Sąd Najwyższy podjął dnia 29 stycznia 2014 roku uchwałę w składzie 7 sędziów, w sprawie o sygnaturze III CZP 84/13, iż właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.
Oznacza to, że jeśli w nowym budynku, w którym w którym sprzedano lokale mieszkalne, wyjdą na jaw usterki w nieruchomości wspólnej (elewacji, klatkach schodowych, windach), pozwu z tytułu rękojmi za wady przeciwko sprzedawcy nie muszą składać wszyscy właściciele mieszkań. Wystarczy, że podpiszą się pod dokumentem zawierającym przeniesienie tych uprawień na rzecz wspólnoty.
Zagadnienie to wzbudzało wiele kontrowersji. Zazwyczaj przyjmowano, że wspólnota mieszkaniowa (z uwagi na jej ograniczoną legitymację jako tzw. „ułomnej” osoby prawnej) nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń, który wynikają z umów sprzedaży lokali, których stronami nie jest wspólnota tylko inwestor, na rzecz którego wybudowano budynek, oraz nabywcy lokali. Jednocześnie przyjmowano, że wspólnota może takie roszczenia nabyć w drodze cesji, gdyż nabycie w drodze cesji takich roszczeń mieści się w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Takie stanowisko przyjął ostatecznie Sąd Najwyższy.
Ostania uchwała wyjaśniła powyższe kontrowersje, ale wskazana jest nowelizacja przepisów, tak by wspólnota mogła dochodzić roszczeń z rękojmi bez potrzeby dokonywania cesji. Często zdarza się, że z różnych przyczyn nie wszyscy właściciele lokali podpiszą umowę cesji, a wtedy wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić całości roszczeń, a skutki tej niedopłaty ponoszą najczęściej wszyscy właściciele lokali poprzez konieczność poniesienia większych wpłat na fundusz remontowy.
Więcej: www.sn.pl – III CZP 84/13
Podobne orzeczenia: www.sn.pl – III CZP 48/04
www.sn.pl – III CZP 65/07