Prawidłowe gospodarowanie nieruchomością z pewnością wymaga niezbędnej w tym zakresie wiedzy, doświadczenia oraz poświęcenia odpowiedniej ilości czasu. Między innymi z tych powodów wspólnoty mieszkaniowe decydują się na zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.
W artykule skupimy się na tym co powinna zawierać taka umowa, jednakże poddawać analizie nie będziemy wymogów formalnych po stronie wspólnoty poprzedzających skuteczne zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.
Obowiązujące przepisy
Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną uregulowana jest w szczególności przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kodeksem cywilnym. Stroną umowy jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd oraz przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Czym powinna cechować się umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną?
Zarządzanie nieruchomością wspólną ma charakter odpłatny. Umowa powinna precyzyjnie określać wysokość i sposób zapłaty za czynności zarządzania. Musi być zawarta w formie pisemnej. Niezachowanie tej formy skutkuje jej nieważnością. Warto, aby załącznikiem do umowy był wydruk z centralnej ewidencji działalności gospodarczej. Można go pobrać ze strony: https://aplikacja.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx.
Zarządca nieruchomości
Aktualnie zawód zarządcy nieruchomości nie wymaga posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Tym bardziej należy starannie dobrać zarządcę, któremu powierzymy zarządzanie naszą nieruchomością. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem zaś kopia dokumentu ubezpieczenia, stanowi załącznik do umowy. Złożony charakter zarządzania nieruchomością, wynika między innymi z wzajemnego przenikania się aspektów finansowych, ekonomicznych, technicznych i prawnych.
Zakres obowiązków
Zgodnie z treścią art. 184b u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na zapewnieniu w szczególności:
1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,
4) bieżące administrowanie nieruchomością,
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Powyższy katalog wymienia przykładowe czynności i nie jest katalogiem zamkniętym tzn. w zakres umowy o zarządzanie nieruchomością mogą wchodzić inne czynności.
Zakres zarządzania nie ogranicza się do katalogu wymienionego w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale także na podstawie innych ustaw. W szczególności art. 61 i następne prawa budowlanego nakładają na zarządcę szereg obowiązków o których prawidłowe wykonywanie warto zadbać w samej umowie o zarządzanie. Zaznaczam, że niewypełnianie bądź nienależyte wykonywanie obowiązków wynikających z prawa budowlanego podlega odpowiedzialności cywilnej z umowy, ale także odpowiedzialności karnej.
Zarządzanie nieruchomością wiąże się także z zawieraniem szeregu umów dotyczących nieruchomości wspólnej. Są to przede wszystkim umowy o sprzątanie klatek schodowych, koszenie terenów zielonych czy odśnieżanie.
Dobrze, aby zarządca dysponował odpowiednim pełnomocnictwem do zawierania umów w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w zakresie tzw. zwykłego zarządu nieruchomością o którym stanowią przepisy ustawy o własności lokali.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zachęcam do kontaktu z moją Kancelarią.
Zapraszamy również na nasz kanał YouTube gdzie Mecenas Jan Jakub Jańczak porusza prawne zagadnienia. Ostatnio ukazało się nowe nagranie dotyczące podpisywania uchwał wspólnoty mieszkaniowej.