Kiedy uchwała narusza interesy właścicieli lokali?

I kwartał roku to czas zebrań właścicieli lokali. W większości wspólnot głosy muszą być jeszcze dozbierane indywidualnie. Stąd uchwały zapadają najczęściej wiosną. Będąc właścicielem lokalu warto dbać o swoje interesy i interesować się podejmowanymi przez większość właścicieli uchwałami. Nawet jeśli nie zamierzamy uczestniczyć w corocznych lub nadzwyczajnych zebraniach, możemy wystąpić do zarządu wspólnoty o odpis podjętych uchwał.

Właściciele lokali stosunkowo rzadko skarżą uchwały. Mają na to 6 tygodni od dnia zebrania. Ewentualnie od doręczenia – gdy uchwała została podjęta, w całości lub części, poza zebraniem. Niestety często przychodzą do adwokata, gdy jest już za późno i uchwałę jest już wzruszyć znacznie trudniej. Tymczasem przepisy dają bardzo duży wachlarz podstaw prawnych do zaskarżenia uchwały. Jest to nie tylko niezgodność z przepisami prawa, ale także naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu. Oznacza to, że nie musi to być tylko interes wynikających przepisów prawa, ale także ważny, obiektywny interes innego rodzaju, także ekonomiczny.

Przyjrzyjmy się, jakie są podstawy zaskarżenia uchwały właścicieli lokali do sądu we wspólnocie mieszkaniowej. Art. 25 ust. 1 u.w.l. „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.” Ostatni fragment „w inny sposób narusza jego interesy” wydaję się studnią bez dna przyczyn, dla których uchwała lokali musi zostać uchylona. Rzeczywiście właściciele lokali przy podejmowaniu decyzji muszą wziąć uwagę interesy wszystkich właścicieli lokali. Mając na uwadze tego typu okoliczności bardzo dziwi, dlaczego ta przesłanka uchylenia uchwały jest podnoszona stosunkowo rzadko.

Co to jest interes?

Samo pojęcie interesu rozumiane jest bardzo szeroko. Przykładowo w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 października 2016 r., I ACa 117/16 oznacza czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Interes może być zarówno ekonomiczny (uchwała właścicieli lokali wywiera skutki na stan materialny właściciela lokalu) jak i pozaekonomiczny (wywiera skutki na wszelkie inne jego obszary życia, poczucie bezpieczeństwa, w tym psychiczne bezpieczeństwo).

Taki, nieekonomiczny interes to przykładowo dbanie, aby poprzez części wspólne dochodziło jak najmniej oddziaływań, hałasów i immisji, budynek był bezpieczny i spełniał wszystkie nie tylko wszystkie normy, ale także by poziom bezpieczeństwa (przeciwpożarowego był ponad podstawowe normy). Może to być dbanie, aby na nieruchomości wspólnej była odpowiednia infrastruktura, taka jak parkingi, place zabaw, trzepaki, miejsca na pawilony handlowe czy kioski, bądź też aby takiej infrastruktury nie było.

Interes musi dotyczy bezpośrednio właściciela lokalu. Przykładowo właściciel lokalu mieszkalnego nie może skarżyć z tej przyczyny uchwały, gdyż uchwała utrudni prowadzenie działalności właścicielowi lokalu użytkowego. Na przykład podniesie opłaty ponad poziom opłat za lokale mieszkalne. Z drugiej jednak strony zmiana przeznaczenia części gruntu stanowiącego nieruchomość wspólną w celu wynajmu i postawienia pawilonu handlowego oddziałuje już potencjalnie na interes wszystkich właścicieli lokali.

