Jedną z zapowiedzi zmian prawnych składających się na tzw. Polski Ład czy Nowy Ład jest umożliwienie budowania domów mieszkalnych do 70 m2 bez zbędnych formalności. Nie ma jeszcze żadnych konkretnych projektów w tym przedmiocie, więc postanowiłem opisać jak jest teraz.
Czemu wiele osób decyduje się na mały domek? To kwestia przede wszystkim możliwości finansowych, ale czasem także gustu lub mody. Minimalizm to trend, który pojawił się także w mieszkalnictwie. Mieliśmy niegdyś boom na kawalerki w środku miasta. Wiele osób posiłkując się w restauracjach, bawiąc się w klubach, poszukiwało jedynie sypialni. Gdy w czasach pandemii wszystko zamknięto minimaliści zwrócili się w kierunku pomysłu małego domku. Pomysł nie jest nowy, a jego rezultaty widać także w zamożniejszych częściach świata, nawet w USA. A jak to wygląda od strony prawnej? Czy można liczyć na jakieś zmniejszenie formalności? Teoretycznie tak…
Tytułem wstępu…
Pobudką do napisania tego artykułu wcale nie była prezentacja programu Polski Ład. Takie pomysły krążyły mi w głowie już wcześniej, zwłaszcza przeczytanie książki Dee Williams „Małe szczęście”. Osobom, które ją przeczytały i wyobrażają sobie, że będę pisał o domku na przyczepie na kółkach, powiem, że nie o to dokładnie chodzi. Chodzi o domy na gruncie, a książka to tylko inspiracja. Osobiście uważam, że lepiej kupić kampera, niż zrobić to, co autorka. Natomiast książka bardzo dobrze oddaje procesy myślowe, które skłaniają do tego, że ludzie czasem chcą mieć mniej a nie więcej.
Jeśli natrafili Państwo na mój Blog, bo chcieli bardziej konkretnych informacji, o charakterze prawnym… uspokajam. To już koniec przydługiego wstępu… przejdźmy do konkretów.
Domy do 35 m2 bez pozwolenia na budowę?
Wiele ofert minidomków do 35 m2 zachwala uproszczenie formalności. Wystarczy bowiem samo zgłoszenie i brak otrzymania sprzeciwu. Nie trzeba czekać na pozwolenie na budowę. Reklamy głoszą, że taki niewielki domek to idealne rozwiązanie na działkę rekreacyjną lub do ciasnej zabudowy miejskiej dla małej rodziny, pary lub osoby samotnej. Wskazują też na niskie koszty. Domki takie są oferowane jako alternatywa dla małego mieszkania w bloku.
Rzeczywiście, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 16) ustawy Prawo budowlane zgłoszenie wystarczy dla wybudowania „wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 , przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”.
W świetle obecnych przepisów zamieszkiwanie na własnym gruncie w budynku rekreacji indywidualnej, czytaj: domku letniskowym nie jest nigdzie wyraźnie zabronione. Wątpliwości może budzić fakt, czy zamieszkanie na pobyt stały nie rodzi obowiązku zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej zmiany przeznaczenia budynku. Taka procedura to w istocie zmiana charakteru domu na mieszkalny i wymaga szeregu formalności, m.in.:
- projektu z opisem i szkicem,
- opisu technicznego budynku,
- zaświadczenia o zgodności z planem zagospodarowania.
Bez wyraźnego zgłoszenia (np. od gorliwego sąsiada) za brak takiego zgłoszenia mało kto obecnie nie ściga. Zgodnie zaś z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 czerwca 2008 roku, sygn. II OSK 608/07, w domku takim można się nawet zameldować.
Ale…. po co zgłaszać budowę domu letniskowego, skoro podobna ilość formalności wystarczy by zgłosić mieszkalny?
No właśnie… nie wszyscy wiedzą, że począwszy od nowelizacji nadającej nowe brzmienie art. 29 ust. 1 pkt 16) ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, również budowa „wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;”
Lepiej zatem od razu wybudować budynek mieszkalny. Tym bardziej, że przepisy mogą się zmieniać, a budowa domu to inwestycja na lata. Kto wie, jakie problemy mogą w przyszłości czyhać na osoby, które będą chciały omijać przepisy, tym bardziej że ich tak naprawdę omijać nie trzeba.
Budynków rekreacyjnych nie obejmuje obowiązek zaliczenia do preferencyjnych stawek podatku od nieruchomości. Zatem gmina może nałożyć na taki budynek kilkudziesięciokrotnie większy podatek niż w przypadku domu mieszkalnego.
Co więcej budowa domu jednorodzinnego na samo zgłoszenie wcale nie jest ograniczona powierzchnią zabudowy 35m2. A 35 m2 to naprawdę bardzo mało. Budowa taka zależy jednak od spełnienia innego warunku – obszaru oddziaływania takiego domu, który mieści się w całości na działce lub działkach, na których taki dom został zaprojektowany. Co to zatem takiego jest ten obszar oddziaływania?
