W niniejszym artykule zajmę się najmem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe. Taki najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie takiej umowy najmu bez zaistnienia wskazanych w ustawie przyczyn. Stąd wynajmujący, chcąc zakończyć umowę z najemcą, która stała się dla niego obciążeniem, powinien znać przepisy regulujące najem. Są to przepisy w dużej części bezwzględnie obowiązujące, których nie można zmienić umową, co najwyżej na korzyść najemcy (tzw. przepisy semiimperatywne).
Niniejszy artykuł nie dotyczy najmu lokali na potrzeby użytkowe, czy najmów komercyjnych. W tych przypadkach zasady wypowiedzenia różnią się, a przepisy nie chronią w tak znaczny sposób najemcy.
Zabezpieczenia.
Warto zawczasu zabezpieczyć się przed możliwością niepłacenia czynszu. Umowa najmu nie musi być zawarta na czas nieoznaczony. Może być zawierana na czas oznaczony, na krótkie terminy, po których będzie musiała być przedłużona. Można zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, co znacznie ułatwi wyegzekwowanie eksmisji. Można także pobrać od najemcy kaucję.
Negocjacje i rozwiązanie za porozumieniem stron.
Przepisy w większej mierze chronią najemców. Wynajmujący powinni zastanowić się zatem, czy nie ma jeszcze szansy na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki. Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze.
Co jednak zrobić, jeśli żadne rozmowy nie pomogą?
Terminy płatności czynszu
Pierwszym elementem niezbędnym do ustalenia, czy jest już możliwe wypowiedzenie umowy najmu, jest ustalenie, kiedy powstała zaległości oraz ile ona wynosi. Zasady te powinny być określone w umowie najmu. Trzeba zatem spojrzeć do umowy i ustalić terminy wymagalności, czyli ostateczne terminy na zapłatę czynszu i innych opłat. W razie braku takich postanowień w umowie czynsz powinien być płacony co miesiąc, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Termin ten dotyczy umów najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca.
Zwłoka
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadku popadnięcia przez najemcę w zwłokę, a nie zwykłe opóźnienie. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Definicja ta wynika z art. 476 Kodeksu cywilnego. Warto jednak zaznaczyć, że w przepisie tym chodzi tylko o odpowiedzialność za opóźnienie, a nie za brak środków finansowych w ogóle. Najemca nie może się zatem powoływać na złą sytuację majątkową, zwolnienie z pracy, potrzebę przeznaczenia pieniędzy na leczenie itp. Z kolei niespodziewana ciężka choroba i pobyt najemcy w szpitalu w ciężkim stanie w momencie terminu płatności czynszu nie spowoduje zwłoki. Tym samym nie da podstaw do podjęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien dokonać płatności tytułem czynszu z odsetkami niezwłocznie po wyjściu ze szpitala. Ewentualnie powinien to zrobić po poprawie stanu zdrowia, jeśli ma obiektywną możliwość zapłaty poprzez dokonanie przelewu lub w inny sposób.
Okres zwłoki
Wynajmujący (czyli zazwyczaj właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Oznacza to, że musi upłynąć trzeci termin płatności, aby było możliwe uprzedzenie najemcy na piśmie z wyznaczeniem dodatkowego terminu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście możliwość wypowiedzenia w powyższy sposób dotyczy także takiej sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności.
Rodzaje zaległości
Czy zaległości uprawniające do rozpoczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu odnoszą się tylko do czynszu, czy także do opłat niezależnych od właściciela? Wśród prawników nie ma jednolitego stanowiska. Mowa tu o opłatach sprecyzowanych w umowie najmu osobno, w przypadku których wynajmujący pełni funkcje pośrednika. Są to np. za wodę i ścieki, energię elektryczną, gaz. Użyte sformułowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów „inne opłaty” dotyczy bowiem przede wszystkim odpowiednika czynszu w przypadku wypowiedzenia umowy z innych, podobnych stosunków prawnych jak najem. Z tych przyczyn, o ile to możliwe, dla bezpieczeństwa skuteczności wypowiedzenia, zalecałbym zaczekanie aż zaległości z samego czynszu przekroczą trzykrotność miesięcznej kwoty czynszu.
Aktualizacja! Od 21 kwietnia 2019 roku sprecyzowano przepisy. Obecnie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.
