głosowanie Archives - Prawo mieszkaniowe

23 lutego 201629 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Pełnomocnictwo do głosowania nad zmianą zarządu umownego nie wymaga formy aktu notarialnego

Pełnomocnictwo do głosowania (udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu) nie wymaga formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza. Dotyczy to jednak tylko zmiany umownego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (w praktyce najczęściej odwołania zarządu umownego) i nie dotyczy spraw, w których ze względu na zawarcie przez zarząd wspólnoty umowy dotyczącej nieruchomości konieczne jest podjęcie uchwały w formie aktu notarialnego, a nie tylko jej zaprotokołowanie w takiej formie. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 roku (sygn. I CSK 1047/14 – www.sn.pl) zrywa z dotychczasową wykładnią i stanowi znaczne ułatwienie dla właścicieli lokali chcących przykładowo odwołać zarząd np. narzucony aktem notarialnym przez dewelopera. Teraz łatwiej będzie go odwołać. Na zebraniu wspólnoty nie potrzeba już obecności […]

23 sierpnia 201529 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Zmiana zarządu w małej wspólnocie

Konieczność osiągnięcia jednomyślności jest utrapieniem wielu małych wspólnot mieszkaniowych, bowiem w nieruchomościach liczących maksymalnie 7 lokali nie stosuje się zasad głosowania z ustawy o własności lokali tylko przepisy kodeksu cywilnego. O ile dla czynności zwykłego zarządu w małych wspólnotach do podjęcia decyzji (uchwały) wystarczy większość głosów właścicieli lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej (art. 201 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.), to dla spraw przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest jednomyślność właścicieli lokali (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Bardzo spornym zagadnieniem są kwestie ustalenia i zmiany sposobu zarządu w takich wspólnotach, a także kwestia wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite. Ostatnio, dnia 15 kwietnia 2015 roku, zapadł wyrok Sądu Najwyższego

8 marca 201529 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Można także wnosić o stwierdzenie nieważności (nieistnienia) uchwały wspólnoty a nie tylko o uchylenie

Stosownie do art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwałę wspólnoty można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oznacza to, że w przypadku braku zaskarżenia takiej uchwały w ciągu 6 tygodni uchwała wiąże właścicieli lokali, nawet mimo jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo nawet jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jedyną możliwości wyeliminowania takiej uchwały jest jej uchylenie przez właścicieli lokali. Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek.

7 lutego 201529 sierpnia 2020spółdzielnie mieszkaniowe

Członkami spółdzielni mieszkaniowej mogą być tylko mieszkańcy

Jak dotychczas nie było żadnych przepisów ograniczających możliwości przyjęcia nowych członków do spółdzielni mieszkaniowej. Nie precyzowały tego przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 3 tej ustawy, ograniczając się do stwierdzenia, iż może to być osoba fizyczna bądź prawna. W takiej sytuacji zagadnienia te regulowały statuty spółdzielni.

22 stycznia 201529 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Współwłaściciel lokalu będzie mógł głosować we wspólnocie

Współwłaściciel lokalu będzie mógł samodzielnie (bez porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami) głosować we wspólnocie mieszkaniowej. Taki projekt zmian w ustawie o własności lokali zgłosiła w Sejmie Komisja Infrastruktury. W lipcu pisałem o problemach z liczeniem głosów w przypadku lokali, które są własnością kilku osób. W szczególności problem dotyczy wielostanowiskowych garaży, będącymi odrębnymi lokalami, których współwłaścicielami są zazwyczaj właściciele lokali. Zgodnie z projektem siła głosu współwłaściciela byłaby równa pomnożeniu jego udział w lokalu przez udział w powierzchni, jaki zajmuje lokal w stosunku do całej nieruchomości.

16 lipca 201429 sierpnia 2020wspólnoty mieszkaniowe

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokali

Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali (czyli zazwyczaj w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali,) zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Jeżeli każdy lokal ma jednego właściciela, podejmowanie decyzji nie powinno nastręczać żadnych problemów natury prawnej. Może się jednak okazać, że odrębna własność lokalu stanowi współwłasność kilku osób.

7 kwietnia 201429 sierpnia 2020spółdzielnie mieszkaniowe

Kontrowersje przy liczeniu głosów wstrzymujących się w dużych spółdzielniach

Na walnych zgromadzeniach w dużych spółdzielniach mieszkaniowych, w których zgromadzenie te odbywają się w częściach, tak samo jak w przypadku innych spółdzielni, przy liczeniu głosów dotychczas nie uwzględniano głosów wstrzymujących się (chyba że co innego zapisano statucie). Okazuje się, że może to być niezgodne z prawem, a uchwała, za którą oddano więcej głosów za niż przeciw, ale nie więcej niż łącznie głosów przeciw i wstrzymujących się, może być uznana za nieistniejącą. Taka interpretacja może spowodować w spółdzielniach paraliż decyzyjny, tym bardziej że sezon walnych zgromadzeń właśnie się zaczyna.