Praktyczne wskazówki dla nabywców przy podpisywaniu umowy deweloperskiej (wpis gościnny)

O ile w odniesieniu do umów rezerwacyjnych oraz innego typu umów wstępnych, ich walor prawny jest najczęściej znikomy i krótkotrwały, to umowa deweloperska ustanawia już skonkretyzowane oraz długoterminowe zobowiązania stron. Jej istotność podkreśla dodatkowo fakt, że stanowi podstawę roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności do księgi wieczystej, a odstąpienie od niej możliwe jest jedynie w ściśle określonych przypadkach. Decydując się zatem na zawarcie umowy deweloperskiej, warto dokładniej przeanalizować jej treść.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie, które powinny zwrócić uwagę każdego nabywcy, oczywiście prócz dokładnej weryfikacji powierzchni i położenia nabywanej przez niego nieruchomości. A także ewentualnych różnic pomiędzy treścią umowy a przedstawionym wcześniej prospektem informacyjnym.

1. Status nieruchomości

Decydując się na zakup mieszkania, najczęściej zwracamy uwagę na lokalizację budynku, w którym będzie się ono znajdowało, a także planowane inwestycje w jego najbliższej okolicy. Pamiętać jednakże należy o tym, że nawet wyraźnie wydzielona działka gruntu, oddalona od innych zabudowań, może być już uprzednio obciążona szeregiem praw osób trzecich. I chociaż owe prawa nie muszą znajdować odzwierciedlenia w planowanym przedsięwzięciu deweloperskim, to mogą wpływać na otaczającą go infrastrukturę oraz przyszły sposób korzystania z nieruchomości.

Chodzi tu oczywiście o różnego typu ograniczone prawa rzeczowe. W szczególności zaś należy zwrócić uwagę na wpisane w księdze wieczystej służebności gruntowe przejazdu i przechodu przez nieruchomość, bądź służebność przesyłu. Dwie pierwsze mogą być związane z koniecznością umożliwienia dostępu do infrastruktury drogowej właścicielom innych posesji, a niekiedy wręcz z możliwością przeprowadzenia mediów oraz stworzenia nowego połączenia drogowego. Ostatnia ze służebności ustanawiana jest zaś na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych i dotyczyć może zarówno instalacji usytuowanych bezpośrednio w gruncie, jak i na jego powierzchni. Z pozoru zatem cicha okolica może się zmienić nie do poznania na skutek rozpoczęcia aktywnego korzystania ze służebności gruntowych.

2. Hipoteki

Wbrew częstemu mniemaniu, sam fakt obciążenia nieruchomości, na której posadowiony ma zostać budynek mieszkalny, hipotekami nie przesądza o nieatrakcyjności danej inwestycji. W takim jednakże przypadku należy zadbać, aby w umowie deweloperskiej znalazł się zapis mówiący o zapewnieniu bezobciążeniowego wyodrębnienia nieruchomości lokalowej. Oznacza to, że ewentualne hipoteki ciążące na gruncie nie zostaną przeniesione na poszczególne nieruchomości lokalowe.

3. Sposób liczenia powierzchni lokalu

W umowie deweloperskiej powinna zostać określona metoda pomiaru lokalu po jego wybudowaniu. Oczywistym jest bowiem, że postępując nawet zgodnie ze sztuką budowlaną, nie jest możliwe perfekcyjne odwzorowanie projektu budowlanego. W umowie określona jest wszakże zakładana powierzchnia oraz cena. Od sposobu pomiaru powykonawczego zależeć będzie jego wynik, a w konsekwencji ewentualna konieczność rozliczenia różnicy w cenie. Przyjmuje się przy tym, że przy różnicach przekraczających 2% planowanej powierzchni lokalu, kupującemu musi zostać zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. W przypadku braku stosownego zapisu w projekcie umowy, należy postulować jego dopisanie.

4. Kary umowne i odsetki

Pamiętajmy, że przy umowie deweloperskiej to deweloper występuje w roli profesjonalisty. Nie może on przenosić ryzyka prowadzonej działalności gospodarczej na nabywcę. Tylko zatem nadzwyczajne okoliczności noszące znamiona siły wyższej, czyli zjawisk nie dających się przewidzieć uprzednio, powinny zwalniać dewelopera z odpowiedzialności względem nabywcy. Wszelkie klauzule wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy powinny zatem zwrócić naszą uwagę. Jeżeli zaś w umowie deweloperskiej zastrzeżono kary umowne, to ich wysokość powinna być taka sama dla każdej ze stron i nie może faworyzować dewelopera.

Typowy przypadek, na wypadek którego kara umowna jest zastrzegana, to opóźnienie w wydaniu lokalu, bądź zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na odmienne – na gruncie prawnym – znaczenie słów opóźnienie oraz zwłoka. Ten ostatni termin oznacza bowiem zawinione opóźnienie. Jeżeli zatem podstawę do naliczenia kary umownej stanowi zwłoka dewelopera, to do jej pobrania nie wystarczy sam obiektywny fakt opóźnienia ale konieczne jest, aby wynikał on z okoliczności zawinionych przez sprzedawcę.

Odsetki natomiast stanowią swoiste odszkodowania za nieterminowe spełnienie świadczenia pieniężnego, siłą rzeczy zatem dotyczyć będą głównie wpłat nabywcy. Jeżeli ich wysokość nie została zastrzeżona, deweloper będzie mógł domagać się odsetek w wysokości ustawowej (obecnie to 7% w skali roku). W przypadku zaś wprowadzenia odsetek w wysokości umownej, pamiętajmy że nie mogą one przekroczyć wysokości odsetek maksymalnych (obecnie to 14% w skali roku).

5. Administrowanie budynkiem

Niektórzy deweloperzy nadal starają się wprowadzić do umów zapisy o wyznaczeniu przyszłego zarządcy nieruchomości, w postaci wskazanej przez niego osoby, bądź firmy. Tego typu postanowienia mogą niekorzystnie wpływać na przyszłe opłaty ponoszone przez nabywców z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną, a także sposób ewentualnego egzekwowania roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową względem dewelopera. Podmiot przez niego wskazany będzie bowiem mniej skłonny do reprezentowania w sporze interesów wspólnoty mieszkaniowej. Z tego też względu zapisy takie uznawane są najczęściej za niedozwolone klauzule umowne. Powinniśmy zatem zadbać o ich usunięcie z treści umowy deweloperskiej.

To tylko przykłady klauzul, na które warto zwrócić uwagę, zapoznając się z projektem umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że wszelkie wątpliwości i niejasności należy wyjaśnić przed zawarciem umowy. Późniejsze zmiany wymagać bowiem będą zgody dewelopera oraz ponownej wizyty u notariusza.

Opracowanie: Michał Koralewski, radca prawny, dziennikarz portalu RynekPierwotny.pl.