Uprzedzenie na piśmie
Aby wypowiedzenie umowy było skuteczne i w przypadku braku wyprowadzki najemcy można było dochodzić jego eksmisji przed sądem, konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu. Uprzedzenie powinno być wręczone najemcy po upływie czasu, gdy najemca będzie już w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 miesięcy (np. minie trzeci z kolei termin płatności, a jeśli najemca płaci nieregularnie lub w niepełnej wysokości zobacz uwagi w rozdziale „Okres zwłoki”). Jeśli najemca nie przyjmie uprzedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą z potwierdzeniem odbioru. Następnie należy zaczekać miesiąc od daty na odbiorze lub od ostatniego dnia, w którym mógł odebrać awizowaną przesyłkę.
Niektórzy prawnicy uważają, że jest możliwe skierowanie do najemcy wspomnianego pisma już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Przy takiej interpretacji brak zapłaty zaległości po upływie kolejnego, trzeciego już miesiąca będzie umożliwiał wynajmującego dokonanie wypowiedzenia. Redakcja art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów niestety nie pomaga w jednolitej interpretacji:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
(…)
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…)
Nie zamierzam głębiej wnikać w ten problem. Być może będzie to tematem odrębnego wpisu. Jeśli zależy jednak Państwu, aby skuteczność wypowiedzenia nie została zakwestionowana przez Sąd, sugeruję wybrać dłuższą drogę. W drodze indywidualnych porad prawnych mogę wyjaśnić, jak można przyspieszyć procedurę, aby wszystko odbyło się w granicach prawa i zminimalizować wszelkie niekorzystne dla wynajmującego ryzyka związane z niejasnością przepisów prawnych.
Wypowiedzenie
Dopiero po upływie dodatkowego terminu miesięcznego od odebrania przez najemcę pisma będzie można dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca nie przyjmie wypowiedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru.
Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie czy dłużnik odbierze pismo np. 1 czy 28 lutego, musi upłynąć pełny kalendarzowy miesiąc. Ostatnim dniem najmu jest w tym przypadku 31 marca. Jeśli najemca nie odbierze (awizo), za dzień odbioru przyjmujemy ostatni dzień, w którym mógł odebrać przesyłkę (najczęściej 14 dzień po awizowaniu). A zatem, dopiero mając pokwitowanie odbioru lub zwróconą przesyłkę po awizowaniu na prawidłowy adres najemcy, możemy legalnie i skutecznie żądać od najemcy opróżnienia i opuszczenia lokalu do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego.
Sąd i komornik
Co zrobić, jeśli mimo skutecznego rozwiązania umowy najmu na skutek wypowiedzenia, najemca dalej nie opuści mieszkania?
Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem (sprawa o eksmisję). Sąd oprócz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (np. własności), prawidłowości wypowiedzenia, będzie badał także uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z lokalu mimo prawomocnego wyroku sądowego (niezaskarżonego lub po oddalonej apelacji), można zwrócić się o pomoc do komornika. Dopiero komornik sądowy jest uprawniony do zastosowania wobec najemcy środków, aby przymusowo odebrać lokal. Nawet w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne może trwać długo. Komornik będzie czekał przynajmniej 6 miesięcy na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego, zanim wyznaczy termin eksmisji. Ten nie może przypaść na okres zimowy (w przypadku eksmisji do noclegowni).
Pomoc adwokata lub radcy prawnego
Eksmisje sądowe i egzekucyjne toczą się długo. Wiążą się z różnego rodzaju problemami, jak zaskarżanie przez dłużników różnych czynności, paraliżowanie postępowań na różny sposób. Inne problemy to np. pozostawione rzeczy dłużnika, zdewastowanie lokalu, niewywiązywanie się gminy z udostępnianiem lokali socjalnych i tymczasowych oraz związana z tym szkoda. Z tych wszystkich przyczyn sugeruję skorzystanie z wykwalifikowanej pomocy prawnej w postaci adwokata lub radcy prawnego.
Prawnik ustali stan prawny, podpowie o wszystkich możliwościach, które można zastosować. Może sporządzić wezwania, które pomogą przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Wreszcie pomoże w postępowaniu przed sądem i komornikiem.
Zobacz komentarze (54)
Witam mam pytanie odnośnie wynajetego pokoju.
Co jeśli mam pokój do końca sierpnia bo tak jest na umowie i nie korzystam z niczego bo wprowadziłem się i nie zapłacę za to?, w umowie jest napisane że muszę znaleźć osobę na swoje miejsce, umowa jest okresowa i nie ma możliwości wypowiedzenia jej.
