Możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK zostanie poszerzona

Zwiększy się grupa osób, które będą miały możliwość wykupu mieszkania wybudowanego za kredyty z BGK. Jednak do wprowadzenia zmian, które rzeczywiście umożliwią taki wykup, jest jeszcze daleka droga, a zmiany wymagają doprecyzowania, gdyż nawet jeśli zostaną uchwalone, mogą pozostać na papierze i nie umożliwiać realnej możliwości wykupu mieszkań.

W Senackiej Komisji Praw Człowieka, Praworządności i Petycji trwają prace nad nowelizacją ustawy z dnia 2 kwietnia 2009 roku o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw (www.senat.gov.pl) Proponuje się uchylenie art. 17 ust. 3 tej ustawy (dziennikustaw.gov.pl) , co umożliwi przekształcenie we własność lokatorskiego prawa do lokalu, który to lokal (lub cały budynek) został wybudowany przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 roku.

Kogo będą dotyczyć zmiany, jeśli zostaną przyjęte?

Powyższe zmiany prawne wydają się brzmieć bardzo skomplikowanie. Nic dziwnego, gdyż jest to już kolejna „łata” porządkująca przepisy po chaosie wywołanym nieustannymi zmianami polityki mieszkaniowej i nieudolnymi próbami pogodzenia tych przepisów z przepisami umożliwiającymi uwłaszczenie (wykup) spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu. Postaram się w dużym skrócie przybliżyć, o co chodzi.

Zgodnie z art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uprawniony ze spółdzielczego prawa do lokalu może wykupić to mieszkanie, to jest zażądać, by spółdzielnia mieszkaniowa zawarła z nim umowę na ustanowienie odrębnej własności lokalu. Preferencyjne warunki tego zakupu były w ostatnich latach przedmiotem nowelizacji, orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego oraz wielu kontrowersji, których omówienie wychodzi poza temat tego artykułu.

Kwestia komplikuje się jeszcze bardziej, jeśli lokal (albo cały budynek) został wybudowany przy pomocy państwowego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego. Z uwagi na liczne nowelizacje dotyczące udzielania tych kredytów możemy wyróżnić trzy najczęstsze sytuacje, w których mogą znaleźć się lokatorzy.

1. Kredyt został udzielony z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na podstawie art. 16-22 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, przed nowelizacją uchylającą te przepisy z dniem 31 maja 2009 roku oraz likwidującą Krajowy Fundusz Mieszkaniowy.

Moim zdaniem w stosunku do powyższych lokali możliwy jest ich wykup począwszy od wejścia 11 października 2011 roku ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety, w kontrowersyjnym wyroku z dnia 6 marca 2014 roku Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. I CSK 194/13 (www.sn.pl – wyrok SN – I CSK 194/13) uznał, że choć przepis art. 12[1] ust. 2 u.s.m., uniemożliwiający wykup mieszkań, został uchylony z dniem 11 października 2011 r., to inny przepis, mianowicie art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie został uchylony ani nie uległ zmianie, a zatem nadal niedopuszczalne jest przekształcenie w prawo własnościowe lub odrębną własność, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego przy użyciu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc nadal prawo to nie może być zbyte w żaden sposób.

Moim zdaniem art. 15e ust. 2 ustawy nie dotyczy kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, bo odwołuje się do art. 15a. Niemniej jednak, problem ten powinien zostać rozwiązany w trakcie prac legislacyjnych. Z uwagi na wyrok Sądu Najwyższego oraz niechęć spółdzielni do pozbywania się ich praw do lokali, możliwość wykupu mieszkania wprowadzona  11 października 2011 r. może pozostać na papierze. Art. 15e ust. 2 ww. ustawy powinien zatem zostać uchylony albo wprowadzony powinien zostać przepis przejściowy nakazujący jego stosowanie tylko do wniosków o kredyt złożonych po 30 września 2009 roku. Wyeliminuje to powyższe kontrowersje.

2. Kredyt został udzielony przez Bank Gospodarstwa Krajowego w imieniu własnym, na podstawie art. 17 ust. 4 z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw, czyli już po likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na wniosek złożony do 30 września 2009 roku.

Tej sytuacji dotyczy proponowana zmiana. Obecnie art. 17 ust. 3 wyraźnie wyklucza możliwość wykupienia takiego mieszkania. W celu uniknięcia kontrowersji uchylenia bądź doprecyzowania wymaga przepis art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

3. Kredyt został udzielony przez Bank Gospodarstwa Krajowego w imieniu włansnym, na podstawie obecnych przepisów – art. 15a-15e ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W takich przypadkach w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości wykupu takiego mieszkania. Jednoznacznie wyklucza to art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Uwaga, wpis jest w części nieaktualny, gdyż po kolejnych, dużych zmianach w ustawie, które weszły w życie 25.10.2015 r. zmieniło się brzmienie art. 15e ust. 2 i dotyczy ono teraz nowego programu kredytowania nazwanego finansowaniem zwrotnym. Tym samym ustawodawca potwierdził związek pomiędzy art. 15e ust. 2 i art. 15a i dał jasny sygnał, że nie zamierza blokować wykupu mieszkań, co do których wnioski kredytowe zostały złożone do 30.09.2009 r.