Brak dostępu do lokalu

Brak dostępu do lokalu to bardzo częsty problem, z którymi borykają się zarządcy wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Niekiedy właściciel uprze się, że nie wpuści i już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokali czy jakimkolwiek lokatorem.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Podobnie w art. 6[1] ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. W przypadku administrowania lokalami przez spółdzielnię na podstawie przepisów tej ustawy, spółdzielnia ma, w odróżnieniu od wspólnoty, w wyjątkowych okolicznościach szereg innych instrumentów prawnych, w tym także wejście do lokalu w asyście policji. Uprawnienia te (dotyczące wyłącznie spółdzielni) będą jednak omówione w odrębnym artykule.

Należy zaznaczyć, że okoliczności te mogą wynikać z różnych zdarzeń prawnych. Mogą to być zatem
1) przepisy Prawa budowlanego (w odniesieniu do obowiązkowych konserwacji i remontów),
2) uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której członkowie chcą wyposażyć budynek w dodatkowe instalacje (gazowe, wodne, inne) lub przeprowadzić ich remont.
W takiej sprawie podjęcie uchwały jest niezbędne. Uchwała musi dotyczyć samego przeprowadzenia remontu. Nie można uchwałą nakazywać udostępniania lokalu ani ustanawiać jakichkolwiek sankcji za brak udostępnienia lokalu. Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. (tak orzekają sądy uchylając podobne uchwały, przykładowo Sąd Apelacyjnego w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., V ACa 290/13)

W takich sytuacjach jako brak dostępu do lokalu prawo bywa często nieskuteczne. Co jednak można zrobić?

Negocjacje

Straszenie paragrafami i sądowymi bataliami zawsze powinno być ostatecznością. Jeśli właściciele lokali potrafią się ze sobą dogadywać i zwycięża zdrowy rozsądek, wtedy wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje najlepiej. Koszty obsługi prawnej można ograniczyć do minimum. Również zarządzanie takimi, bezproblemowymi wspólnotami bywa łatwiejsze i tańsze. W większości przypadków problem z dostępem do lokali kończy się, gdy po wielu uprzejmych prośbach zarządu właściciele zauważają, że udostępnienie ich lokalu jest także w ich interesie.

Perswazja

Gdy negocjacje okażą się bezskuteczne, warto wyjaśnić konsekwencje nieudostępnienia lokalu. W szczególności są to konsekwencje finansowe, ale i sama świadomość skierowania sprawy do sądu bywa dla opierającego się właściciela lokali wystarczającym argumentem.

Pozew do sądu

Możemy wystąpić do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia remontu. Jest to metoda bardzo długa, ale jeśli nic innego nie pomoże, nie ma wyjścia. Należy pamiętać, że właściciel lokalu nie musi zezwalać na wstęp zarządu do wnętrza lokalu na jego widzimisię, ale tylko w celu przeprowadzenia konkretnego remontu. W żądaniu pozwu musi zostać wyraźnie wskazany cel udostępnienia lokalu. Obowiązek dłużnika polega na wpuszczeniu do mieszkania osób wykonujących konkretne prace na zlecenie wspólnoty, a nie osób z zarządu wspólnoty.

Licytacja lokalu

Orzeczenie sądu nakazujące udostępnienie lokalu trzeba jeszcze wyegzekwować przez komornika. W poważnych sytuacjach, w szczególności gdy podobne sytuacje powtarzają się, warto przedyskutować z prawnikiem możliwości wniesienia pozwu o przymusową sprzedaż lokalu. Zgodnie bowiem z art. 16 ustawy o własności lokali właściciel lokalu, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Analogiczny przepis obowiązuje także w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Naprawienie szkody

Nieudostępnienie lokalu powoduje nierzadko, iż remonty przedłużają się, a jego koszty rosną. Powoduje zatem powstanie szkody. Można zatem rozważyć wezwanie właściciela lokalu do naprawienia szkody i ewentualnie dochodzenie jej przed sądem.

Pomoc prawnika

Jak widać sposobów na brak dostępu do lokalu jest bardzo dużo. Żaden nie jest jednak idealny. Warto poradzić się prawnika, najlepiej adwokata lub radcy prawnego, które instrumenty prawne okażą się najskuteczniejsze.