Podział spółdzielni i wyodrębnienie wspólnoty

Masz dość administrowania budynkiem przez spółdzielnię? Twoi sąsiedzi w bloku też? Może pora na zmianę? W grę wchodzi podział spółdzielni albo wyodrębnienie się budynku jako wspólnota? Jeśli przynajmniej połowa lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej jest wyodrębniona lub istnieje możliwość takiego wyodrębnienia, najszybsze i najłatwiejsze jest utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Z kolei podział spółdzielni może ciągnąć się latami. Jest jednak jedyną szansą w razie braku uregulowanych gruntów, kolizji rożnych praw spółdzielni do gruntów lub gdy z innych przyczyn nie można wyodrębnić lokali.

Wyodrębnienie się jako wspólnota mieszkaniowa

Zanim pomyślisz o podziale spółdzielni mieszkaniowej, rozważ czy nie łatwiej będzie stworzyć wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 24[1] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę o powołaniu wspólnoty. Uchwała ta tylko potocznie nazywa się uchwałą o powołaniu wspólnoty. Formalnie w jej treść wpisuje się, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Jaki jest warunek podjęcia tej uchwały? Praktycznie oznacza to, że większość lokali musi być wyodrębnionych. Oznacza to, że powołanie wspólnoty na nieruchomościach nieuregulowanych jest niemożliwe. Ponadto większość właścicieli liczona udziałami musi być chętna, by się wyodrębnić. Trzeba pamiętać, że z częścią właścicieli może nie być kontaktu, część może zasiadać we władzach spółdzielni, a kolejna część po prostu bać się zmian.

Co w sytuacji, gdy grunty są uregulowane, ale na nieruchomości nie ustanowiono jeszcze odrębnej własności lokali lub takich lokali jest zbyt mało, a dominują spółdzielcze prawa do lokali. Uprawnieni z tych praw mogą złożyć do spółdzielni wniosek o przekształcenie ich prawa w odrębną własność.

Treść uchwały

o podjęcia uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Co to oznacza? Sprawdzamy księgi wieczyste i ułamki stanowiące wartość udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Przeliczamy nieformalnie, czy mamy większość. Występujemy z pisemnym żądaniem do spółdzielni o zwołanie zebrania z udziałem notariusza w celu podjęcie uchwały w trybie art. 24[1] ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych . To jest najlepiej przepisujemy całą treść z tego przepisu, czyli ma to być żądanie o podjęciu uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków… . Pod żądaniem powinni się podpisać właściciele lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Najlepiej żeby była to więcej niż połowa. Uprawdopodobni to, że żądanie ma duże szanse przekształcenia się w uchwałę. Nie ma znaczenia, czy będą to podpisy złożone pod pismem z żądaniem z podaniem wartości udziałów, czy do żądania będzie dołączona lista podpisów. Ważne, żeby nie było wątpliwości, kto podpisał się za żądaniem.

Zebranie właścicieli lokali powinno zostać zwołane przez zarząd spółdzielni. Na zebraniu powinien uczestniczyć notariusz. Przed zebraniem właścicieli lokali, warto ustalić kandydatów na członków zarządu nowej wspólnoty oraz firmę administrującą, z którą podpisze ona umowę. W takiej sytuacji zarząd będzie mógł niezwłocznie przejąć nieruchomość w administrowanie, a nowa administracja wykonywać swoją pracę. Wtedy nie będzie wątpliwości, komu płacić opłaty i kto odpowiada za stan nieruchomości.

Co w sytuacji gdy spółdzielnia będzie utrudniać podjęcie uchwały o powołaniu wspólnoty? Najlepiej zgłosić się do adwokata lub radcy prawnego, który pomoże skierować przeciwko spółdzielni odpowiednie kroki prawne. Rozważy, kiedy będzie możliwe podjęcie uchwały bez formalnego zwołania przez zarząd spółdzielni.

Problemy po powołaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Skuteczne wyodrębnienie wspólnoty zazwyczaj nie oznacza końca problemów związanych z administrowaniem nieruchomości przez nielubianą spółdzielnię.

