Bardzo często zdarza się, że we wspólnocie mieszkaniowej większość udziałów we wspólnej nieruchomości skupia jeden podmiot, np. gmina, miasto, Skarb Państwa lub prywatny kamienicznik. Wynikać to może najczyściej z tego względu, że tylko nieliczni mieszkańcy wykupili lokale na własność, a reszta pozostaje własnością dotychczasowego właściciela.
Przepisy ustawy o własności lokali chronią właścicieli mniejszościowych, o ile posiadają oni co najmniej 20% udziałów.
Przykład:
Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich mieszkań: 1000 m2
Liczba lokali: 20.
Właściciel nieruchomości: m.st. Warszawa.
Wyodrębnione lokale:
| lokal | powierzchnia | udział we własności nieruchomości wspólnej | właściciel |
| nr 2 | 46 m2 | 46/1000 | Alfred Kowalski |
| nr 7 | 46 m2 | 46/1000 | Zuzanna Nowak |
| nr 19 | 95 m2 | 95/1000 | Alfred Kowalski |
| nr 20 | 46 m2 | 46/1000 | Jan i Anna Malinowscy |
W powyższym przypadku Alfred Kowalski, Zuzanna Nowak oraz Malinowscy posiadają w sumie 233/1000, czyli spełniony jest warunek posiadania przez nich minimum 20% udziałów. Większość udziałów należy zaś do m.st. Warszawy. Mogą zatem zgłosić taki wniosek na zebraniu wspólnoty a w przypadku obiegowego zbierania głosów (podpisów) złożyć następujący wniosek do zarządu Wspólnoty:
Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej […]
Do:
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej […]
Zgodnie z art. 23a ust. 2a ustawy o własności lokalu, żądamy, by głosowanie nad uchwałą nr […] w sprawie […] podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów odbywały się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
lokal nr 2, Alfred Kowalski, udział 46/1000, [data, podpis]
lokal nr 7, Zuzanna Nowak, udział 46/1000, [data, podpis]
lokal nr 19, Alfred Kowalski, udział 95/1000, [data, podpis]
lokal nr 20, Jan i Anna Malinowscy, udział 46/1000, [data, podpis jednego z małżonków]
Razem 233/1000 udziałów.
Ważne, by pod takim żądaniem podpisali się właściciele posiadający minimum 20% udziałów. W podanym przykładzie podpisać się musieli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali, inaczej nie uzbieraliby 20%.
Powyższe żądanie może dotyczyć tylko jednej uchwały z osobna. W celu przegłosowania w ten sposób wszystkich uchwał, należy tę procedurę powtarzać. Nie można żądać wprowadzenia tego trybu do wszystkich uchwał na przyszłość. Możliwe jest wprowadzenie takiej zasady na przyszłość w określonych sprawach tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli (w umowie) lub większości udziałów (w uchwale).
Na skutek skutecznego złożenia powyższego żądania głosy należy liczyć w sposób następujący: jeden właściciel (podmiot) posiada tylko jeden głos bez względu na udział we własności budynku.
Przykład:
Lista do głosowania
Członków Wspólnoty Mieszkaniowej […]
nad Uchwałą nr […] w sprawie […]
przygotowana dnia […] w WarszawieGłosowanie w trybie:
–według wielkości udziałów,
– według zasady jeden właściciel jeden głos na podstawie żądania właścicieli lokali złożonego zgodnie art. 23a ust. 2a ustawy o własności lokalu * (niepotrzebne skreślić)
lokal imię i nazwisko udział głosy za głosy przeciw nr 2 Alfred Kowalski 46/1000 3.02.2014 [podpis] [pusta rubryka] nr 7 Zuzanna Nowak 46/1000 3.02.2014 [podpis] [pusta rubryka] nr 19 Alfred Kowalski 95/1000 3.02.2014 [podpis] [pusta rubryka] nr 20 Jan i Anna Malinowscy 46/1000 3.02.2014 [podpis*] [pusta rubryka] pozostałe m.st. Warszawa 767/1000 [pusta rubryka] 4.02.2014 [podpis**] Głosów za ….3…. wg wielkości udziałów …233/1000…
Głosów przeciw …1… wg wielkości udziałów …767/1000…
| [*podpis jednego z małżonków] |
| [**podpis osoby upoważnionej do składania oświadczeń przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie w Dzielnicy (…)] |
Widzimy, że uchwała przeszła tylko dlatego, bo właściciele wyodrębnionych lokali zażądali głosowania w trybie „1 na 1”
