Prawo mieszkaniowe

Ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 lub 2a ustawy o własności lokali zarządca może samodzielnie reprezentować wspólnotę w sądzie i udzielać pełnomocnictw do jej reprezentowania. Dzięki temu profesjonalni zarządcy, którym właściciele lokali powierzyli sprawowanie zarządu w umowie w formie aktu notarialnego (najczęściej w umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego nabycia od dewelopera), będą mogli bez obaw samodzielnie reprezentować wspólnoty przed sądami, w tym udzielać pełnomocnictw adwokatom i radcom prawnym.

Zakres umocowania zarządcy był już przedmiotem wielu orzeczeń. Dotychczasowe orzecznictwo sądowe przychylało się do tego stanowiska. Mimo to nie doczekaliśmy się dotąd uchwały Sadu Najwyższego w tym zakresie, a zdarzało się, że sądy niekiedy w dalszym ciągu kwestionowały uprawnienia zarządców i potrzebna była uchwała podjęta przez ogół właścicieli lokali. Obecnie sprawowanie obsługi prawnej przez zarządców, w tym dochodzenie roszczeń przez zarządców stanie się prostsze.

Zakres umocowania zarządcy – treść uchwały Sądu Najwyższego

​Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 roku, sygn. III CZP 106/16 w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

Dotychczasowe wątpliwości

Sąd Okręgowy w Szczecinie, który skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne z prośbą o wydanie uchwały, miał wątpliwości, czy zarządca jest uprawniony z mocy ustawy do reprezentowania wspólny, a w przypadku gdyby nie był, czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych wymaga w takiej sytuacji zaprotokołowania przez notariusza. Art. 18 ustawy o własności lokali bardzo lakonicznie określa zakres umocowania zarządcy ustanowionego w trybie tego przepisu. Stąd istniały wątpliwości, czy można odwołać się do przepisów regulujących zarząd właścicielski uprawniających zarząd do udzielenia takie pełnomocnictwa jako czynność zwykłego zarządu.

Sąd Najwyższy już w postanowieniu z dnia 14 września 2005 roku, sygn. III CZP 62/05 powołał się na art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali. Uznał, że istnieje możliwość zgodnie z tym przepisem odesłania m.in. także do przepisów regulujących kompetencje zarządu właścicielskiego wybranego w trybie art. 20 ustawy o własności lokali. Ówcześnie Sąd Najwyższy nie zdecydował się na podjęcie uchwały, a jego stanowisko zawarte w postanowieniu nie przekonało jednak wszystkich sędziów. Po wydaniu uchwały z dnia 9 lutego 2017 roku można mieć na dzieje, że pogląd ten nie będzie już kwestionowany.

W jakich sytuacjach potrzebna będzie jednak uchwała ogółu właścicieli lokali? 

Jeżeli umowa o powierzeniu zarządu wyraźnie przewiduje, że do reprezentowania wspólnoty przed sądami konieczna jest uchwała właścicieli lokali, zarządca z mocy wyraźnego postanowienia umowy nie będzie uprawniony do takie reprezentacji. Omawiana uchwała Sądu Najwyższego dotyczy bowiem wyłącznie sytuacji, w których umowa o zarządzanie nie reguluje tego zagadnienia.

Warto także zwrócić uwagę, że bardzo często zarządcą zostaje firma deweloperska, która wybudowała budynek lub osoba bliską powiązana z deweloperem. Pomiędzy deweloperem a właścicielami lokalu może powstać wiele sporów sądowych np. w zakresie wad nieruchomości wspólnej. Żaden przepis nie reguluje takiej sytuacji, ale w takim przypadku uważa się, że dochodzi do konfliktu interesu, a zarządca nie może reprezentować interesów ogółu właścicieli lokali. W takiej sytuacji to wszyscy właściciele lokali większością udziałów (ew. w trybie jeden właściciel jeden głos) muszą zatem podjąć stosowną uchwałę o udzieleniu pełnomocnictwa.

Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 roku, sygn. III CZP 57/15 w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.

Administrator działający na podstawie umowy z zarządem wspólnoty

Należy odróżnić sytuacje, w których właściciele lokali ustawiają w specjalnym trybie art. 18 ustawy o własności lokali, w akcie notarialnym zarząd od sytuacji, gdy wybierają oni zwykły zarząd składający się z właścicieli bądź innych osób fizycznych, a ten nieprofesjonalny zarząd zawiera umowę z profesjonalną firmą o administrowanie.

Taki administrator działający na podstawie umowy o administrowanie z zarządem wspólnoty może również reprezentować wspólnotę przed sądem w sprawach zwykłego zarządu, w tym o zapłatę opłat od właścicieli lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy już w uzasadnieniu uchwały z 18 października 2013 roku, sygn. III CZP 42/13 (www.sn.pl).

W powyższej uchwale Sąd Najwyższy przesądził także, że wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Warto jednak, by takie umocowanie znalazło się wprost w umowie o administrowanie, a także by była to umowa o administrowanie na czas nieokreślony. Inaczej takie umocowanie może nie sprostać wymaganiom z art. 87 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, wymagającego, by pełnomocnik w procesie cywilnym pozostał z mocodawcą w stałym stosunku zlecenia.