Przejęcie zarządu

Zdarza się, że spółdzielnia z różnych powodów nie uznaje uchwały. Bywa, że nie chce powiadomić mieszkańców o zmianie zarządzania i konieczności dokonywania wpłata nowemu zarządcy a przede wszystkim nie chce wydać dokumentacji. W grę wchodzą oczywiście powództwa cywilnoprawne, ale te sprawy trwają. Przejęcie nieruchomości przez nową wspólnotę jest protokołowane notarialnie, a zatem najlepszym i najskuteczniejszym sposobem jest skierowanie sprawy na policję. Bowiem zarządca, który nie wyda dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej może być pociągnięty do odpowiedzialności karnej za przestępstwo z 276 Kodeksu karnego. Przejęcie zarządu przez nową wspólnotę potwierdzone jest dokumentem notarialnym, czyli poświadczone przez osobę wykonującą zawód zaufania publicznego. Stąd bardzo rzadko zdarza się, aby z tym dokumentem związane były nieprawidłowości. Tym samym członkowie zarządu spółdzielni nie wydając dokumentów narażają się na poważne ryzyko i odpowiedzialność.

Rozliczenie środków na funduszu remontowym

Kolejnym problem jest rozliczenie się właścicieli lokali ze spółdzielnią ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielni. Spółdzielnia może posiadać bowiem jeden wspólny fundusz remontowy dla całego osiedla, a jedynie rozksięgowywać wpłacane środki i wydatki na konkretne nieruchomości. Może powstać sytuacja, że to właściciele lokali mają roszczenie w stosunku do spółdzielni. Zazwyczaj w przypadku nowych budynków, którego mieszkańcy opłacają remonty starszych zasobów.

Może być i odwrotna sytuacja.To jest spółdzielnia może się domagać od właścicieli lokali środków. Dzieje się to wtedy, gdy nieruchomość w dacie wyodrębnienia ma bilans na minusie. Do 2017 roku kwestia ta była nieuregulowana i w orzecznictwie wywoływała mnóstwo wątpliwości. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2017 roku została przesądzona konieczność dokonania rozliczeń. Mimo to, z mojego najnowszego doświadczenia wynika, że sposób ich dokonania ciągle wzbudza kontrowersje. Spółdzielnie je wykorzystują i najczęściej całkowicie odmawiają dokonania na rzecz właścicieli lokali jakichkolwiek rozliczeń. Stąd taką sprawę warto powierzyć kancelarii adwokackiej lub radcowskiej.

Nie należy też zapomnieć o wygaśnięciu członkostwa w spółdzielni i konieczności po stronie spółdzielni zwrotu wpłaconych udziałów członkowskich. I w tym przypadku zdarza się, że spółdzielnie odmawiają ich zwrotu.

Podział spółdzielni

Najpierw dwa słowa. Będzie długo. Ale… gdy będzie już po wszystkim często okazuje się, że mniejsze spółdzielnie działają sprawniej i lepiej rozwiązują problemy mieszkańców.

Ustawa Prawo spółdzielcze oferuje trzy sposoby podziału.

• W drodze uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni.
• Na drodze sądowej na wniosek mniejszości.
• Na drodze sądowej na wniosek mniejszości z solidarnym ponoszeniem kosztów sądowych przez dotychczasową spółdzielnię.

Walne zgromadzenie, podejmując uchwałę o podziale, uchwala także plan podziału jej majątku. Kryterium podziału majątku zależy od podjętej uchwały, może to być liczba członków albo metraż powierzchni użytkowej.

Podział sądowy

Jeśli nie uda się uchwalić poddać pod obrady walnego zgromadzenia uchwały podziałowej, grupa spółdzielców może podjąć uchwałę, że chce się wydzielić. Do podjęcia uchwały uprawnieni są członkowie spółdzielni, z którą związana jest część majątku spółdzielni np. wyszczególnione nieruchomości lub wyodrębniona jednostka spółdzielni. Zarząd spółdzielni jest zobowiązany zwołać walne zgromadzenie. Jeśli grupie mieszkańców nie uda się doprowadzić do uchwalenia ich projektu uchwały, może wystąpić do sądu. Walne zgromadzenie może bowiem podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.

Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni spełniająca ustawowe wymagania lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę są podstawą do dokonania odpowiednich wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego, a także do ksiąg wieczystych.

Który tryb wybrać, według art. 108a czy art. 108b ustawy Prawo spółdzielcze?