Żądanie głosowania w trybie „1 na 1” może być zgłoszone nie tylko, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, ale także wtedy, gdy suma udziałów nie równa się jeden. Zdarza się to, gdy udziały nie są obliczone prawidłowo np. na skutek błędów przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, często z powodu wyodrębnienia lokali przed dokonaniem inwentaryzacji, nieuwzględnienia pomieszczeń przynależnych przy obliczaniu łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, czy też nieprawidłowego zaokrąglenia udziału poprzez przyjęcie ułamka dziesiętnego zamiast ułamka zwykłego. Udziały te sprawdzamy w księdze wieczystej lokalu (w sądzie wieczystoksięgowym albo w internecie http://ekw.ms.gov.pl) w dziale DZIAŁ I-SP – „SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ” albo lepiej księdze wieczystej budynku w dziale DZIAŁ II – „WŁASNOŚĆ” (będziemy mieli od razu udziały wszystkich lokali). Dodajemy ułamki stanowiące wielkości udziałów wszystkich wyodrębnionych lokali (rubryka 2.3). Nie zapominamy też dodać udział niewyodrębnionych lokali, jeśli takie są (rubryka 2.2). Jeśli suma nie będzie równała się 1 to będzie to oznaczać, że mamy do czynienia właśnie z powyższą sytuacją.
Aktualizacja: W 2015 r. do ustawy dodano do ustawy o własności lokali ust. 2b w art. 23: „Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.”
Zobacz komentarze (4)
A co można zrobić gdy większość udziałów we wspólnej nieruchomości skupiają dwa podmioty ( gmina i jeden prywatny właściciel mają łącznie około 60% )
Czy żądanie, by głosowanie nad uchwałą odbyło się według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może być złożone przez pozostałych 7 właścicieli ?.
W przedstawionym przypadku (jeśli oba podmioty mają poniżej 50% np. ok. 30%) co do zasady nie ma możliwości zastosowania trybu głosowania 'jeden właściciel jeden głos'. Można tylko sprawdzić i policzyć, czy w księdze wieczystej zgadza się suma udziałów współwłaścicieli (równa się 1). Można też rozważać zgłoszenie takiego żądania, gdyby tym drugim podmiotem był nie prywatny właściciel tylko spółka gminna lub całkowicie zależna od gminy. Jeżeli oba niezależne od siebie podmioty przegłosowują niekorzystne dla pozostałych mieszkańców uchwały naruszające ich interesy, pozostaje skarżenie tych uchwał do sądu. Pozdrawiam i życzę powodzenia w zaistniałej sytuacji.
Z jaką dokładnością obliczamy to 1?
W mojej wspólnocie po przeliczeniu wyszło 1,0004.
Czy to jest 1 czy nie i spełnia wymóg ustawy?
Witam,
Jeśli udziały zliczone z ksiąg wieczystych nie sumują się dokładnie do jedynki, to jest to podstawa do zgłoszenia żądania o zmianę trybu głosowania przez min. 20% udziału właścicieli. Uważam, że 1,0004, czy nawet 1,00001 to nie to samo, co 1.
W sprawach sądowych (o ustalenie nieistnienia uchwał z powodu źle zastosowanego trybu liczenia głosów) spotykałem się z różnymi argumentami, które zmierzały do wyłączenia możliwości żądania głosowania w trybie "1 wł. - 1 głos" w sytuacji, gdy różnica sumy udziałów i jedności jest naprawdę niewielka. Spotkałem się też z poglądem, iż powyższe żądanie można zgłosić, tylko gdy różnica może mieć wpływ na pat decyzyjny we wspólnocie, to znaczy istnieje kombinacja większości głosów np. 0,5001, a pozostali właściciele mają 0,5003, czyli obie grupy właścicieli mogą podejmować sprzeczne decyzje, czy też w drugą stronę właścicieli lokali można podzielić na dwie nierówne grupy w taki sposób, żeby żadna z nich nie miała większości głosów np. 0,499 + 0,495 = 0,994. Nie znam jednak wypadku, w których koncepcje te znalazły akceptację sądów. Sądy jak dotychczas stosują ten przepis zgodnie z jego dosłownym brzmieniem, bez żadnych odstępstw. A zatem w przypadku każdej sumy nierównej jeden (obliczając zgodnie z zasadami matematyki, nieważne jak blisko jest jedynki) furtka zastosowania trybu "1 wł. - 1 głos" jest otwarta.