Sąd Najwyższy uznał, że prawo własności gruntu nie jest składnikiem nieruchomości wspólnej. Z tego, oczywistego prawnikom wniosku wyprowadził już mniej oczywisty pogląd. Mianowicie do skutecznego powstania udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem własności nowych lokali ponad wysokość tego udziału, który dotychczas był elementem nieruchomości wspólnej, konieczne jest wyraźne i odrębne oświadczenie woli we właściwej formie o oddaniu tak określonej ułamkowej części we współużytkowanie wieczyste gruntu. Nie wystarczy zatem uchwała wspólnoty. Sąd Najwyższy zastrzegł jednak, że nie dotyczy to sytuacji, gdy nadbudowana część budynku stanowi składnik nieruchomości wspólnej. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2018 roku, sygn. I CSK 320/17 – www.sn.pl)
Brzmi skomplikowanie? Poniżej postaram się wyjaśnić, o co chodzi.
Przede wszystkim zachęcam jednak wspólnoty mieszkaniowe zainteresowane adaptacją strychów lub nadbudową kondygnacji w celu ustanowienia i sprzedaży nowych lokali do wstrzymania się do 2019 roku, kiedy to użytkowanie wieczyste pod budynkami mieszkaniowymi zamieni się na własność.
W przeciwnym wypadku, a także w każdym przypadku tego typu inwestycji (w tym także z uwagi na inne problemy) zalecam zasięgnięcie porady prawnej.
Ostatnie zmiany ustawy o własności lokali utrudniły proces ustanawiania własności lokali ze względu na uwarunkowania planistyczne. Okazuje się, że proces ten komplikują także kwestie własnościowe – mianowicie gdy udział w nieruchomości wspólnej związany jest z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
Uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego
Jak przeczytamy w uzasadnieniu omawianego postanowienia, „z uwagi na przyjętą metodę określenia udziału w nieruchomości wspólnej (…) następuje zwiększenie sumy udziałów we współużytkowaniu wieczystym w stosunku do dotychczasowej sumy udziałów w tym prawie, czyli ich sumy przed powstaniem odrębnej własności nowych lokali. Wobec czego, udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu związany z własnością nowego lokalu tworzą odpowiednia część z udziału w dotychczasowej sumie udziałów we współużytkowaniu wieczystym stanowiącej składnik nieruchomości wspólnej oraz odpowiednia część z udziału przekraczającego dotychczasową sumę udziałów w tym prawie związaną z dotychczas wyodrębnionymi lokalami. W konsekwencji, w zakresie różnicy pomiędzy sumą udziałów w prawie użytkowania wieczystego przed i po powstaniu własności nowych lokali dochodzi do ingerencji w prawo własności gruntu, bowiem prawo użytkowania wieczystego gruntu obciąża prawo własności.
Zatem do skutecznego powstania udziału w prawie współużytkowania wieczystego gruntu związanego z prawem własności nowych lokali ponad wysokość tego udziału, który dotychczas był elementem nieruchomości wspólnej, konieczne jest wyraźne i odrębne oświadczenie woli właściciela gruntu (…)
Bez znaczenia prawnego w tym zakresie pozostaje okoliczność, że właściciel
gruntu z racji przysługiwania mu prawa do samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jego oświadczenia woli składane w tym charakterze mogły dotyczyć nieruchomości wspólnej, zaś prawo własności gruntu nie jest składnikiem nieruchomości wspólnej. (…)”
Ważny fragment uzasadnienia
„Taki problem nie występuje w przypadku części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, bowiem nadbudowana część budynku stanowi składnik nieruchomości wspólnej, a zatem w tym zakresie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na nadbudowę, ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku nadbudowy, sprzedaż powstałych lokali (…) oraz na zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali oraz na zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali na podstawie danych katastru po przeprowadzonej adaptacji, była skuteczna.
Z uwagi jednak na związek udziału w nieruchomości wspólnej z własnością wyodrębnionego lokalu nie jest dopuszczalne przy wpisie lokalu do księgi wieczystej określenie innego udziału w nieruchomości wspólnej w zakresie części wspólnych budynku i innego udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu.”
Co z tego wynika?
Żeby to ująć jaśniej, odwrócę kolejność tego co Sad Najwyższy opisał jako regułę, a to co wyjątek.
Otóż, jeśli nadbudowana część budynku, z której będą wyodrębniane lokale, stanowi składnik nieruchomości wspólnej, wszystko jest w porządku. Nieruchomości wspólnej – to znaczy części wspólnych budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Wystarczy uchwała właścicieli lokali. Gmina czy Skarb Państwa może być nawet przegłosowany. Przy wszelkich czynnościach związanych z nadbudową czy adaptacją powierzchni na lokale należy pamiętać, by udziały w nieruchomości wspólnej i udziały w użytkowaniu wieczystym zgadzały się.
Jeśli jednak adaptacja czy nadbudowa będzie dotyczyć części wspólnych budynku, które służą do wyłącznego użytku właścicieli, będzie inaczej. Mowa tu o wszystkich samodzielnych lokalach. Wyodrębnionych (mających oddzielną księgę wieczystą) lub stanowiących odrębną własność dotychczasowego właściciela gruntu. Wtedy taka nadbudowa czy przebudowa będzie ingerować w prawo właściciela gruntu. Takie działanie będzie wykraczać poza czynność opisaną art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali jako nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej. A zatem oprócz uchwały właścicieli lokali będzie potrzebne oświadczenie właściciela gruntu (wpisanej do księgi wieczystej całej nieruchomości gminy, miasta lub Skarbu Państwa). Będą to przykładowo sytuacje, w których przebudowa będzie ingerować w lokale gminy, czy też zmianie ulegać będzie powierzchnia i w związku z tym udział już wyodrębnionych lokali. W takim przypadku powstanie nowy przedmiot własności, a pojawi się nowy. Przy wyodrębnianiu lokali o zwiększonej powierzchni na nowo nastąpi zwiększenie sumy udziałów we współużytkowaniu wieczystym w stosunku do dotychczasowej sumy udziałów w tym prawie, czyli ich sumy przed powstaniem odrębnej własności nowych lokali. Będzie to sprzeczne z zapisami dotychczasowej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali z ustanowieniem udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu.
Koniec z użytkowaniem wieczystym?
Powyższe rozróżnienie wydaje się nie mieć jakiegokolwiek sensu, tak samo jak utrzymywanie instytucji użytkowania wieczystego. Całe szczęście, że ustawodawca zdecydował się na choć częściowe wyeliminowanie tej instytucji, które jest przeżytkiem z czasów PRL. Miejmy tylko nadzieje, że ustawodawca będzie bardziej konsekwentny i zdecyduje się na przekształcenie tego prawa na wszystkich gruntach. Opisane problemy powinny nakłonić ustawodawce, by nie popierał ustanawiania użytkowania wieczystego nawet w szczególnych przypadkach, np. w przypadku gruntów objętych Krajowym Zasobem Nieruchomości