Co mogę zrobić w tym przypadku?
Jeśli ma Pan umowę najmu na czas określony do końca sierpnia, a umowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, to umowa (w tym czynsz) niestety obowiązuje aż do sierpnia. Jedyną możliwością wcześniejszego wygaśnięcia umowy jest jej rozwiązanie za porozumieniem stron. Dość istotne jest zatem, czy zwrócił Pan już mieszkanie, wynajmujący przyjął od Pana klucze, spisał z Panem jakiś protokół oraz czy umowa nie przewidywała formy pisemnej dla jej rozwiązania i skutków niezachowanie tej formy.
Witam, jak wybrnąć z takiej sytuacji. Najemca wyprowadził się , nie wypowiedział umowy, nie oddał kluczy, nie odpowiada na telefony, a pod adresem stałego zameldowania ( jest w dow. Osob.) nie ma go. A więc polecone dostaję z powrotem.
Oddanie kluczy to jeden z przejawów przekazania posiadania. Najbezpieczniej przeprowadzić postępowanie eksmisyjne. W przypadku zamiaru obrania “drogi na skróty” i otworzenia zamków (np. przez ślusarza) radzę być absolutnie pewnym, że nastąpilo definitywne wyprowadzenie się najemcy. Doradzamy też skontaktować z prawnikiem, który wytłumaczy w jakich przypadkach takie “włamanie” może skutkować odpowiedzialnością karną, a kiedy jest uzasadnione. Można też ustalić w urzędzie gminy, czy adres zameldowania jest aktualny i czy najemca w ogóle żyje.
Dzień dobry,
Wynajmujący nie płaci od miesiąca opłat za media (nie odbiera telefonów, nie odpisuje na smsy, na maile) a umowa z nim podpisana zawiera klauzulę o miesięcznym okresie wypowiedzenia bez podania przyczyny, czy wystarczy wysłać poleconym wypowiedzenie umowy i co zrobić gdy dalej się nie będzie wyprowadzać.
pozdrawiam
Z treści pytania nie wynika, czy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego. Jeśli tak, ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera znacznie bardziej skomplikowaną procedurę wypowiedzenia umowy i nie dopuszcza w ogóle możliwości wypowiedzenia umowy bez przyczyny, także w razie wniesienia pozwu o eksmisję niestety może mieć Pan problemy.
Wypowiedziałem umowę najemcy ale nie chce się wyprowadzić i nadal nie płaci czynszu.
Czy ma obowiązek płacić czynsz?
Umowa wypowiedziana na dzień 01.02.2019
Tak. Odpowiadając precyzyjnie jest to odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Przysługuje w wysokości dotychczasowego czynszu. Może być wyższe, jeśli wynajmujący udowodni, że kwota czynszu nie pokrywa jego strat.
Mam nadzieję, że uda się Panu doprowadzić sprawę do pozytywnego zakończenia. W przypadku problemów może Pan skorzystać z odpłatnej pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego. Zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.
Witam ! Moja sytuacja jest nieco inna. Mam umowę z moim najemca na czas określony. Jednak on sam zasugrował mi rozwiązanie tej umowy przd termninem. Przystałem na to warunkowo . Te warunki to pełne rozliczenie finasowe oraz doprowadzenia przdmiotu najmu do stanu używalności. Przy podjętej próbie zawarcia porozumienia okazało się, że przdmiot najmu czyli mieszkanie jest zdewastowane a platności nie do konca uregulowane (zalega z platnoscią czynszu za 1 okres rozliczeniowy). W takiej sytuacji nie wyraziłem zgody na roziązanie umowy w drodze porozumienia. Umowa trwa dalej lecz w odpowiedzi na to mój najemca porzucił przedmiot najmu. Wyprowadził sie sam a klucze wrzucił do skrzynki pocztowej o czym powidomił mnie telefonicznie, uznająć sprawe za zakończoną. W jaki sposób mam teraz dochodzić swoich roszceń z tytułu zaległści płatniczych oraz dokonanych zniszceń. Czy w tej styuacji mogę wypowiedzić umowę najmu ze skutkiem natychmistowym czy muszę przejść długotrwałą procedurę wypowiedzenia umowy z powodu zaległosci finasowych
Niestety bez ustalenia w jaki sposób została zawarta umowa i jak jest jej treść nie jest możliwe odpowiedzenie na to pytanie. Co do zasady zgodnie z art. 77 par. 2 Kodeksu cywilnego rozwiązanie umowy zawartej na piśmie wymaga zachowania formy dokumentowej, czyli takie zachowanie jak wrzucenie kluczy do skrzynki czy rozmowa telefoniczna byłoby niewystarczające (w najbardziej typowych sytuacjach z pisemną umową). Inna sprawa do rozważenia, czy z uwagi na zrzeczenie się przez najemcę faktycznego posiadania, ma to sens (biorąc przede wszystkim pod uwagę pozostały okres trwania umowy najmu). Roszczeń pieniężnych można dochodzić przed sądem, a prawomocnie zasądzone należności można próbować ściągnąć za pośrednictwem komornika. Sugeruję skorzystanie z profesjonalnej, odpłatnej pomocy prawnej.