Poza wyjątkowymi sytuacjami każda uchwała dotyka w jakiś, choćby pośredni, sposób interesów wszystkich właścicieli lokali

Obiektywny interes

Okazuję się, iż interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną. W orzecznictwie sądów podnosi się, że naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. to kategoria obiektywna, oceniana przez pryzmat współżycia społecznego. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 21 maja 2015 r., I ACa 68/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r., I ACa 792/16)

Co to oznacza? Przeanalizujmy to na przykładzie stanu faktycznego z ww. wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku. Większość właścicieli chciała zlikwidowania suszarni i wynajęcia tego pomieszczenia. Mniejszość, w tym właściciel, który zaskarżył uchwałę, chciał pozostawienia suszarni. Jak zauważył sąd rozpoznający tę sprawę, „ten wynik, w warunkach demokracji bezpośredniej, które określają zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, potwierdza, że powodowie zaliczają się do grupy mniejszościowych oponentów zaskarżonej uchwały, zaś ich niezgoda na wynajęcie suszarni ma charakter subiektywny.”

Wszyscy właściciele lokali obiektywnie skorzystają proporcjonalnie na likwidacji suszarni. Dochód z najmu pomniejszy bowiem koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednocześnie żaden z właścicieli nie będzie już mógł korzystać z tego pomieszczenia w dotychczasowym celu. Oczywiście część z właścicieli korzystała z tego pomieszczenia bardziej, część mniej, a część w ogóle. Ci, którzy korzystali najbardziej, są najbardziej pokrzywdzeni, czyli uchwała narusza ich interesy. Są to jednak interesy subiektywne. Gdyby uchwała stanowiła, że dochód z suszarni mogą korzystać właściciele lokali mających co najwyżej dwa pokoje, wtedy interes właścicieli mających pokoi trzy i więcej zostałby pokrzywdzony obiektywnie.

Interes indywidualny a interes ogółu

Zdarza się, że uchwała korzystna dla ogółu i racjonalna z perspektywy zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną narusza w jakiś sposób indywidualne interesy właścicieli lokali. Istnieją bowiem sytuacje, przykładowo niewystarczająca ilość miejsc parkingowych, w których pojawiają się dwie sprzeczne kategorie interesów 1) interes ogółu (np. konieczność uporządkowania sposobu korzystania z miejsc parkingowych) 2) interes poszczególnych właścicieli (np. wyłącznie uprawnionych lub całkowicie pozbawionych korzystania z miejsc parkingowych).

Konieczne jest zatem wyważenie tych przeciwstawnych interesów. Nie można także zakładać, że jeden z tych interesów jest ważniejszy od drugiego. Ważne jest postawienie pytania, czy było możliwe podjęcie uchwały, w której interesy zostałyby wyważone. Na omawianym wyżej przykładzie: Czy jest możliwa rekompensata dla pozbawionych parkowania czyli wprowadzenie opłat zwiększających fundusz remontowy dla wyłącznie uprawnionych? Czy jest racjonalnie możliwe korzystanie wedle zasady kto pierwszy ten lepszy? Czy możliwe jest w łatwy sposób utworzenie dodatkowych miejsc parkingowych?.

Bardzo dobre wyjaśnienie tego problemu zostało wskazane w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r., I ACa 435/17: „Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.”

Powyższy problem pojawił się także na wokandzie Sądu Apelacyjnego w Szczenie. Problem dotyczył nakazanego przez nadzór budowlany remontu balkonów, który trzeba było wykonać poprzez ich całkowitą rozbiórkę a następnie odtworzenie. Wspólnota mieszkaniowa postanowiła dokonać rozbiórki balkonów, a ich odtworzenie przesunąć w czasie i połączyć z planowanym remontem elewacji. Takie rozwiązanie miało przynieść wspólnocie duże oszczędności.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 stycznia 2017 roku, ACa 792/16, „w takim stanie rzeczy brak podstaw dla przyjęcia ,że rozpoczęcie prac remontowych, bo do tego w istocie sprowadza się zarzut powódki, stanowiło naruszenie jej interesu. Naruszenie interesu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzeba ochrony interesu określonego właściciela , a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Czasowa niedogodność dla powódki poprzez rozbiórkę, w ramach koniecznego i nakazanego przez władzę budowlaną remontu, nie może przeważyć nad interesem ogółu.”