Istnieje możliwość podjęcia przez część członków spółdzielni od razu uchwały o podziale w trybie art. 108b ustawy Prawo spółdzielcze zamiast art. 108a tej ustawy. Niemniej jednak i tak musi zostać podjęta uchwała walnego zgromadzenia albo wydane orzeczenie sądu. Różnicą w przypadku art. 108b jest możliwość wystąpienia do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia tylko wtedy, gdy walne zgromadzenie nie podjęło uchwały podziałowej w terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia lub w przypadku podjęcia uchwały odmawiającej podziału. W przypadku trybu art. 108a jest to także możliwe w razie naruszenia istotnych interesów członków występujących z podziałem.

Korzyścią z trybu art. 108b jest właściwie tylko § 6, zgodnie z którym koszty postępowania sądowego o wydanie orzeczenia ponoszą solidarnie członkowie wnoszący o podział spółdzielni oraz dotychczasowa spółdzielnia. Przepis ten nie wyjaśnia jednak w jakiej proporcji miałyby być ponoszone te koszty i czy stanowi on odstępstwo od generalnej zasady ponoszenia kosztów postępowania sądowego przez stronę przegrywającą jako odpowiedzialną za wynik procesu. Przepis ten nie daje także podstaw do zwolnienia grupy członków do uiszczenia opłaty sądowej przed wszczęciem procesu, a jedynie może modyfikować rozliczenia kosztów po zakończeniu postępowania sądowego. Jest to zatem przepis w dużym zakresie martwy. Część sędziów uważa, że może on służyć tylko do nieobciążania grupy członków żądających podziału w sytuacji, gdy podział ten okaże się niemożliwy do wykonania. (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 1 września 2015 roku, XXIV C 1238/09)

Inną korzyścią jest też narzucony zarządowi dotychczasowej spółdzielni 60-dniowy termin na przygotowanie niezbędnych dokumentów. Nie ma to jednak dużego znaczenia, bo termin na zwołanie walnego zgromadzenia i tak wynosi w obu wariantach 3 miesiące.

Z tych wszystkich względów art. 108b ustawy Prawo spółdzielcze uważany jest przez wielu prawników za karykaturę art. 108a i jest rzadziej stosowany niż jego starszy odpowiednik.

Zaskarżenie uchwały podziałowej do sądu

Niezależnie od trybu podziału uchwała podziałowa musi być zgodna z prawem i może być zaskarżona nie tylko z przyczyn określonych w przepisach art. 108-112 ustawy Prawa Spółdzielczego, ale także wszystkich innych przyczyn wymienionych w art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze. W grę wchodzi zatem sprzeczność z innymi przepisami prawa, z postanowieniami statutu, z dobrymi obyczajami, z interesami spółdzielni albo pokrzywdzenie jej członka. Pod uwagę należy wziąć takie kwestie, jak dostęp do drogi publicznej, czy skutki podatkowe.

Z taką sytuacją spotkali się mieszkańcy olbrzymiej warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko”. Na skutek wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 858/14 jej uchylony został prawomocny wyrok oddalający powództwa i najprawdopodobniej uchwała podziałowa zostanie uchylona. Uchwała podziałowa została podjęta w 2005 roku, a (mając na uwadze wiedzę na stan z 2019 roku) sprawa sądowa, mimo 14 lat nie została jeszcze rozstrzygnięta. Powstało zatem ogromne zamieszanie, a po uprawomocnieniu się wyroku uchylającego uchwałę podziałową to zamieszanie może być jeszcze większe. Spółdzielnie powstałe na skutek podziału już dawno zostały zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym i funkcjonują. Teraz może okazać się, że nie powinny w ogóle zaistnieć.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 858/14

Niezgodność z prawem uchwały podziałowej stanowi wprost przesłankę wystąpienia z żądaniem, o jakim mowa w art. 42 § 2 i 3 ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) i w postępowaniu wszczętym na podstawie tego przepisu nie tylko dopuszczalne, ale nawet konieczne jest zbadanie zarzutów zmierzających do wykazania, że uchwała narusza prawo, a przez to prowadzi do niemożliwych do rozwiązania konfliktów albo do skutków, których porządek prawny nie akceptuje.

Z uwagi na powyższe sprawy związane z podziałem spółdzielni powinny być dobrze przemyślane i zrealizowane. Inaczej zamiast korzyści przyniosą spółdzielcom problemy i koszty. Bez dobrej obsługi prawnej przeprowadzenie dobrego podziału jest praktycznie niemożliwe.