Przymusowa licytacja mieszkania nawet za niewielkie zaległości

Dysproporcja między wysokością zadłużenia a wartością licytowanego mieszkania nie ma decydującego znaczenia, gdy wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia zdecyduje się wystąpić z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. To sedno wyroku Sądu Najwyższego z 13 lutego 2014 roku, V CSK 170/13 (www.sn.pl – wyrok SN – V CSK 170/13).

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. W przepisie tym jest wymienione kilka alternatywnych przesłanek, w tym „długotrwałe” zaleganie z zapłatą  opłat, nie ma natomiast sprecyzowane, iż dług musi być znaczny.

Wystarczy, że stan zadłużenia utrzymuje się wiele lat i zagraża interesom wspólnoty, a mimo podjętych przez wspólnotę łagodniejszych działań takich jak egzekwowanie należności przez komornika nie daje efektu lub mimo skutecznej egzekucji właściciele lokali nie płacą opłat za kolejne okresy. Trzeba mieć też na względzie, czy odmawianie zapłaty ma charakter uporczywy, czy też jest wynikiem obiektywnych trudności właściciela lokalu.

Przywołać tu należy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12 (trybunal.gov.pl – wyrok TK – SK 12/12), z uzasadnienia którego możemy przeczytać, że powyższa sankcja za długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie jest co do zasady uzależniane nie tylko od wysokości zaległej kwoty, ale i bezskuteczności wcześniejszych prób dochodzenia zaległych należności na ogólnych zasadach oraz będącego konsekwencją tej bezskuteczności ryzyka powstawania kolejnych zaległości i ponoszenia dodatkowych kosztów dochodzenia nowych zaległości.

Uogólniając zastosowanie tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Według tego kierunku wykładni, odrzuca się możliwość wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami lokali, dotyczących zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Jednocześnie nakazuje się uwzględnienie przy rozpatrywaniu możliwości zastosowania tej sankcji okoliczności osobistych po stronie dłużnika, mogących usprawiedliwiać powstanie jego zaległości. Istnienie takich okoliczności traktuje się jako przeszkodę do zastosowania tej sankcji.

Lepiej uzyskać wyrok i go wykonać

Sprawa o żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji może okazać się bardzo skomplikowana, a wykazanie przeróżnych okoliczności zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej jak i właściciela lokalu może okazać się trudne, dlatego doradzam w takich sprawach skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.

Bardzo często korzystniej będzie uzyskać wyrok i skierować go do komornika celem zajęcia mieszkania i sprzedania go na licytacji. Takim trybem kończy się większość spraw związanych z zaległościami

Aktualizacja: Od 2020 roku i tu pojawia się ograniczenie Zgodnie z art. 952[1] § 2 Kodeksu postępowania cywilnego dług musi stanowić co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania przez komornika na podstawie operatu biegłego rzeczoznawcy.

Nie lekceważmy długu

Warto nie lekceważyć nawet drobnych aczkolwiek utrzymujących się długo zaległości. Choć cena uzyskana wskutek licytacji lokalu po potrąceniu niewielkiej zaległości i kosztów postępowania, będzie musiała zostać zwrócona właścicielowi lokalu, to taka licytacja może być dla niego dotkliwa. Nie chcę wdawać się w omawianie zasad prowadzenia przymusowej licytacji, ale może się tak zdarzyć, że uzyskana cena będzie znacznie niższa niż wartość rynkowa mieszkania.

Z powyższej sankcji licytacji lokalu może skorzystać także spółdzielnia mieszkaniowa wobec właściciela lokalu albo uprawnionego do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 17[10] u.s.m. lub 27 ust. 1 u.s.m.).