobili melinę dla okolicznej patologii. Problem w tym, że mieszkanie jest własnością ich babci, która od początku pandemii trafiła do DPS-u. Spółdzielnia umywa ręce, a ja płacę za kolejne zabiegi dezynsekcyjne i męczę się z takimi sąsiadami.
Sąsiadka uciążliwie karmi koty które notorycznie doprowadzają do wystąpienia pcheł na dworze i klatce schodowej co jest częściami wspólnymi budynky. Gdzie szukać pomocy, kto pomoże w takiej sytuacji
Wolałabyś te koty zagłodzić?
Jak się uciążliwie karmi koty? I trochę też nie rozumiem tego "wystąpienia pcheł na dworze"
Mój narzeczony ma dość donośny głos Bo jest góralem i jak kłócimy to słyszałam całą klatka i kilka razy przyszedł już sąsiad z dolu ostatnio mu wydało że ktoś stał i pukał do dzwi i powiedział cały głos: ,,o huju złoty,,było niestety po 22 i przeleciał sąsiad nie otwarłam dzwi potem przyjechała policja. Kiedyś słyszałam że chcą to zgłosić do spółdzielni że są ciągle awantury. Co mam może grozić mieszkanie jest spoldzielniane ale własne.
Pani Agusio, porozmawiajcie z sąsiadem, uśmiechnijcie się do niego, przeproście.
Wypijcie na zgodę, a następnym razem w razie czego sąsiad przyjdzie normalnie porozmawiać, bez policji.
Widać, że oboje macie donośny głos i zupełnie nie interesuje Was spokój sąsiadów. Mogą Was wyrzucić i nie szukaj tu wyjścia z sytuacji. Zacznij zachowywać się, jak przyzwoity, kulturalny człowiek i problem zniknie. Strasznie mnie denerwuje, jak awanturnicy szukają wyjścia z sytuacji w internecie, a nie przychodzi im do głowy najprostszy sposób, żeby zachowywać się przyzwoicie.
Ucisz męża.
Witam, bardzo proszę o radę,nie wiem.co mam robić z sąsiadami, którzy mieszkają nade mną.Wynajmują to mieszkanie, gdyż jest to jedyne mieszkanie własnościowe w bloku,Są bardzo głośni w nocy(między 22-6),wrzaski,stukanie drzwiami, puszczanie muzyki.Dodam,że mieszkam w bloku budowanym w latach 60 więc ściany są tak cienitkie,że dosłownie słychać wszystko..Niestety
jeszcze nie poznałam właściciela owego mieszkania,z tego co się dowiedziałam,to przebywa za granicą.. Już kilka razy,po mojej interwencji była u nich policja,ale gdy policja tylko wychodzi,znowu dzieje się to samo.
Jest na to kilka rodzajów powództw cywilnych, czasem pomaga skierowanie pisma na Policję, by skierowali sprawę do sądu (wykroczenie), czasem nawet zwykłe wezwanie z kancelarii prawnej. Niektóre sprawy są bardzo proste, inne ciągną się latami. To wszystko zależy od konkretnej sprawy.
Stąd doradzam na początku skorzystać z porady prawnej, na której pomogę stworzyć optymalną strategie do danego przypadku.
Witam
Ja mam gorszy problem z sąsiadem, który notorycznie rujnuje i ryje wspólną gminną drogę polną która dziękuję nasze domy. Pod moją posesją posialismy trawę, na wjazd usypalismy tłuczeń oczywiście mając zgodę gminy a sąsiad notorycznie to niszczy mówiąc że to jest gminne i on może a ja nie mogę do domu dojść gdyż mam takie bagno. Straż miejska też mówi że lepiej nie zwracać uwagi bo będzie jeszcze gorzej.
Dwa lata temu kupilam dom gdzie górę zajmuje sasiad, dół ja mamy wspólną działkę lecz notarialnie jest przyznana 1/2 każdemu z nas. Wiec moja strona lewa i jego prawa. Poprzedni kolatorzy od których kupiliśmy mieszkanie nic w ogrodzie nie robili także " sasiad " z góry dbał o ogród posadził tuje,zrobil ogrodzenie i posadził bukszpany. W momencie kiedy kupiliśmy dom sasiasd do nas ze musimy oddać mu za ogrodzenie oraz tuje i inne bukszpanym. Dlaczego ja mam płacić skoro nie dogadał się z poprzednimi właścicielami? Po dwa jeśli robie cos w ogrodku to zakazuje mi przycinać krzaczki itp. Powiedziałam mu ze To moja połowa więc niech wkłada nos w swój ogródek. Od niedawna jest tak uciążliwy ze nawet jak myje auto to zabrania mi to robić. Czepia się o wszystko o co tylko moze. Poprzedni właściciele stąd uciekli ze względu na niego. Nawet jak zmyje korytarz to za chwilę specjalnie chodzi i nanosi zeby nie było czysto. Co mogę zrobić z tak uciążliwym sasiadem?
Myć samochodu pod domem nie masz prawa jeśli nie masz odpływu do kanalizacji, a to że większość myje to nie oznacza że jak ktoś tego nie toleruje to od razu jest nienormalny. Jeśli sąsiad nie myje to i tego samego oczekuje od ciebie ,chyba nie dziwne. Mycie i odkurzanie samochodu pod oknem przyznaję jest bardzo uciązliwe zwłąszcza latem bo to okropny hałas. Hałas rozdrażnia ludzi więc się nie dziw
Poproś o przywrócenie stanu poprzedniego usunięcie jego nasadów w jakimś rozsądnym terminie. Jeśli nie zrobi tego sama usuń i tyle, po co ci awantury ?
Co zrobić z lokatorem, który zakłóca mir domowy . Nadmieniam że jest pod wpływem jakiś substancji i wrzeszczy na całe mieszkanie po rosyjsku. Właściciel po kilku interwencjach ignoruje sprawę co robić ??