Jak współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej?

Nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 roku, ułatwiła podejmowanie uchwał we wspólnotach z dużym, wielostanowiskowym garażem stanowiącym odrębny lokal, którego współwłaścicielami są właściciele lokali. Umożliwiła bowiem oddawanie odrębnych głosów współwłaścicielom tego garażu. Zasada podziału głosu na wszystkich współwłaścicieli obowiązuje jednak nie tylko w przypadku współwłasności garażu, ale współwłasności wszystkich lokali. Z jednej strony należy pochwalić ustawodawcę, że wprowadził jednolite i sprawiedliwe zasady wobec wszystkich lokali, z drugiej strony nie uregulował jednoznacznie sytuacji oddawania głosu przez jednego z właścicieli lokali mieszkalnych za pozostałych. Warto zatem przyjrzeć się, w jaki obecnie sposób współwłaściciele lokali i małżonkowie głosują nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.

Współwłasność w częściach ułamkowych?

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy właściciel głosuje oddzielnie w ramach posiadanego udziału. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 3 ust. 3a u.w.l.,, na potrzeby stosowania tej ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Powyższy przepis został dodany nowelą z 12.6.2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1168), która weszła w życie 29.8.2015 r.

Przed nowelizacją obowiązywała zasada niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej i wszyscy współwłaściciele (a w praktyce najczęściej jeden współwłaściciel na podstawie pełnomocnictwa od pozostałych) oddawali głos za cały lokal. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w nieaktualnej już uchwale z dnia 12 grudnia 2012 roku, III CZP 82/12, prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Zatem gdy mowa o jednym właścicielu, trzeba przez to rozumieć właściciela jednego lokalu lub właściciela więcej niż jednego lokalu, więc w przypadku współwłasności lokalu lub lokali wszyscy współwłaściciele traktowani są jak jeden właściciel. Współwłaściciele mają więc w sumie do dyspozycji jeden głos, a to, w jaki sposób głos ten zostanie oddany, zależy od sposobu zastosowania przez nich przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Tymczasem obecna ustawa dzieli głos jak włos na czworo i pozwala każdemu z właścicieli głosować osobno. Współwłaściciel może oczywiście zagłosować za pozostałych (czyli za cały lokal), ale powinien mieć od nich pełnomocnictwo. W razie braku takiego upoważnienia należy policzyć iloczyn z udziałów zgodnie z art. 3 ust. 3a u.w.l.,, czyli uznać oddany głos za cząstkowy. Kontrowersyjne jest, czy w przypadku braku wyraźnego pełnomocnictwa od pozostałych właścicieli można powołać się na domniemanie istnienia pełnomocnictwa przez jednego z nich, który, oddając głos za pozostałych, czyni to jako czynność zachowawczą w oparciu o art. 209 Kodeksu cywilnego (by głos nie zmarnował się). Praktyka wspólnot oraz orzecznictwo sądów pokaże w najbliższym czasie, czy taka będzie to możliwe do zaakceptowania. Przypomnijmy, że celem nowelizacji miało być ułatwienie głosowania w przypadku istnienia współwłasności hal garażowych, a nie komplikowanie oddawania głosów przez współwłaścicieli lokali mieszkalnych.

Małżonkowie. Czy na pewno współwłasność ustawowa?

Podczas głosowań nad uchwałami we wspólnotach mieszkaniowych często głos przysługuje małżonkom, jako że to małżonkowie są właścicielami lokalu na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. Zarządcy intuicyjnie uznają, że wystarczy podpis jednego z małżonków pod uchwałą, aby uznać oddany głos za ważny. Jest to praktyka co do zasady prawidłowa. Jednakże zdarzają się sytuacje nietypowe i wyjątkowe. Dlatego zarząd, który przelicza głosy i stwierdza, czy uchwała została podjęta czy nie, powinien zwrócić na nie uwagę, szczególnie we wspólnotach, w których uchwały są często skarżone do sądu.

Sprawdźmy w księdze wieczystej lokalu, czy własność do lokalu przysługuje małżonkom na pewno na zasadzie współwłasności ustawowej. Musi to być wyraźnie wpisane w dziale II. Może się zdarzyć, że własność przysługuje tylko jednemu małżonkowi, wtedy drugi małżonek musi dysponować pełnomocnictwem do głosowania. Może też, się zdarzyć, że małżonkowie są właścicielami lokalu w częściach ułamkowych np. z uwagi na zawarcie umowy małżeńskiej majątkowej, znanej powszechnie jako intercyza. Może też się zdarzyć, że nawet pomimo intercyzy charakter współwłasności jest ułamkowy np. gdy małżonkowie nabyli udziały w lokalu jeszcze przed ślubem.

Gdy małżonkowie będą mieli inne zdanie?

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Uprawnienie powyższe znajduje oparcie w treści art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz ma zastosowanie także przy wykonywaniu prawa głosu w stosunku do uchwał wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 sierpnia 2014 r., I ACa 715/14). Doznaje ono ograniczenia przy czynnościach enumeratywnie wymienionych w art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, np. w sprawie zbycia lokalu lub budynku, a ponadto zasada powyższa nie ma zastosowania, gdy jeden z małżonków sprzeciwi się głosowi drugiego małżonka zgodnie z art. 36[1] § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 11 marca 2016 r., I ACa 946/15).

Przykład

Jan i Janina Kowalscy mają w tym samym budynku dwa lokale.
Własność lokalu mieszkalnego nr 6, z którym związany jest udział 60/1000 w nieruchomości wspólnej nabyli jeszcze przed ślubem w udziałach ułamkowych po 1/2. Razem z tym nabyli po udziale 1/2 w prawie do miejsca parkingowego nr 33, wraz z udziałem po 1/200 każdy (razem 1/100) we własności lokalu niemieszkalnego – hali garażowej, z którą to halą związany jest udział 400/1000 w nieruchomości wspólnej.
Ponadto po ślubie nabyli do majątku wspólnego własność lokalu nr 19, z którym związany jest udział 50/1000 w nieruchomości wspólnej oraz prawo do miejsca parkingowego nr 36, z udziałem 1/100 we własności lokalu niemieszkalnego – hali garażowej.
Głosując za uchwałą nr 1/2016 Jan Kowalski złożył podpisy za uchwałą przy polu „lokal nr 6 + garaż 33” i „lokal nr 19 + garaż 36”. Nie dysponował pełnomocnictwem od małżonki Janiny Kowalskiej. Ta jednak nie złożyła żadnego sprzeciwu.

W takiej sytuacji zarząd powinien policzyć, iż oddał cały głos przysługujący na lokal 19 z miejscem nr 36 i pół głosu (iloczyn z art. 3 ust. 3 u.w.l.,) przypadającego na lokal 6 z miejscem nr 33, czyli:
lokal 6: 30/1000 (1/2 x 60/1000),
miejsce post. 33: 2/1000 (1/200 x 400/1000),
lokal 19: 50/1000,
miejsce post. 36: 4/1000 (1/100 x 400/1000),
Razem: 56/1000.

Zgodnie z praktyką w niektórych wspólnotach, zarządy policzyłyby pełny udział za lokal nr 6 z garażem 33, 60/1000 + 4/1000 zamiast 30/1000 + 2/1000, czyli w sumie 88/1000, jednakże, w razie sporu sądowego o istnienie uchwały taki wynik mógłby być zakwestionowany, a zarząd mógłby próbować go ratować uzyskując potwierdzenie Janiny Kowalskiej oddanego przez męża głosu.