Obszar oddziaływania
Po zmianach przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.
Te przepisy odrębne to wszystkie powszechnie obowiązujące przepisy prawa wprowadzające określonego rodzaju ograniczenia czy też utrudnienia w zakresie zagospodarowania tego terenu, a w szczególności: przepisy techniczno–budowlane, w tym przeciwpożarowe, przepisy z zakresu ochrony środowiska, przepisy prawa miejscowego czy też nawet przepisy dotyczące własności i innych praw rzeczowych określone w Kodeksie cywilnym i innych ustawach.
Oznacza to zatem, że przed sprawdzeniem, czy obszar oddziaływania mieści się na działce, trzeba sprawdzić nie tylko, czy nie ograniczymy naszemu sąsiadowi możliwości korzystania ze swojej własności i nie będziemy mogli wpłynąć choć potencjalnie na jego prawa i obowiązki np. w sprawach przeciwpożarowych.
Jeżeli Państwa sąsiad powinien być stroną jakiegokolwiek postępowania w sprawie wyrażenia zgody niezbędnej do wydania pozwolenia na budowę Państwa domu jednorodzinnego lub samego takiego postępowania, to niestety nie można pominąć wniosku o pozwolenie na budowę. Budowa klasycznego domu na standardowej działce budowlanej niemal zawsze będzie naruszać interesy sąsiadów, a zatem wychodzić oddziaływaniem poza zakres działki. Spełniać takie warunki będą zwykle małe domy albo domy w środku większych działek. Aby nie ryzykować procedury legalizacyjnej:
Legalizacja młodszych samowoli budowlanych
warto zatem dokładnie upewnić się, czy to jest możliwe.
Korzyści domku rekreacji indywidualnej
Wydaje się, jakbym odradzał budowę domu letniskowego i zamieszkanie w nim. Rzeczywiście. Ktoś może jednak zarzucić, że sama kwestia pozwolenia na budowę i podatki to nie wszystko. Niewątpliwie.
Jest cała rzesza przepisów technicznych, które musi spełniać budynek mieszkalny. Natomiast budynek rekreacyjny może:
- nie mieć możliwości przyłączenia uzbrojenia działki,
- być nieogrzewany,
- nie być zaopatrzony w wodę (pod warunkiem dostępu do ujęcia poza granicami działki)
- mieć inne parametry takie jak minimalna wysokość, minimalna powierzchnia pomieszczeń, odległości od urządzeń sanitarno-gospodarczych, okien od pojemników na śmieci, odległości od granicy działki,
- * jeśli jest drewniany, nie wymaga prowadzenia książki obiektu ani niektórych kontroli.
Nieszczęsne plany zagospodarowania…
Formalizm zabija indywidualizm. Niestety. Miejscowe plany zagospodarowania to generalnie dobra rzecz. Służą zaplanowaniu naszego otoczenia. Bolączką polskich miast i wsi jest brak ładu i składu. Wysokie budynki mieszkalne pośród wiejskiego krajobrazu. Brak jakiejkolwiek koncepcji i spójnej architektury. To wynika z braku planów zagospodarowania. I to się zmienia. Ale nie zawsze na lepsze. Bo często w planach znajdziemy same ograniczenia. Niestety gminy nie myślą o autorskich i innowacyjnych koncepcjach.
Minimalna powierzchnia działki.
No właśnie. Przepisy (w szczególności Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. wydane w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) nie wprowadzają minimalnej powierzchni działki, na której można wybudować dom. Wprowadzają jednak minimalne odległości od granicy obiektu budowlanego do granicy działki i minimalne odległości między tymi obiektami i różne podobne parametry.
Niemniej jednak plany zagospodarowania przestrzennego niemal zawsze wprowadzają takie minimalne powierzchnie.
Minimalne parametry
W planach można spotkać także inne ograniczenia. Na przykład szerokość elewacji frontowej. Przed znalezieniem działki pod mikrodomek możemy się naprawdę natrudzić.
Inwestycja w ekologię…
Budowa mikrodomku stwarza szanse, aby wyposażyć go w ekologiczne instalacje zmniejszające koszty utrzymania lub czyniące go pasywnym. Opłacalny powinien być też remont takiego obiektu. Warto pamiętać, że ulga termomodernizacyjna dotyczy także domku letniskowego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 5 marca 2021 r., 0115-KDIT2.4011.932. 2020.2.KC uznał, że właściciel domku letniskowego, który faktycznie w nim zamieszkuje, może z takiej ulgi skorzystać. Jest bowiem ona przewidziana dla właścicieli budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 3a pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Choć przepisy te nie zawierają definicji domu letniskowego, to z wykładni systemowej przepisów można wywnioskować, że taki dom przeznaczony do zamieszkiwania również jest budynkiem mieszkalnym.
A jakie jest Państwa zdanie na ten temat? Zapraszam do podzielenia się swoimi doświadczeniami, przemyśleniami, opiniami w komentarzach poniżej.