Dziękuję za artykuł. Pytanie Panie Janie, czy jeśli powstały problemy z najemcą w okresie 3 miesiąca wynajmu, to z racji nieprzekroczenia okresu 12 miesięcy, jako właściciel, muszę czekać nie na 3 a na 6 miesięcy zalegania z czynszem, żeby zacząć działać?
Dziękuję za świetne artykuły! Moi poprzedni najemcy byli zawsze bez zarzutu, można powiedzieć -idealni, i to być może uśpiło moją czujność przy podpisywaniu umowy najmu z aktualnym najemcą.
Aktualna umowa to najem okazjonalny ze wszystkimi wymaganymi notarialnymi załącznikami, zgłoszona w czasie do US itp. - zawarta na okres 5 lat...Po kilku miesiącach bezproblemowego najmu pojawiły się problemy - najemca (po moich ponagleniach) zgłosił chwilowy problem finansowy, obiecał uregulować czynsz za bieżacy m-c w ciągu tygodnia -czego nie zrobił, do tego wyłączył/zmienił nr telefonu, nie odbierał domofonu. Po kilku dniach prób udało się z nim porozmawiać w drzwiach najmowanego mieszkania - podpisał wezwanie do zapłaty czynszu oraz mediów w ciągu 7 dni - i tak zrobił - przelew otrzymałam. Poza tym kontaktu nadal nie mam (wyłączony telefon itp).
Jakie są możliwości wcześniejszego rozwiązania tej umowy - czy w grę wchodzi jej wypowiedzenie z mojej strony - poza wszystkim opisanym powyżej, najemca miał mieszkać sam i tak to zostało zgłoszone w administracji. Natomiast wg sąsiadów, mieszka tam również kobieta. Czy punkt, że najemca oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, miałby tutaj zastosowanie?
Z góry dziękuję i pozdrawiam,
Sabina
Może Pani wypowiedzieć umowę z uwagi na udostępnienie lokalu innej osobie, z tym że jeśli najemca wytłumaczy się, że jest to osoba wskazana w art. 688(2) Kodeksu cywilnego np. żona albo osoba, której obecności nie tolerował, wypowiedzenie może być nieskuteczne. Może też Pani poczekać, aż będzie możliwe wezwanie a następnie wypowiedzenie z powodu zaległości, bądź (w przypadku tłumaczeń najemcy z tego pierwszego powodu) wypowiedzieć w oparciu o tą drugą postawę jeszcze raz.
Dzień dobry. Jak powinna wyglądać procedura wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas określony? Tzn co powinny zawierać poszczególne pisma i czy ich odbiór najemca musi potwierdzić podpisem?
Dzień dobry,
Mam problem polegający na tym iż podpisałem ze spółką s.a. umowę na wynajem (2lata) mieszkania w którym miała ta spółka prowadzić działalność związaną z wynajmem dobowym. Od początku były problemy z płatnościami. Obecna płatność czynszu jest już po terminie 20 dni ( brak kontaktu - nie odbierają telefonu). Czy mogę wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym ?. Czy muszę zachować procedurę wysyłania ponaglenia za brak wpłat za czynsz?
czy po wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania i zajmowaniu go w dalszym ciagu przez lokatora mozna zadac zaplaty za zajmowany przez niego lokal?
Oczywiście. Jest to opłata za bezumowne korzystanie z lokalu. Wynika to z samej ustawy. Mimo to warto na przyszłość wpisać klauzulę o takiej płatności do umowy. Z doświadczenia wiem, że wpływa to na najemcę mobilizująco.
Wiele osób przychodzi do mnie na poradę w sprawie dopracowania treści umowy najmu. Gorąco zachęcam do takich porad. Udzielam takich porad także emailowo lub telefonicznie.